עו"ד חנן אפרים: "בעלי קרקעות בוחרים בפירוק שיתוף – ויורים לעצמם ברגל"

אין זה נדיר שבעלים במשותף של קרקעות לא ממתינים למיצוי הפוטנציאל של הקרקע שברשותם, ומוכרים את השטח בהזדמנות הראשונה הנקרית בדרכם. הזדמנות זו באה לרוב כאשר אחד מבעלי הזכויות על הקרקע דורש פירוק שיתוף – זכות הניתנת לכל אחד מהבעלים השותפים, יהיה קטן שטחו ככל שיהיה.

אחת הבעיות המרכזיות במצב של קרקעות מרובות בעלים הינה שככל שמספר הבעלים גדל, גדל הקושי בקידום תב"עות או פרויקטים של בנייה, ולעתים חולפות שנים ארוכות בטרם הנכס הופך למניב. יתרה מזאת, ככל שהשטח שברשות הבעלים קטן יותר, ולעיתים מדובר על שברירי זכויות, האינטרס של אותם בעלים לקדם את פיתוח הקרקע קטן.

במצבים אלו, ברירת המחדל היא לפנות להליך של פירוק שיתוף – מפלט נוח לבעלי קרקעות רבים, ובפרט לאלו שאין ביכולתם להתחייב לתהליך ממושך של פיתוח הקרקע ולהוצאות הכרוכות בכך. ואולם, עבור בעלי קרקעות שמוכנים להשקיע זמן וכסף, ובעיקר להתאזר בסבלנות, תיתכן אפשרות אחרת, כזו שתשביח את ערך הקרקע שברשותם בעשרות אחוזים. קוראים לזה הסכם שיתוף ופיתוח משותף של המקרקעין.

דרך המלך החדשה

"נניח שירשתי דונם אחד מתוך קרקע של עשרה דונמים", מסביר עו"ד חנן אפרים ממשרד אפרים ויינשטיין עורכי דין, המתמחה בליווי עסקות מקרקעין. "היכולת שלי לקדם עסקה בתוך הנכס הזה היא מוגבלת. מה שעושים לרוב זה הולכים לפירוק שיתוף, שזו לכאורה דרך המלך. בצורה זו כל בעלי הנכסים, בפוטנציאל לפחות, עתידים למכור את חלקם לגורם אחד שיקנה את הכל, ואף אחד מהם לא ירוויח שום דבר מעליית ערך עתידית של הקרקע – בין אם עקב תכנון חדש או תוספת זכויות. מה שהרבה פעמים הם לא יודעים זה שייתכן שהם יורים לעצמם ברגל. הרי רק בעצם המעבר מ-10 בעלים לידי בעל זכויות אחד (או בשל התקשרות בהסכם שיתוף), שוויה של הקרקע עולה באופן משמעותי".

על כן, קובע עו"ד אפרים, הכוח האמיתי נמצא בהתאגדות משותפת של בעלים ופנייה לקידום משותף של השבחת המקרקעין, וזה בדיוק מה שמשרדו מציע לבעלי הנכסים. "אנחנו מציעים להם לתת לנו את המושכות לשנתיים-שלוש, במהלכן הם ישבו בצד ולאחריהן יעשו מה שנראה להם לנכון עם הקרקע. בינתיים אנחנו נדע לייצר סיטואציה משפטית נכונה שתאפשר לקדם פרויקט ולהשביח את הנכס כמה שיותר באמצעות פעולות תכנוניות, משפטיות ויזמיות".

לדבריו, פעולות אלה יאפשרו לכל אחד מהמחזיקים להגדיל את הערך של הנכס שברשותו, בין אם הוא רוצה להישאר עד לשלב של עסקת קומבינציה או למכור את החלק שלו במזומן קודם לכן. "כל זאת יקרה, כמובן, בשווי גבוה יותר מאשר היה מקבל על הנכס לו מכר אותו במסגרת הליך של פירוק שיתוף או במכירה רגילה".

עו"ד אפרים מסביר כי הסכמי השיתוף שמשרדו רוקם בין הבעלים השונים הם "צופי פרויקט יזמי": "במסגרת ההסכמים ישנן שתי אפשרויות: הראשונה היא שבעלי הנכסים מתאגדים, בוחרים נציגות ורצים קדימה עם ההון העצמי שברשותם, ואנו מסייעים להם ולפרויקט באמצעות חיבורם ליועצים הרלוונטיים כדי לייצר תב"ע חדשה או להתקדם למסלול רישוי של היתר";

"אפשרות שנייה היא כאשר לבעלי הקרקע אין כסף פנוי. אז אנחנו מגייסים גורם מימוני שמשקיע את הכספים בפרויקט על מנת לשלם לכל היועצים המקצועיים, ומייצרים מנגנון החזר כספי של בעלי הקרקעות. באופן זה, בעלי הקרקעות משאירים חלק מהרווח היזמי בכיסם, מאחר שאנו מייצרים להם ערך נוסף עבור החלק שלהם בקרקע על ידי קידום תהליכי תכנון ורישוי. בשורה התחתונה, אנו מאפשרים לבעלי הקרקעות להעלות באופן ניכר את שווי הנכס שלהם".

שדה דב והגוש הגדול. יורשי קרקעות נוטים משום מה לבחור בפירוק צילום: עמית שעל

מאחדים כוחות

אחת החולשות המהותיות של קרקעות מרובות בעלים נובעת מהקושי של הבעלים להתנהל במאוחד. על כן פעמים רבות, קרקעות נותרות לא מנוצלות בשל רצונות ואינטרסים מנוגדים, וערכן נשאר נמוך. מנגד, ליכולת להתאגד יש כוח כלכלי בלתי-מבוטל. "די שטיפלנו בנכסים מסוימים במשך כשנה, כדי שבעלי הקרקע ימכרו את הנכס בשווי משמעותי, ולעיתים מדובר בסכומים של עשרות מיליונים, לא על עסקות קטנות", אומר עו"ד אפרים.

חשש מהותי נוסף של בעלי קרקע נסוב על התקשרות בהסכמי שיתוף כובלים, אשר מאלצים התחייבות של שלוש שנים לפחות בטרם ניתן יהיה לפרק את השיתוף. עו"ד אפרים מדגיש כי חשש זה מקורו בטעות, שכן אין מניעה למכור את הנכס בכל שלב בתהליך, בתנאי שהקונה החדש יעמוד בתנאי הסכם השיתוף הקיים. אולם, הסיבה שלרוב לא מוכרים בשלב מוקדם היא שזה לא משתלם כלכלית.

לדבריו, "גם בהסכם שיתוף, אין שום בעיה למכור את הזכויות בנכס בשום שלב. עם זאת מניסיוננו, ברגע שנכנס לתמונה הסכם השיתוף, על אחת כמה וכמה בשלבים הראשונים, אף אחד מהשותפים כבר לא יהיה מעוניין למכור. אם כבר נכנסים לתהליך השבחת קרקע שלוקח כשלוש-ארבע שנים, עדיף להמתין פרק זמן משמעותי על מנת שהשווי יעלה".

עו"ד חנן אפרים. מעבר הקרקע לידיו של גורם מוביל אחד יוצר עליית שווי מיידית

נכס משפחתי

גם בקרקעות שבהן בעלי הזכויות מאוגדים ולהם אינטרס משותף, פוטנציאל השבחת הקרקע לא תמיד ממוצה. "פעמים רבות אנו מגיעים לבעלי קרקעות מגובשים, כמו למשל חברה תעשייתית גדולה שברשותה מפעל גדול שהיא מבקשת לפנות", מדגים עו"ד אפרים. "לרוב, חברות כאלה מוכרות את המפעל כמות שהוא לגורם יזמי, אולם ברגע שמוכרים אותו ללא השבחה מאבדים עליית שווי, וחבל, כי יש מה לעשות עם נכס כזה מבחינה יזמית".

דוגמה נוספת היא שטח קרקע גדול המוחזק בידי משפחה, שאינה יודעת כיצד לקדם את פיתוחו. במקרים אלה מכירה אינה ממצה כלל את הפוטנציאל של הקרקע. לדברי עו"ד אפרים, "במקום למכור אותו כפי שהוא, אנו נכנסים איתם לתהליך טרום יזמי באמצעות פתיחה בהליך תכנוני על הקרקע, המעלה את השווי בצורה משמעותית ומאפשר אחת מכמה אפשרויות: למכור אותו בתוך שנתיים-שלוש; להתקשר בעסקת קומבינציה; או לפנות לתהליך של ייזום עצמי.

"לעתים קרובות מדובר במשפחה בעלת הון, שבסופו של דבר מעדיפה לרוץ קדימה ליזמות ולבנייה. במקרים בהם מדובר בבנייה יזמית, לעיתים הם אפילו לא צריכים את הגורם היזמי בתמונה, ובסוף התהליך יכול להיות ברשותם נכס מניב". עו"ד אפרים מסכם כי "מבלי לבטל כל דרך אחרת שבעלי קרקעות יכולים לבחור בה, לרבות פירוק שיתוף, כדאי שהם יכירו דרכים נוספות לקידום ערך הנכס שברשותם. אולי כך הם יגלו צוהר להשבחת הקרקע".