"מיזמים רבים בתמ"א 38 נתקעים מסיבות לא רציונליות"
עו"ד רן ברא"ז טען שהחסם המרכזי בהתחדשות עירונית הוא שההחלטה אם לחזק בניין נתונה פעמים רבות בידי מיעוט דיירים שלרוב מתנגד לפרויקט מטעמים רגשיים. עו"ד צבי שוב הצביע על אי הוודאות בענייני מיסוי: העיריות מנסות בדרכים יצירתיות לחייב בהיטל השבחה, והדבר מוביל למצב בו לא ברור אם ישולם היטל ומה יהיה גובהו"
"הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יצרה מהפכה מאז הקמתה, עם תוספת כוח מקצועי בדמות 25 מינהלות עירוניות בערים בעלות פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית", אמר חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בפורום בכירי ענף התחדשות עירונית של DUN'S 100.
"כעת אנו בונים מסמך עקרונות עבור הסכם גג להתחדשות עירונית שיקדם את פיתוח המבנים הציבוריים והתשתיות המקומיות, דבר שיביא לזירוז תהליכי פינוי־בינוי בפרויקטים הגדולים. בנוסף אנו בונים מסמכי מדיניות התפורים על פי מידות הערים השונות. כ־90 מיליון שקל הועברו לשלל רשויות מקומיות עבור תוכניות מתאר ותוכניות שכונתיות, בדגש על הקו הסורי־אפריקאי. גם הפריפריה אינה נזנחת, וגם עליה אנו שמים דגש נרחב".
פורום 100 Dun’s, בהשתתפות אנשי נדל"ן בכירים ועורכי דין מובילים בתחום, התקיים בהנחיית עו"ד דפנה שחר.
 | |||
| שורה ראשונה, מימין: וולטר שינקמן, קלוד נחמיאס, עו"ד צבי שוב, ניב רום, עו"ד קרן פרשקר, עומר גוגנהיים, עו"ד קרן כהן בלחרסקי, אסף סימון, חני הורוביץ, אריאל שרייבר, יהודה הרציג, עו"ד רן ברא"ז, אייל סווירי, אודי בלום, דנה סנדר, עמית בלומנפלד, שחר רז; שורה שנייה, מימין: דודו מקייס, יוסי פלח, חמי שאול, ניסים אסייג, נעם שרון, משה קורן; שורה שלישית, מימין: רענן דוד, רון חן, אמיר לוטן, יוסי חסון, שושי בירזון, עו"ד דפנה שחר, ננה חן, ישראל יעקב, עו"ד יוסי מילר, עו"ד אבי ארד, ישראל אברמוב, גיא קרן, רועי ע | צילום: אוראל כהן | ||
אחד הנושאים המרכזיים שנדונו בו היה עתידה של תמ"א 38, שנכון להיום צפויה להתבטל באוקטובר 2022. "תמ"א 38 אולי תגיע לקץ פורמלי, אולם היא הניחה מורשת תודעתית, שלל תוכניות והרבה פרקטיקה שתביא להמשך המיזמים של הריסה ובנייה מחדש", אמרה עו"ד קרן פרשקר. "ראשית, התמ"א הביאה עמה לאישור תוכניות רבות שאושרו מכוח סעיף 23 שבה. רוב רובן של התוכניות האלה ימשיכו את חייהן גם לאחר תפוגתה של התמ"א עצמה. שנית, מורשת עצומה של פרקטיקה התפתחה סביב התמ"א, שתאפשר המשך של פרויקטים באמצעות צינורות תכנוניים חלופיים.
"הבנקים סוף־סוף גיבשו נוהלים ברורים ואחידים לליווי פרויקטים. עורכי דין רבים הפכו מומחים בייצוג דיירים, ואחרים הפכו מומחים בייצוג יזמים. קיימת חקיקה אזרחית משלימה שמאפשרת את תקומתם של הפרויקטים. יזמים רבים התמחו באופן בלעדי במיזמי תמ"א. הציבור הפנים את האפשרות להתקשר בעסקת תמ"א, והחששות מן הלא נודע שהיו בעבר נמוגו. קמו קרנות השקעה רבות ועוד. כשכל התשתית הזו קיימת, השוק לבטח ימצא צינורות תכנוניים חלופיים. צפוי כי משך התכנון במקומות בהם לא אושרו תוכניות מכוח סעיף 23 יארך. אולם בשום פנים ואופן העסקאות לא תיעלמנה יום אחד".
בעיית אי ודאות
עו"ד רן ברא"ז התייחס אף הוא לקושי הקיים בפרויקטי התחדשות עירונית: "החסם המרכזי היה ונותר לדעתי אחוז הסכמת הדיירים הנדרש לפי החוק. אם בבניין סטנדרטי בתל אביב יש 12 דירות, ואנו נדרשים להסכמה של 80%, המשמעות היא שאנו מפקידים את ההחלטה בשאלה אם הבניין יחוזק מפני רעידות אדמה וחייהן של 12 משפחות יינצלו בידיהם של שניים או שלושה אנשים – שלרוב מתנגדים לפרויקט מטעמים רגשיים. פעמים רבות הכוח הזה שניתן בידי מיעוט מנוצל לרעה, מעודד סחטנות ומעמיס על הפרויקט עלויות כספיות כבדות שמטות את הכף אל עבר אי כדאיות כלכלית וביטול הפרויקט.
"כבר תקופה ארוכה אנו שומעים על כוונה של המחוקק להוריד את רף ההסכמה הנדרש, ולאפשר לרוב הדיירים אשר מעוניינים בפרויקט להציג את עמדתם בפני המפקח על רישום המקרקעין, על מנת לאפשר לגוף מקצועי לבחון אם הסירוב מוצדק או לא. אני מקווה שהשינוי בחקיקה יבוצע עוד בחייה של תמ"א 38, ויסלול את הדרך להוציא לפועל שורה ארוכה של פרויקטים שנתקעו מטעמים לא רציונליים".
יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים: "אני לא חושב שנכון לומר שתוכנית תמ"א 38 לא הצליחה. זה שסוגרים אותה זה לא אומר שהיא תוכנית לא טובה. בסופו של דבר הבעיה הראשונית היא שיש מרכזי ערים שצריך לחזק ולתכנן בצורה אורבנית נכונה יותר וגם להוסיף להם יחידות דיור, והבעיה הזו עדיין קיימת. הדבר החמור ביותר בתמ"א זה שאין ודאות. יזם בונה על רווח יזמי מסוים מפרויקט כלשהו, וביום שהוא מקבל היתר הוא יכול פתאום לקבל היטל השבחה שגומר את התמ"א לחלוטין. במקום לעשות תוכנית של איך מוסיפים על התמ"א מחזקים וממשיכים, הרגו את התוכנית".
עו"ד צבי שוב התייחס גם הוא לנושא היטל ההשבחה: "היטל השבחה מרים או מפיל פרויקטים. אחת הסיבות העיקריות לכך שתמ"א 38 זוכה למאבק כה גדול מהרשויות היא שיש בה פטור מהיטל השבחה, ומאז תחילתה מנסות הרשויות בדרכים יצירתיות ליצור חיוב בהיטל השבחה. הדבר מוביל למצב בו אין ודאות אם ישולם היטל ואת שיעורו. אי ודאות אינה בריאה וחייבים כללים ברורים. גם חלק מהמתווה החדש של ביטול התמ"א ותוכניות בניין עיר של התחדשות למתחם נועדו בן היתר לשם גביית היטל השבחה, ולכן הדבר מקשה על מה שגם כך אינו פשוט.
"אנו רואים כדוגמה את המאבקים על היטל ההשבחה בתוכניות הרובעים בתל אביב, כאשר הוועדה המקומית הוציאה מאות דרישות תשלום היטלי השבחה מכוחה, אף שתמ"א 38 מעניקה פטור על פי חוק מהיטל השבחה. בפסיקות רבות של שמאים מכריעים קוצצו ואף אופסו שומות היטל ההשבחה שהוציאה הוועדה, בנימוק כי לא חלה השבחה מכוח תוכניות הרובעים. ברור שהתנהלות זו והיעדר הוודאות משפיעים על הכדאיות ועל קבלת ההחלטה לחיזוק. ראוי שתהא שקיפות וודאות בעניין ופטור שלא נתון לפרשנויות".
"הטילים צריכים להדאיג"
נושא נוסף שעלה הוא היחס בין פרויקטי ההתחדשות העירונית במרכז הארץ לבין אלו בפריפריה. עו"ד אבי ארד אמר כי "יש הכרח להפריד בין התחדשות עירונית בפריפריה, לגביה הממשלה חייבת לתמרץ על חשבונה את הפתרונות מצילי החיים (כפי שבעוטף עזה לא שואלים אם זה כלכלי לבנות ממ"דים), לבין המרכז, שם נדרשת חקיקה שתאכוף את ההתחדשות העירונית פעם אחת מול הרשויות, תוך הגבלת שיקול דעתן להפריע אך תוך פתרון בעיית היטלי ההשבחה והתשתיות שמעיקה עליהן, ומנגד חקיקה שתגביל את יכולת הדיירים להתנגד לפרויקט, תוך הורדת רף ההסכמה שכיום הוא גבוה מדי ועוצר פרויקטים רבים".
ניב רום, מנכ"ל ומבעלי קבוצת כנען: "לא היו הרבה רעידות אדמה בשנים האחרונות, ולעומת זאת היו לא מעט מתקפות טילים בשנים האחרונות ולרוב התושבים אין ממ"דים. זה מה שצריך להדאיג אותנו. הבעיה העיקרית של התחדשות עירונית זה שראשי ערים לא רוצים התחדשות עירונית. הם אוהבים תקציב אבל לא בנייה למגורים".
