תמ"א תקופה
ביטולה הצפוי של תכנית תמ"א 38 מעורר דיונים סוערים לאור ההשלכות הרבות שיחולו על שוק ההתחדשות העירונית. לקראת פורום DUN'S 100 להתחדשות עירונית, 5 דמויות בכירות המכירות באופן המעמיק ביותר את עולם ההתחדשות העירונית, עונות על כל השאלות הבוערות הנוגעות להיבטים הדרמטיים הצפויים בעולם ההתחדשות העירונית בעתיד הקרוב, "שוק ההתחדשות העירונית ימשיך לפעול והוא הכרחי למדינה, אך הוא ניצב בפני שינוי משמעותי".
חמשת המנהלים הינם אסף סימון - מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית בע"מ', עומר גוגנהיים – מנכ"ל 'אשדר בוטיק', רון חן – מנכ"ל 'אנשי העיר פרויקטים בע"מ', חמי שאול – מנהל חטיבת מגורים בוטיק ב'קרסו נדל"ן', ומשה קורן – סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית ב'אזורים בנין'.
האם אתה מאמין שתמ"א 38 תבוטל באוקטובר 2022? מה לדעתך יקרה בשוק ככל שנתקרב לתאריך היעד?
רון חן – מנכ"ל 'אנשי העיר פרויקטים בע"מ': כמובן שהיא תבוטל ותחליף אותה תוכנית אחרת להתחדשות עירונית שתכלול חיזוק מרעידות אדמה, ממ"דים והגדרה ברורה לגבי היטלי השבחה לרשויות המקומיות. ככל שנתקרב למועד נראה לחץ מאסיבי של בקשות להיתר על מנת להנות מהתנאים הקודמים.
עומר גוגנהיים – מנהל אשדר בוטיק: אינני רוצה להתנבא בסוגייה הזאת. אני מקווה מאוד שלא ייווצר ריק בענף בתקופת הביניים עד לביטול התוכנית ושבשלוש השנים הקרובות שהוגדרו כתקופת מעבר, הרשויות המקומיות יקדמו כמה שיותר פרויקטים. כמו כן, כולי תקווה שדיירים שטרם התקדמו והתגבשו עם עצמם, יזדרזו כדי לקדם את הבניין ולהכניסו למאגר הפרויקטים. בכוונתנו לעשות ככל שניתן כדי לממש פרויקטים פעילים תוך כדי תקופת המעבר ועד סופה.
חמי שאול – מנהל חטיבת מגורים בוטיק ב'קרסו נדל"ן': הלכה למעשה התוכנית בוטלה. בטווח הקצר תהיה מגמה להגדיל עסקאות, בטווח הארוך האטה והפנמה של השינוי שמתהווה. ככול ותגובש תכנית חלופית ברורה הכוללת פתרונות תואמים לחוקי העזר (קניין, השבחה, מיסוי וכו'), נראה שינוי.
משה קורן – סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית ב'אזורים בנין': לא יודע לנבא אולם עושה רושם שתוכנית התמ"א, במתכונתה הנוכחית, תעלם מהעולם. השלטון המרכזי הביא את התמ"א לעולם ללא תמיכת השלטון המקומי, ואפשר שבעת אישור התוכנית לא נלקחו כל השיקולים הנכונים בחשבון.
אסף סימון - מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית בע"מ': לפני שאענה על השאלה עלינו להבין את תמונת המאקרו ומה מדינת ישראל, כולל אנחנו כאזרחים, צריכים להיות מוכנים וערוכים אליו בשנים הבאות. מדינת ישראל של שנת 2040 צפויה להיראות אחרת לחלוטין ממה שאנו מכירים. היקף האוכלוסייה שתגור בישראל צפויה להיות סביב 15 מיליון תושבים, היקף יח"ד הנדרשות עד לשנה זו כפי שהוגדרו בתוכנית 2040 שאושרה במאי 2017 על ידי ממשלת ישראל, עומדות על כ 1.5 מיליון יח"ד חדשות, מהם כ- 500 אלף יח"ד שצריכות להיות מקודמות במסגרת התחדשות עירונית. כדי לסבר את האוזן הצרכנים של שנת 2040 כבר הולכים לגנים ולבתי הספר היסודיים – כך שהביקוש האדיר כבר חי וקיים. עכשיו שאנו מבינים את הצורך האדיר בבינוי בשנים הקרובות אנו מבינים שתוכנית התמ"א מיצתה את תפקידה. צריך לומר את האמת התוכנית בסופו של דבר הניבה מעט מידי ולאט מידי מהפוטנציאל העצום שהיה לה. כמות המשאבים שיש לנו במדינה ובטח כחברות היא מוגבלת, ואם אנו נדרשים למשימה לאומית שכזו אנו חייבים להשקיע בתוכניות 'פינוי בינוי' משמעותית. אני חושב שלא צריך להרחיק לכת ל-2022, כבר כיום הלכה למעשה קידום תוכניות תמ"א 38 הוא כמעט ובלתי אפשרי במרכז הארץ. לוחות הזמנים, היכולת לקדם, והאינטרסים השונים והמובנים של השחקנים בתחום, דוחקים את הפרויקטים הללו אחורה לגמרי. יחד עם זאת אנחנו חייבים לנצל את שעת הרצון ולשבת כל הגורמים הרלוונטיים יחד, כדי לראות אילו משאבים אנו מקצים ל'פינוי בינוי' ואיך דוחפים כמה שיותר את התחום קדימה. חייבים לציין כאן לטובה את הרשות להתחדשות עירונית, את משרד המשפטים את ומשרד האוצר. הגופי הללו עושים רבות למען התחום ומנסים לחבר כמה שיותר את המציאות בשטח להחלטות תכנוניות, קנייניות וכלכליות, אשר יאפשרו קידום מתחמי 'פינוי בינוי' באופן מהיר יותר.
קרדיט: יח"צ
בראייה רחבה, האם ביטול תכנית תמ"א 38 טוב למשק הישראלי? כיצד הוא ישפיע על היזמים, אנשי המקצוע, רוכשי הדירות, משפרי הדיור וכו'?
רון חן: אני חושב שהביטול נכון. חגיגת התמ"א באזור המרכז ובתל אביב בפרט היא לא המציאות שאליה כיוון "המחוקק". בעלי דירות בתל אביב מתעשרים במיליוני שקלים ומנצלים את התוכנית תוך סחיטת היזמים כאשר הרשויות נשארות בידיים ריקות!
עומר גוגנהיים: אם נסתכל על זה באופן פרקטי, יש כאן שורה של היבטים שיש לתת עליהם את הדעת. אלפי דירות יכלו להתחדש ולשפר את איכות החיים של הדיירים, תוך מיגון הבתים ויצירת סביבה בטוחה עבור הדיירים למקרה של רעידת אדמה או אירוע בטחוני כמו פגיעת טילים. גם חידוש פני העיר עשוי להיעצר ולמנוע מהעיר להיראות טוב יותר. דבר חשוב לא פחות הוא נושא הטיפול בהיצע הדירות, כשגם כך ישנו מחסור של אלפי יח"ד במקומות בהם יש דרישה גבוהה וההיצע אינו מספק.
חמי שאול: לטעמי ביטול התוכנית היא חדשה פחות טובה למשק. התמ"א בפני עצמה יצרה שוק ייחודי לעסקאות נדל"ן שכעת המשך דרכו אינו ברור. היזמים יהיו חייבים לחשב מסלול מחדש, כשחלקם לא ערוך לעסוק בפרויקט רחב היקף, חלקם התמקד בתמ"א תוספת שתהפוך לנדירה, אם בכלל תמשיך להתקיים. עוד מוקדם לקבוע מה תהיה רמת הפגיעה באנשי המקצוע – טרם נראה את ההצעה שתחליף את התמ"א - אולם איני רואה או צופה פגיעה משמעותית. הבשורה הפחות טובה היא למשפרי ורוכשי הדירות שיאלצו להמתין זמן רב יותר להבשלת פרויקטים במרכזי הערים והם צפויים לסבול מהמשך עליית מחירים.
משה קורן: תמ"א 38 איננה תכנית נכונה מהטעם שאינה יוצרת התחדשות עירונית אמיתית, אלא יוצרת התחדשות של הבניין בלבד. התוכנית אינה נותנת מענה לצרכים הנוספים אשר נדרשים בעקבות תוספת יחה"ד, אינה נותנת פתרונות למוסדות ציבוריים, להגדלת נפחי התנועה, לצפיפות המתקבלת, ואינה מאפשר איכות חיים טובה בהמשך. רק במתחמים גדולים של פינוי בינוי ניתן לתת מענה נכון לצרכי החיים העתידיים, ולאיכותם. גם רשויות התכנון, הן המקומיות והן המחוזיות, כבר הפנימו את הנושא הזה, ואנחנו נראה בעתיד יותר ויותר מתחמים גדולים של פינוי ובינוי במקום תמ"א 38. פעילות במתחמים גדולים מתאימה רק לחברות הגדולות והחזקות, כיון שמצריכה חוסן כלכלי, וניסיון רב על מנת שהפעילות תצליח. אצל חברות אלו כדוגמת אזורים, הדיירים יכולים לקבל שקיפות מלאה, וביטחון מלא.
אסף סימון: לדעתי תוכניות פינוי בינוי כבר כעת מכילות בשורה משמעותית לכל ה'אקוסיסטם' שבהם הן נוגעות ואני אסביר: להבדיל מתוכנית נקודתית המוגבלת ביכולתה להשפיע על הסביבה, תוכניות ה'פינוי בינוי' הן בעלי יכולת השפעה מהותית על הסביבה - והן צפויות להפוך את אותן שכונות מזדקנות בלב הערים למוקדי משיכה של אוכלוסייה חדשה וחזקה לכל אותן שכונות שהזדקנו. מודל ההתחדשות העירונית כבר מקודם היום בוועדות מחוזיות, עם דגש בשנים האחרונות וביתר שאת בשנים הבאות על 'ערוב שימושים' משמעותי. כלומר מודל השכונות של פעם שהתאפיינו במתחם מגורים נפרד הכולל גנים ובתי ספר במרחק נסיעה קצר, ומתחם עבודה באזור רחוק וכו', יהפכו להיות מרוכזים במתחם אחד. היתרונות של 'עירוב השימושים' הם עצומים, אתה קם בבוקר בדירה, מוריד את הילדים לגן /ביה"ס באותו המתחם, ממשיך למגדל המשרדים בתוך המתחם, בשעות אחה"צ פעילות במתנ"ס או בשטחים הציבוריים בתוך המתחם, בערב שותה כוס יין או אוכל במסעדה טובה בתוך המתחם – קרי – תנועת הרכב תלך ותפחת. אין משמעות יותר להחזקת 2 כלי רכב למשפחה מאחר וכל השימושים הנדרשים נמצאים במרחק הליכה וזהו שינוי מהותי למצב שבו התרגלנו להיות לעמוד בפקקים שהולכים ומחמירים. דיירי המתחם העתידים יהנו מרמת שירות גבוהה ביותר וזמינות של כל מה שנדרש להם במרחק צעידה קל. איכות החיים תשתפר, האיזון בין קריירה למשפחה יגבר, כך גם בין שעות הפנאי לעבודה, וכל העניין יקבל משנה תוקף כאשר שעות הפקקים למעשה ייעלמו לנו . ערים מרכזיות בעולם השכילו לעשות זאת לפנינו – אפשר לראות את ניו יורק ולקחת דוגמא מעולה מרחוב ESSEX & broome. לקחו שכונת מגורים שהזדקנה עם מחירי מכירה נמוכים ביחס לעיר, הרסו אותה, ובנו מתחם הכולל מגורים, שוק אוכל, שטחי מסחר, משרדים, דיור מוגן ועוד, והכל במסגרת מתחם אחד – שהפך להיות מהמבוקשים בעיר. היום הערים, בדגש על ערי מרכז הארץ, נדרשות להתחרות על התושבים שלהם ואיכות דייריה, שפעמים רבות נקבעת לפי אפשרויות הדיור המקומיות. הקמת מתחמי 'ערוב שימושים' יכולה לתת יתרון תחרותי גדול לעיר על שכנותיה. מתחמי 'ערוב השימושים' נבנים בטכנולוגיות בניה וחומרים השומרים על איכות החיים ועל הפרדה מלאה בין השימושים השונים לרווחת הדיריים. מחירי הדיור במתחם שכזה צפויים להיות גבוהים יותר ממתחמים אחרים בעיר, בטח בהשוואה למתחמי התחדשות נקודתית. לגבי היתרונות במתחמי 'פינוי בינוי' ביחס לתוכנית האסטרטגית של המדינה התייחסתי בשאלה ראשונה
אילו אלמנטים צריכים להיות כלולים בתוכנית החלופית, על מנת שתוכנית שכזו אכן תצליח?
רון חן: אני כבר מזמן טוען שיש לבצע חקיקה גורפת בכל הנוגע להיטלי השבחה. הרשויות צריכות לקחת היטל השבחה של בין 2-3 אחוזים ממכירת הנכסים שבתחומה וללא כל התעסקות בשמאים ובשומות השבחה. חבל על הבירוקרטיה, הזמן והכסף של כולם. היחידים שיש להם אינטרס בזה הם השמאים ובעולם של היום, שמאי הוא מיותר לחלוטין. למחשב יש מספיק נתונים להעריך שווי של קרקע או נכס.
עומר גוגנהיים: בראש ובראשונה איזון. אם המדינה והרשויות טוענות שתמ"א 38 היא תוכנית שאין צורך להמשיכה, שיתנו פתרון שהוא טוב ויבנו תכנית שמאזנת בין כל הצדדים בשוק ומקיפה דיה בכדי לתת מענה לבעיות הקיימות. הרשויות המקומיות יכלו לייצר תוכניות שיתנו מענה לטענות שלהן כלפי תמ"א 38. התמ"א היא תכנית שהשוק כבר יודע לעכל ולראייה היא אכן מצליחה. נכון שלקח זמן עד שהתוכנית נקלטה, הותאמה והוטמעה, ולו היו ממשיכים להתקדם איתה היו מגיעים ליותר מ- 7,000 דירות, המספר שפורסם בפרסומים שונים בתקשורת. בנוסף , יש לפעול למציאת פתרון שיהיה כלכלי ליישום בישובי הפריפריה.
חמי שאול: מדיניות וודאות תכנונית ברורה הן לזכויות והן להליך התכנוני. דרישות צרכי ציבור ברורים, חקיקה משלימה במיסוי, קניין (איחוד וחלוקה, שיתוף וכו') והורדת רף ההסכמה הנדרש.
משה קורן: האלמנטים הנכונים להתחדשות עירונית מצויים בתחום של 'פינוי בינוי'. ב'פינוי בינוי' אנחנו יודעים לתת מענה תכנוני נכון לגידול האוכלוסייה במתחם, מצליחים להפריש שטחים לטובת מוסדות ציבור ולטובת שטחים ירוקים, לפתור בעיות תנועה בדרך של הרחבת כבישים, ועוד. ככל שהמתחם גדול יותר כך אנחנו יכולים להשפיע על איכות השכונה, על יצירת הקהילה, ועל איכות החיים העתידית. ב'פינוי בינוי' קיימות גם הטבות מס אשר אינן קיימות בתמ"א 38, ואשר מאפשרות לנו לתת תמורות גמישות לבעלי דירות על פי צרכיהם. זאת הסיבה שאנחנו באזורים נמנענו לפעול בפרויקטים של תמ"א 38, וריכזנו את הפעילות שלנו במתחמים של 'פינוי בינוי' (נכון להיום בבעלותנו 26 פרויקטים בתחום מקדמים 11,000 יח"ד בתכנון).
אסף סימון: אני חושב שאנו צריכים לעסוק ויותר ולתת דגש באיך ובאילו כלים אנו מקדמים מתחמי 'פינוי בינוי', ולהשאיר פתח נקודתי למתחמים בודדים שלא יכולים להוות חלק ממתחם 'פינוי בינוי', ולאפשר גם לאותם דיירים להנות מדירה חדשה ובטוחה. לא התייחסנו כלל לפריפריה ששם אנו נדרשים להתערבות אינטנסיבית של מדינת ישראל כדי למצוא פתרונות כלכליים לערי הפריפריה שחלקן על קו השבר הסורי אפריקאי, וחלקן חשופות לפגיעה ממצב בטחוני כזה או אחר.
מה להערכתך יקרה בשוק ה'פינוי בינוי' בעקבות ביטול תמ"א 38?
רון חן: כבר היום שוק זה בתאוצה במיוחד כאשר ניתן לקדם תוכניות בסמכות מקומית.
חמי שאול: בלבול, על פי הכוון הכללי נראה שהליך התמ"א והפינוי בינוי יהיו דומים.
משה קורן: לא צריך לחכות לביטול תכנית התמ"א בשביל להבין מה יקרה. בשנים האחרונות לא מעט ראשי ערים כבר הצהירו שאין הם מוכנים לאשר פרויקטים של תמ"א 38, ויעשו ככל יכולתם למנוע את ביצועם. כבר היום אנחנו מקבלים פניות רבות של בעלי בניינים אשר קידמו תמ"א 38, ואשר מבינים שהפעילות של התמ"א לא תצלח. על כן, הם מעוניינים בפינוי בינוי. צו השעה להגדלת היצע הדירות בישראל, יחד עם האינטרס הכלכלי של בעלי הדירות, והצורך למיגון הדירות, ידחפו לפעילות של התחדשות עירונית, ויובילו להגברת הפעילות ב'פינוי בינוי'. אנחנו באזורים כבר ערוכים עם צוות עבודה מוגבר, על מנת לתת את המענה הנכון לפרויקטים הנוספים שפונים אלינו.
אסף סימון: כבר כיום אנו רואים כניסה של כמעט כל החברות בענף לתחום ההתחדשות העירונית. בסופו של דבר יהיו אלו חברות בעלות ניסיון ואורך רוח, אלו אשר יש להן חוסן פיננסי וניסיון משמעותי בתחום, אשר יובילו בעתיד את קטר ההתחדשות העירונית. למעשה אין כיום סנן אמיתי לתחום מלבד בנק מלווה שמגיע בסוף הדרך, ולכן אני תמיד ממליץ להיזהר ואוהב להשתמש במושג "היזהר החותם". כדאי לבדוק לעומק את הניסיון ואת היכולות הכלכליות והביצועיות של החברות איתן בעלי דירות חושבים להתקשר, ובטח לא לקבל החלטה לאור מצגת כזו או אחרת.
מה הם האלמנטים המרכזיים בהם צריכה הממשלה הבאה להתמקד בהקשר של התחדשות עירונית?
רון חן: אני חושב שהממשלה צריכה להנחות את הרשויות המקומיות לתמרץ מסלול של התחדשות עירונית. היתרים שכאלה צריכים לקבל עדיפות הן מבחינת זמנים והן מבחינת כח אדם.
עומר גוגנהיים: מצופה שהממשלה תסתכל באופן ריאלי על השוק כדי להבין מה בדיוק עובד ומה לא, תאתר את החסמים ותפרק אותם כדי שאפשר יהיה לבנות. צריך למצוא את נקודות האיזון בין מה שרוצה הרשות לבין מה שרוצה הדייר, כפי שתמ"א 38 עשתה, איך מאזנים בשטח בין הרצוי למצוי – או איך לפחות מצמצמים את הפער ביניהם.
חמי שאול: מצופה ממנהל התכנון - שהחל בתהליך ביטול התמ"א לפני שהניח תכנית סדורה חדשה, להניח מהר תכנית שתחליף את התמ"א. אין הכרח לפנות ולחכות דווקא לממשלה, לשלטון המקומי כוח והשפעה מכרעת בתהליך. יש כמה מהלכים שכדאי לעשות:
1. להכין ולאשר תוכניות מתאר מקומיות ברורות, שיחליפו את מדיניות העיריות אשר משתנות חדשות לבקרים.
2. חקיקה משלימה להתחדשות עירונית שגם מותאמת לשינוי התמ"א המתגבש (בעיקר הורדת סף ההסכמה הנדרש).
3. החלטה לעניין הפטור מהיטלי ההשבחה, להחליט האם הוא יוכנס או שלא בתוכנית החדשה.
4. טיפול שורשי בהליכי הרישוי אשר תקועים (הגשות מכוונות).
משה קורן: ודאות: על מנת שתוכנית של התחדשות עירונית תצליח חייבים לתת ליזמים ודאות תכנונית, כדומת פררולינג אשר מצוי בתחומים אחרים. הוודאות תאפשר ליזמים לתכנן את הפרויקט בצורה נכונה, לתת את התמורה הנכונה לדיירים, ותקצר את הזמן של ההליך התכנוני.
תמיכה ממשלתית: באזורים בהם מרכיב הקרקע נמוך הפרויקטים אינם כלכליים. על כן, הממשלה צריכה להתערב ולתת פתרונות אשר יאפשרו כדאיות כלכלית - הממשלה צריכה להכניס את היד לכיס כמו שעושה בפרויקטים אחרים כדוגמת מחיר למשתכן. בכל מקרה, הפתרון של הממשלה חייב להיות פשוט וברור. הפתרונות אשר ניתנים היום, כדוגמת קרקע משלימה, קשים ליישום ועל כן כמעט ולא רואים פרויקטים של התחדשות באזורים אלו.
אסף סימון: האלמנט המרכזי הוא משילות, חייבים יד מכוונת ומתכללת לענף – הרשות להתחדשות עירונית מנסה לעשות ככל שאפשר אך לדעתי יש לתת בידיה סמכויות נוספות על מנת שהיא תוכל לקדם עוד את התחום. אנחנו צריכים להבין שכולנו שעוסקים בענף שבו לכולנו אינטרס משותף בדמות התוכנית השאפתנית של כמות היח"ד לשנת 2040. אנחנו חייבים לשבת יחד , שלטון מרכזי, שלטון מקומי ויזמים, לעבוד יחד כדי להצליח במשימה שעומדת לפנינו. אנחנו צריכים לייצר ודאות ככל הניתן בתחום, כך לדוג' – לקצוב תמורה מקובלת בכל עיר, להרחיק את אותם 'מחתימים' שאין ביכולתם להוציא לפועל פרויקטים, ולהניע את קטר ההתחדשות העירונית מהר ככל שניתן.
אילו טרנדים ילוו אותנו בשנה הבאה בעולם ההתחדשות העירונית?
רון חן: הטרנד היחידי שילווה אותנו זה העומס שיהיה על החברות בדרישה לקדם פרויקטים מצד הדיירים.
עומר גוגנהיים: הטרנד הבא של הרשות והמדינה יהיה תמ"א 38.4 שבו יותר לרשות המקומית לקבץ מספר מגרשים ולאחד אותם. השאיפה תהיה להתחיל לבנות יותר גבוה ולייצר מתחמים עם עירוב שימושים, כלומר מגדלי מגורים שבקומות התחתונות שלהם ישנו מסחר ומשרדים. התמ"א הבאה צריכה להיות כזאת שתאפשר לבנות יותר לגובה כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית, ולהעניק לרשות המקומית כוח רב יותר בקידום פרויקטים.
חמי שאול: מחד, סיר לחץ לסגירת פרויקטים ומאידך, גרירת רגליים והקשחת עמדות ברשויות המקומיות (לדוג' שינויי מדיניות התמורות לדיירים וכו')
משה קורן: אנחנו נראה התגברות של שילוב פעילות חברתית יחד עם הפעילות של 'פינוי בינוי'. כבר היום אנחנו באזורים, משתפים פעילות עם חברות אשר מתמחות בתחום החברתי, על מנת לתת לבעלי הדירות את המענה הנכון. שילוב של הפעילות החברתית תורם להגברת השיתוף עם הדיירים הקיימים, פותר בעיות, ובסופו של דבר משביח את המתחם ואת ערך הדירות. נושא הקהילה והשיתופיות, אשר קיים כבר שנים באזורים ,יבוא לידי ביטוי בתרבות החיים במתחמים החדשים.
אסף סימון: השם החם בתחום הוא 'עירוב שימושים' – כפי שציינתי, אני מניח שנראה יותר ויותר מתחמים כאלה מאושרים ברחבי הארץ, דבר נוסף שאנו עדים להתפתחותו היא ההבנה שהדיירים הם שותפים מלאים לעשיה, וחברה שלא תדע להתאים עצמה לשותפות שכזו לא תשרוד.
