עוד שני פרויקטים של קרן הגשמה לא מגשימים את ציפיות המשקיעים

בעוד המשקיעים של קרן הנדל"ן הגשמה של חנן שמש (יו"ר) ואבי כץ (מנכ"ל) מנסים לעכל אתחקירתם של בכירי החברה על ידי רשות ני"ע, בחשד להטעיית משקיעים, ל"כלכליסט" נודע כי שני פרויקטים נוספים של החברה, ששווקו ללא תשקיף, מתמודדים עם סימני אזהרה מדאיגים שמעלים חשש להחזר ההשקעה במלואה. מדובר בשני פרויקטים של מולטי־פמילי - מונטגומרי 3 ומונטגומרי 4 - באלבמה ארה"ב.

הגשמה חברה בהם ל־Elite Street Capital של (100%) יזם הנדל"ן יוני שדה שמבצע בימים אלה רוד שואו לגיוס כסף לחברה שתשקיע בתחום המולטי־פמילי בארה"ב. שדה מכוון לגיוס של חצי מיליארד שקל שיגיע ממשקיעים כשירים בלבד (ולא מהציבור הרחב) ורף כניסה של מיליון דולר למשקיע. תמורת הגיוס מיועדת לבנייה מאפס של מקבצי דיור ולרכישת מקבצים קיימים.

לשדה ולהגשמה שותפות ותיקה יחסית כאשר קרן הנדל"ן הישראלית חברה אליו לשמונה פרויקטים בארה"ב, מתוכם חמישה כבר נמכרו בתשואה שנתית ממוצעת של 14% ועוד פרויקט שאמור להימכר בקרוב. עם זאת, שני פרויקטים שלהם גויסו כספים באפריל 2017 ואמורים להימכר לפי התוכנית העסקית באפריל 2020, לא עומדים בציפיות המקוריות שלהם, ובאוגוסט קיבלו המשקיעים בהגשמה עדכון מטריד. שיעור התפוסה ברבעון השני של 2019 במונטגומרי 4 עומד על 47% למול יעד מקורי בתוכנית העסקית של 94%, ושכר הדירה הממוצע בו עומד על 406 דולר בחודש למול יעד מקורי של 520 דולר בחודש. שכר הדירה הממוצע הציג אף ירידה לעומת הרבעון הראשון אז עמד שכר הדירה הממוצע על 458 דולר. עוד נודע כי ביחס לשני הפרויקטים, ש־2 מייל בלבד מפרידים ביניהם, נבחנו על ידי הגשמה הצעות של יזמים לרכוש את הפרויקטים, אך בשלב זה הם נדחו, תוך שהגשמה מקווה שהמאמצים של שדה ואנשיו יצליחו להבריא אותם.

התמודדות עם ארגוני פשיעה ופינוי שוכרים

הגשמה חושפת בשקיפות למשקיעים כי בפרויקט, שממוקם באזור שבו פועלות כנופיות פשע, היא מתמודדת עם בעיות גבייה וביצעה פינוי אגרסיבי של שוכרים, בהם כאלה שאיבדו זכאות למימון ממשלתי. בתוך כך מתברר כי הוחלפה חברת ניהול בנכס, שפועלת להביא דיירים חדשים, איכותיים יותר. עוד חושף העדכון כי שדה הזרים לחברת הפרויקט הלוואה של 265 אלף דולר בריבית שנתית של 7%, שמשמשת להכנת יחידות דיור להשכרה. ההלוואה משמשת גם להעמדת רזרבה שנדרשה על ידי הבנק המממן לטובת תיקונים בנכס, תשלומי חובות ספקים ותמיכה תזרימית בנכס עד לייצובו. בינתיים הנכס סובל מתזרים מזומנים שלילי.

יוני שדה. יעד גיוס של חצי מיליארד שקל ממשקיעים כשירים

עד כה ראו המשקיעים בפרויקט שיעור החזרה שנע בין 7%-5% מכספם בתלות במסלול שבחרו, מסלול מימון או מסלול הון. במסלול מימון, שרף הכניסה אליו עומד על 60 אלף דולר, המשקיעים שמאוגדים תחת שותפות, משלימים הון עצמי ליזם ולמעשה נכנסים איתו כשותפים בחברת הנכס. במסלול הון, שרף הכניסה אליו הוא 30 אלף דולר, המממנים מלווים כסף לשותפות המשקיעים לטובת ההשקעה בפרויקט, ובסיומו הם נהנים מריבית קבועה המותנית בתוצאות הפרויקט. בהגשמה מעדכנים כי החברה היזמית "מאמינה כי ביצוע תוכנית הבראה יביא את הנכס לאיזון תזרימי בתחילת 2020 וכמה חודשים לאחר מכן לייצוב שיאפשר את מכירתו ברווח".

המצב במונטגומרי 3 טוב יותר עם שיעור תפוסה של 69% ברבעון השני של 2019, אך גם כאן מדובר בשיעור נמוך לעומת צפי של 91% בתוכנית העסקית המקורית. נתון זה מהווה גם ירידה לעומת הרבעון הראשון, אז עמד שיעור התפוסה הממוצע על 73%. בעוד בתוכנית המקורית דובר על צפי של דמי שכירות חודשיים ממוצעים של 593 דולר בחודש ליחידת דיור, דמי השכירות הממוצעים ברבעון השני עמדו על 510 דולר בחודש, ירידה לעומת הרבעון הראשון שבו גבו דמי שכירות ממוצעים של 586 דולר ליחידת דיור. גם בפרויקט זה הזרים שדה מימון של 300 אלף דולר בדמות הלוואה נושאת ריבית של 7%.

בסביבת שדה והגשמה מסבירים כי מלכתחילה מדובר בפרויקטים שנקנו במחיר הזדמנותי במטרה לבצע בהם פעולות השבחה וכי השוכרים הבעייתיים שהתגלו בהם, שבחודשים האחרונים מוחלפים על ידי חברת הניהול בשיתוף עם גורמי אכיפה, בד בבד עם פעולות להשבחת הדירות, עיכבו את הצפי של התוכנית העסקית. בסביבתו של שדה אף נטען כי בכל פרויקט מתבצעת תחלופה גבוהה של דיירים, וגם בעבר בפרויקטים שבהם התגלו בעיות יותר קשות, בוצע הליך של השבחה וטיוב דיירים שהוביל למכירה ברווח.

לאחרונה התבשרו משקיעי הגשמה על אובדן השקעתם בפרויקט נדל"ן מסחרי בקולורדו שבו חברה הגשמה ליזם גארי דרגול שהסתבך בפלילים. מדובר באותו יזם שהוביל להסתבכות הטרייה של הגשמה מול רשות ני"ע לאחר שלפי החשד, בכירי הגשמה ידעו בזמן אמת על הסתבכות היזם והגשת כתב אישום נגדו, אך לא דיווחו על כך מיידית למשקיעים, אלא רק לאחר חודשים רבים, וזאת בעקבות חשיפת הפרשה על ידי "כלכליסט".

"שדה השקעות הזרימה 2 מיליון דולר מכיסה"

מיוני שדה נמסר: "שדה השקעות השקיעה בשמונה פרויקטים בשיתוף קרן הגשמה, ועד עתה חמישה פרויקטים נמכרו לחלוטין והשישי בתהליך מכירה כרגע שקרוב לסיומו. התשואה השנתית הממוצעת לפרויקטים שנמכרו עומדת על 14%, וכעת נשארו שני פרויקטים שעל מנת לסיימם, הזרימה שדה השקעות 2 מיליון דולר מכיסה וזאת מבלי לקרוא לכסף נוסף מהמשקיעים או לדלל את יחס אחזקותיהם. אנו צופים ששני הפרויקטים האחרונים יימכרו ויניבו תשואה חיובית למשקיעים גם כן.

"בכל פרויקט עלולים לצוף קשיים ובשני הפרויקטים הללו התמודדנו עם בעיות פשיעה ובעיות גבייה ברמת הדיירים, ולכן נקטנו מדיניות קשוחה ופינינו לא מעט דיירים בעייתיים, דבר שהוריד את התפוסה בצורה משמעותית. בשנה האחרונה שיפצו והשבחנו את האזורים המשותפים וחלק מהדירות והחלפנו את חברת הניהול המקומית. פרויקט אחד כבר במגמה עלייה והולך להגיע בקרוב ל־%70 תפוסה, ואנו מאמינים שהפרויקט השני יגיע לאותה נקודה בעוד כמה חודשים. אנו מבינים את החשש של המשקיעים אולם יש לנו ניסיון רב עם פרויקטים מסוג זה, ואנו מחויבים להצלחת הפרויקטים ובראש ובראשונה שימור ההון של המשקיעים, בין שהם משקיעי הגשמה ובין שכל קרן אחרת שאיתה אנחנו עובדים. שדה השקעות מימשה כ־500 מיליון דולר של פרויקטים בשנתיים האחרונות בלבד בתשואה שנתית ממוצעת של 20%, כאשר חלק מהפרויקטים שמכרנו נרכשו בתפוסה אפסית ובמצב פיזי מאוד גרוע, ותפקידנו היה להשביחם בדיוק כמו בשני הפרויקטים המדוברים".

מהגשמה נמסר בתגובה: "שני הפרויקטים נמצאים במהלכם ועדיין לא הגיע מועד סיומם. החברה היזמית, בפיקוח של הגשמה, מבצעת את כל הפעולות הדרושות על מנת להעלות את שיעור התפוסה ואת איכות השוכרים. לאחר השלמת הפעולות המבוצעות אנו מעריכים כי הנכסים יימכרו ברווח".