מהר, לפני שתיגמר: כך תקדמו תמ"א 38 – בשלוש שנים

לאור ההחלטה להאריך למשך שלוש שנים נוספות את תוקפה של תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, מעבר למועד שהיה קבוע לפקיעת תוקפה במאי 2020, מיזמי התחדשות עירונית רבים שנשענו עליה עלולים שלא לצאת אל הפועל.

לאור חוסר הוודאות באשר לתוכנית החדשה שתחליף את תמ"א 38, על בעלי דירות המעוניינים לחדש בניינם לנצל את פרק הזמן שנותר בתבונה, ובעיקר – לפעול מהר. על אף לוחות הזמנים הצפופים מדובר במשימה אפשרית, אם היא מבוצעת כראוי.

עו"ד מישל ארד, ממשרד עורכי הדין ארד לוקסנבורג ושות', מציע דרך פעולה מומלצת לקדם בנחישות וביעילות פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, בטרם תיכנס התוכנית החדשה לתוקף:

שלב 1: פעילות מקדימה של בעלי הדירות

בשלב הראשון על הבעלים להיות אקטיביים, ולהוכיח כי הם רציניים בכוונותיהם. עליהם להראות, בעיקר לעצמם, כי ברצונם להיכנס לתהליך ממושך שיש בו גם מתח ואי-נוחות, בתקוה שבסוף הדבר ישתלם. לכן, כל פרויקט תמ"א 38 מתחיל בכינוס אסיפת בעלי דירות לצורך מינוי נציגות בעלים. במינוי הנציגות יש להקפיד על התנאים הבאים:

א. למנות את נציגות הבעלים באמצעות פרוטוקול, אשר ייחתם על ידי 80% מבעלי הזכויות בבניין שלדירתם צמוד 80% מהרכוש המשותף בבניין.

ב. מומלץ למנות נציג מכל אגף או טיפוס דירה בבניין.

ג. יש למנות מספר אי-זוגי של חברי נציגות על מנת לאפשר לנציגות לקיים מנגנון קבלת החלטות אפקטיבי

ד. מומלץ לכלול בפרוטוקול את הסמכויות הניתנות לחברי הנציגות, בהן בחירת הגופים המקצועיים אשר ילוו את הבעלים במהלך הפרויקט, לרבות עורך דין, מפקח בנייה ושמאי מקרקעין. לאחר מכן על נציגות הבעלים לבחור גופים אלה, הן לצורך בחירת היזם והן לצורך ליווי במהלך הפרויקט. צוותים אלה צריכים לכלול לכל הפחות עורך דין המתמחה במיזמי התחדשות עירונית ומפקח בנייה, ומולם יש לחתום על ייפוי כוח לליווי וייצוג.  

פרויקט במסגרת תמ"א 38 בראשון לציון צילום: עמית שעל

שלב 2: בדיקת היתכנות ראשונית לפרויקט תמ"א 38

בדיקת ההיתכנות הראשונית לעמידה בדרישות תמ"א 38 מבוצעת על ידי הצוות המקצועי שמלווה את הבעלים. בין השאר, נבדקת שנת הקמת הבניין ושטחו, על מנת לוודא כי הוא עומד בתנאי החוק הראשוניים לעניין מבנים אשר עליהם חלה תמ"א 38. לצד זאת, מבוצעת בדיקת ההיתכנות המשפטית על ידי עורך הדין המלווה את הבעלים.

שלב 3: בדיקות זכויות בנייה והיתכנות כלכלית ראשונית

שמאי מקרקעין מטעם הבעלים מבצע בדיקה של זכויות הבנייה על המגרש, וכן בוחן את ההיתכנות הכלכלית לתמ"א 38. 

שלב 4: יצירת מפרט טכני ראשוני אשר יצורף למכרז יזמים

לאחר בדיקת הזכויות וההיתכנות הכלכלית, נציגות הבעלים ומפקח הבנייה מטעמם יכולים לייצר מפרט ראשוני, אשר יכיל דרישות לגבי רמת פרטי הגמר לבניין החדש ולדירות הבעלים החדשות.

שלב 5: הכנת מכרז יזמים, הפצתו ובקרת ההצעות המתקבלות

בהמשך, עורך הדין בודק את הצעות היזמים: האם הם בעלי ניסיון וסיפקו אסמכתאות ליכולתם הכלכלית לביצוע הפרויקט?; האם הצעות היזמים כללו תשובות נדרשות למכרז שנשלח?; האם קיימת התחייבות היזמים ללוחות זמנים ברורים לשלבי הפרויקט השונים?; כן הוא מוודא כי קיימת התחייבות מצד היזמים למתן בטוחות לבעלים בהתאם לנדרש במכרז.

במקביל, על המפקח מטעם הבעלים לוודא כי כל יזם ביצע מדידה ראשונית של שטח דירות הבעלים הקיימות לרבות שטח המרפסות שנסגר וסופח לדירות, ולוודא שהיזם כלל בהצעתו את השטח של דירתם העתידית. כמו כן עליו להקפיד על תשריט ראשוני של קומת הקרקע והקומה הטיפוסית החדשה בבניין החדש שייבנה, ולבדוק כי תשריטים אלו עומדים בהוראות ודרישות הוועדה המקומית הרלוונטית, בהתאם לתוכניות הקיימות ולמדיניות באותה רשות מקומית.

הצוות המקצועי מטעם הבעלים יבחן את כלל ההצעות שהתקבלו, ימיין וישלח תיקונים או הבהרות נדרשות. בשלב הבא ייבדקו ההצעות המתוקנות בהתאם לדרישות הבעלים והיועצים מטעמם.

שלב 6: בחירת יזם מבצע

נציגות הבעלים, בשיתוף צוות ניהול הפרויקט, מגבשת המלצה על יזם או על מספר יזמים. לאחר מכן מקיימים אסיפת בעלי דירות בהשתתפות הצוות המקצועי, לצורך הצגת הצעות היזמים שנבחרו וקבלת החלטה על בחירת יזם מולו יתקדמו הבעלים לחתימה על הסכם משפטי מחייב להוצאת הפרויקט אל הפועל.

בהמשך, נערך הסכם התקשרות בין היזם לבעלים באמצעות עורכי הדין של הבעלים והיזם הנבחר. על ההסכם חותמים היזם הנבחר ובעלי הדירות במבנה (לפחות 80% מהבעלים ש-80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם).

שלב 7: הכנת בקשה להיתר בנייה

לאחר חתימת ההסכם, יכין היזם באמצעות אדריכל הפרויקט הנבחר בקשה למתן היתר בנייה לבניין המוצע. הבקשה תכלול, בין היתר, את התחייבויות היזם בנוגע לדירות הבעלים החדשות לרבות מיקום, שטח, תכנון פנימי, חניות, מחסנים ועוד.

שלב 8: החלטת ועדה מקומית לאישור היתר בתנאים

לאחר הגשת הבקשה להיתר בנייה, על היזם לקבל החלטת ועדה מקומית המאשרת את הבקשה להיתר בכפוף לתנאים מסוימים, אשר יושלמו לצורך קבלת היתר הבנייה הסופי. הבעלים והיועצים מטעמם יעודכנו מהיזם במועד קבלת ההיתר בתנאים.

עו"ד מישל ארד צילום: ארד לוקסנבורג

שלב 9: הוצאת היתר בנייה

לאחר השלמת כל התנאים אשר פורטו בהחלטת הוועדה המקומית, באחריות היזם הנבחר להוציא היתר בנייה לפרויקט. כאשר מדובר בפרויקט מסוג הריסת הבניין ובנייתו מחדש, על הבעלים יהיה לפנות את דירותיהם בין 90 ל-120 יום לאחר קבלת ההיתר, אך לא לפני שיופקדו הערבויות הנדרשות. בין היתר, ערבויות אלה כוללות ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות להבטחת דמי השכירות לבעלים לתקופת הבנייה, ערבות להבטחת תשלום המסים לרשויות המס ופוליסת הביטוח החתומה בידי עורך הדין מטעם הבעלים.

שלב 10: תחילת בנייה תחת עינו של מפקח מטעם הדיירים

עם תחילת העבודה מפקח הבנייה מטעם הבעלים מוודא שהיזם, באמצעות הקבלן המבצע, בונה בהתאם להיתר הבנייה שנתקבל מהרשות המקומית, על פי ההתחייבות לבעלי הדירות ובהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו. לכשתושלם הבנייה, במועד מסירת הדירות לבעלים, המפקח ישוב ויבדוק אם ישנם ליקויי בנייה כלשהם. במידה שכן, הוא יערוך פרוטוקול מתאים לצורך ביצוע התיקונים הנדרשים.

שלב 11: סיום עבודות הבנייה ותקופת הבדק

לאחר סיום עבודת הבנייה, קבלת טופס אכלוס לבניין החדש ומסירת הדירות החדשות לבעלים, תחל תקופת בדק אשר הוגדרה בהסכם המשפטי. בתקופה זו, יתקן היזם ליקויי בנייה שפורטו בפרוטוקול המסירה שנערך על ידי המפקח מטעם הבעלים, או כאלה שהתגלו לאחר מסירת הדירה. נהוג להכיל את הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 על אחריות היזם לביצוע תיקונים, וזאת אף אם על פי דין החוק לא חל עליו.