השקעה כושלת נוספת לקרן הגשמה בארה"ב: המשקיעים בפרויקט בקולורדו איבדו את כספם

"אין ספק שמדובר בתוצאה מאכזבת מאוד עבור הגשמה ומשקיעי הפרויקט, לצערנו בנסיבות שנוצרו לא היה ניתן להגיע לתוצאה טובה יותר". במילים אלה נחתם עדכון של קרן הגשמה שנשלח בימים האחרונים לעשרות משקיעים ישראליים בפרויקט נדל"ן בדנוור, קולורדו בארה"ב, שהוזמנו על ידי קרן הגשמה להיכנס אליו בתחילת 2017.

תחילה הפרשה בשנת 2017, כאשר הקרן הישראלית, שבשליטת אבי כץ וחנן שמש, פנתה למשקיעים בישראל והציעה להם להצטרף להשקעה בנכס מניב בדנוור קולורדו. על פי ההצעה המשקיעים יחברו לחברת GDA שבבעלות היזם המקומי גארי דרגול, שירכשו יחד מרכז מסחרי בשם HAPPY CANYON, בדנוור קולורדו, ישפצו אותו, ישכירו אותו, ולאחר השבחתו ימכרו אותו ברווח נאה.

במצגת שהועברה למשקיעים צוין כי הנכס מתוחזק ברמה גבוהה מאוד, ועומד ריק בליבו של מרכז מסחרי גודל יותר ובו סוחרי עוגן רבים כגון ברגר קינג, סטארבקס ודנקן דונטס, ושיעור התפוסה בו למעט הקניון, עומד על 91%.

מחמאות ליזם המקומי

במצגת, לא חסכה קרן הגשמה במחמאות ליזם המקומי - גדארי דרגול, מייסד חברת GDA. בין השאר נאמר שיש לו 22 שנות ניסיון בתחום הנדל"ן ומאחוריו שורה של עסקאות בשווי של למעלה מ-700 מיליון דולר. הגשמה הבהירה כי מדובר בשותפות שביעית שלה עם דרגול. כמו כן הוצגה חברת GDA כמחזיקה בפורטפוליו של 81 מרכזים מסחריים ברחבי ארה"ב.

על פי העסקה המוצעת, HAPPY CANYON יעבור שיפוץ, שתעמיד את מלוא המימון לעסקה, ותכלול 35 משקיעים המחזיקים ביחידות השקעה בסכום השקעה מינימלי של 60 אלף דולר. משך הפרויקט יעמוד על 30 חודשים, אז צפוי להימכר ברווח שיניב למשקיעים תשואה נאה על השקעתם.

מימין: אבי כץ וחנן שמש, מנהלי קרן הגשמה צילום: עמית שעל

בימים האחרונים קיבלו המשקיעים הודעה בחתימת "צוות הגשמה", ולפיה הנכס נרכש ב-2017 בשותפות עם דרגול, והחל ממועד רכישת הנכס, פעל היזם לאיתור שוכרים פוטנציאליים ולגיבוש תוכנית אדריכלית לנכס. בהודעה אף נטען כי נחתמו הסכמי שכירות לגבי 80% משטח הנכס ובתחילת 2018 התקבל היתר הריסה והקבלן החל בעבודה. באוגוסט 2018 אף התקבלה הלוואת בנייה לצורך מימון עבודות פיתוח לנכס.

אלא שבסוף אוגוסט 2018 "כחלק מהליכים פלילים ואזרחיים המתנהלים נגד היזם גארי דרגול, מונה מנהל מיוחד לנכסיו, כולל נכס זה", צוין בהודעה ששלחה קרן הגשמה למשקיעים. "במהלך החודשים בהם הנכס היה בידי המנהל המיוחד לא חלה התקדמות בבנייה שנעצרה בשלבים מוקדמים".

שיעבודים נגד הנכס בשל חובות

לטענת הגשמה, מאז מינויו של המנהל המיוחד היא פעלה כדי לשמור על זכויות המשקיעים, ואף ניסתה לקדם הצעה לרכישת חלקו של דרגול בנכס. אלא שלבסוף רכש את חלקו של דרגול יזם חדש, ובאפריל 2019 הסתיים מינויו של המנהל המיוחד. לטענת הקרן, עקב העצירה בהתקדמות העבודות, נוצר עיכוב משמעותי במסירת השטח לשוכרים, והסכמי שכירות שכבר נחתמו בוטלו.

כמו כן עקב העצירה בהתקדמות העבודות הטילו האדריכל והקבלן המבצע שיעבודים נגד הנכס בשל חובות שנצברו כלפיהם. כתוצאה מכך ולאור העבודה שלא ניתן היה לעמוד בתשלומי הריבית לגורם המממן, איים הגורם המממן בעיקול הנכס. בתום מגעים בין הצדדים, רכש הגורם המממן את זכויות המשקיעים והיזם החדש בפרויקט בתמורה למיליון דולר. עכשיו הגיעו החדשות הרעות באמת.

אילוסטרציה צילום: שאטרסטוק

"מסך התקבול נוכו התשלומים בגין חובות מיסי עירייה בגין שנים קודמות והופקדו סכומים בנאמנות לצורך תשלומי חובות לאדריכל וקבלן הפרויקט" נכתב בהודעת הקרן למשקיעים. "לאחר הניכויים הועבר לחברת הפרויקט סך של 560 אלף דולר שנשמר בקופת הפרויקט, ובשלב זה אינו מחולק למשקיעי הפרויקט. שכן עדיין קיימות דרישות של שוכרים לקבל פיצוי שיתכן ויהיה צורך לשלמן. לאחר שיתבררו הסכומים הנוספים שיש לשלם ככל ויהיו נעדכנם בסכום הנותר אשר נותר לחלוקה למשקיעים. לצערנו הסכום אשר יוותר לחלוקה ככל שיהיה, הינו נמוך ולא יספיק להחזר רובו המכריע של סכום השקעת המשקיעים בפרויקט".  

במקביל, עדכנה הגשמה כי הגישה במרץ 2019 תביעת חוב למנהל המיוחד נגד קופת המזומנים שתהיה לאחר מכירת נכסי דרגול, על ידי המנהל המיוחד על ההוצאות או הפסדים אפשריים של המשקיעים ושל הגשמה ביחס לתוכנית העסקית המקורית והתחייבויות היזם על פיה.

יחד עם זאת אין כל ערובה, כי תביעה זו תניב סכום כלשהו למשקיעים. "ההפסדים אשר נגרמו למשקיעי הגשמה בפרויקט זה נכללים במסגרת התביעה שהוגשה למנהל המיוחד כך שצפוי כי עם סיום הליך הכינוס יחולק למשקיעים סכום נוסף מכח תביעת החוב", נאמר בהודעה. "בשלב זה עוד לא נתקבל מידע קונקרטי מהמנהל המיוחד כי שאין בידנו להעריך את היקף ההחזר למשקיעים ומועדו".

מבחינת המשקיעים הכספים שהושקעו בפרויקט אבדו: "השקעתי סכום של כ-300 אלף שקל", אומר לכלכליסט אחד המשקיעים. "לא רק שלא אראה תשואה ממנו, גם לא יישאר לי כלום. גם אם לא היתה נוכלות, היתה רשלנות. ומי שלא מקצועי, שלא יתעסק בכסף של אחרים".

קרן הגשמה נוסדה בשנת 2009 על ידי אבי כץ (בעל רשת קופיקס) במטרה להשלים הון עבור פרויקטים נדל"ניים בארץ ובחו"ל, באמצעות משקיעים פרטיים שיהנו מתשואה על השקעתם בתום הפרויקטים. בשנת 2017 החלה קרן הגשמה לפרסם תשקיפים בעת גיוס הון מהציבור, וזאת לפי דרישתה של רשות ני"ע. במרץ האחרון פרסם כלכליסט כי קרן הגשמה לא טרחה לדווח למשקיעיה בזמן אמת כי נגד דרגול - שותפה גם בפרויקט במישיגן הוגש כתב אישום על הונאת משקיעים. רק כחצי שנה לאחר מכן היא דיווחה על מו"מ להחלפתו ובמרץ 2019 עדכנה שמצאה יזם שייכנס בנעליו. אלא שהמנהל המיוחד של נכסיו של היזם הנאשם מסרב לחתום על הדו"חות הכספיים של הפרויקט. כמו כן בחודש האחרון נחקרו בכירים בקרן הגשמה ברשות לניירות ערך, בחשד לביצוע עבירות דיווח על פי חוק ני"ע.

מקרן הגשמה נמסר: "יש לציין כי יזם הפרויקט עמד בראש חברת נדל"ן ותיקה, אשר פעלה בארה"ב בכ-20 מדינות, רכשה מעל ל-150 נכסים, וצברה לעצמה מוניטין בשוק הנדל"ן האמריקאי כולו. הגשמה פעלה בפרויקט המדובר ללא לאות מול כל הגורמים המעורבים, במטרה לוודא כי כלל זכויות שותפות המשקיעים נשמרות ומבוצעות על פי תנאי ההסכמים. הודות לפעולות מאומצות וממושכות אלה, ותוך השקעת משאבים ניכרים, נמצא יזם חדש, והבשילו התנאים להעברת ניהול הנכס לידיו. החברה ממשיכה לפעול למען מיקסום זכויות משקיעיה, והגישה תביעה נגד המנהל המיוחד בגין ההפסדים שנגרמו. הגשמה השלימה עד היום אקזיטים במעל 100 פרויקטים, אשר הניבו למשקיעיה ממוצע תשואות גבוה בהשוואה לאפיקי ההשקעה האחרים. עם זאת, על אף מאמציה הרבים והממושכים, החברה איננה חסינה מפני השפעות של גורמים חיצוניים אשר אינם בשליטתה. הגשמה פועלת בשקיפות, ורואה עצמה מחויבת למשקיעיה, ובהתאם בחרה בקוד האתי לפיו בפרויקט שבו יש חשש לפגיעה בהון העצמי של משקיע, תוותר החברה על רווחיה בעסקאות אחרות בהן הוא מעורב".