דווקא כלכלי: הסטארט-אפ של תמ"א 38 בשכונות "הקשות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בת ים היא אחת הערים הצפופות בארץ, ומשכך חייבה בשנים האחרונות פעילות תכנונית ענפה. ואמנם, פיתוח קו החוף הואץ והעיר חוותה תנופת בנייה לגובה. ב-2018 אף הגיעה בת ים למקום השלישי בארץ בשינוי קו הרקיע, עם בנייתן של 1,469 דירות במגדלים בני 21 קומות ומעלה.

אולם, לאחר שנים של תנופת פינוי-בינוי שעברה על בת ים, נותרה קופת העירייה גירעונית והתשתיות המיושנות מתקשות להתמודד עם העומס. על כן, כיום מגמת פיתוח העיר משנה כיוון והעירייה מפנה משאבים נרחבים יותר למסחר, תעסוקה ומלונאות תוך הגבלת הבנייה למגורים בשטחה. בתוך כך, כבדה הזרוע על מתן היתרי הבנייה למיזמי התחדשות עירונית.

עם זאת, לכל ברור כי העיר לא תוכל לעצור את הביקוש הגובר ותנופת ההגירה לשטחה, במיוחד לאור מחירי הדירות המשתוללים באזור גוש דן. על כן, הבינו פרנסי העיר כי יש לחשב מסלול מחדש ולייצר תשתית לבניית מגורים מבוקרת, כזו שלא תיצור עומס על התשתיות הקיימות. סוגייה נוספת שדרשה את טיפולה של העירייה נגעה לאופן חידוש המבנים במרכז העיר בני עשרות השנים, אשר הקרבה לים הביאה להאצת התפוררותם.

מודל חדש-ישן בחסות תמ"א 38 מספק פתרון הולם לבעיות: העברות זכויות הבנייה מאזור עם ערך כלכלי נמוך, לאזור בעל כדאיות כלכלית גדולה יותר. ניוד הזכויות יוצר את הקטליזטור לחידוש מרכז העיר. סנונית ראשונה לכך ניתן לראות בשלושה בניינים ישנים ומתפוררים בלב העיר, אשר זכויות הבנייה שנוצרו בהם מכוח תמ"א 38 יועברו לשכונה חדשה, באזור עם כדאיות כלכלית גדולה יותר. 

בת ים. "לא נותרו עוד קרקעות פנויות, ולכן העיר 'בנויה' על התחדשות עירונית"

מודל משופר לתמ"א

מאז נכנס ראש העיר המכהן צביקה ברוט לתפקיד, נוטה בת ים למיזמי התחדשות עירונית במתכונת תמ"א 38 מבוקרת, ובאחרונה אף אמר ראש העיר בריאיון ל"כלכליסט" כי "אנחנו כרגע תומכים בתמ"א בכל הכוח. העיר צפופה, הבנייה ישנה, תמ"א מצילה חיים. אין קרקעות פנויות יותר בעיר בכלל למעט השכונה החדשה בדרום העיר. כל העיר בעצם בנויה על התחדשות עירונית, ולכן אנחנו כן עוצרים פרויקטים נרחבים של פינוי-בינוי, כי אנחנו לא רוצים כל כך הרבה דירות בעיר, אנחנו רוצים תעסוקה מסחר מלונאות וכולי, אבל אנחנו כן צריכים תוספת של יחידות דיור וזה יבוא מתמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ומעט פרויקטים של פינוי- בינוי".

בכך, ביקש ראש העיר לשלב בין שתי המטרות, והציב רף של חשיבה מחודשת לתכנון ובנייה בבת ים. האדריכל אסף מולכו יחד עם חברת רום כנרת, הרימו את הכפפה וגיבשו נוסחה שתשלב בין שיקום פנים העיר לקידום פרויקטים בשכונה החדשה.

"ניסיון רב שנים בפרויקטים מסוג תמ"א 38, לימד אותנו שהתוכנית אינה מתרחשת באזורים חלשים המאופיינים במבנים ישנים ומסוכנים, למרות שבהם היא הכי נדרשת. באותן שכונות מתגוררות אוכלוסיות ממעמד סוציו-אקונומי נמוך שאין ברשותן את היכולת הכלכלית לתחזק ולשמר את הבניינים בהם הם מתגוררים", מסביר עו"ד אילן ששון, מנכ"ל החברה היזמית רום כנרת השקעות ונכסים, הפועלת במספר מיזמים בבת ים. הסיבה לכך, לדבריו, "היא שאין באותן שכונות כדאיות כלכלית לתמ"א כי השווי שם למטר מכירה הוא נמוך. עלות שיפוץ בניין והתאמתו לתקנים ולדרישות של תמ"א 38 זהה בכל מקום, לכן כל יזם מעדיף לקדם תמ"א במקום בו ימקסם את הכנסותיו".

מולכו יחד עם משרד האדריכלים יסקי מור סיוון, עמלו על הכנת תוכנית שתחבר בין מדיניות ראש העיר ברוט לבין חזון היזמים, "הצענו לעירייה מודל שונה, לחדש את פנים העיר במודל אירופי. פנים העיר יהיה מטופח ובעל סגנון אדריכלי ייחודי, וללא תוספת של קומות או דירות. בתמורה, אנו ננייד את המטרים הנוספים הנוצרים במסגרת התמ"א לאזורים יותר כלכליים בעיר בהם אנו בונים", מפרט האדריכל מולכו. לראייתו, בדרך זו כולם מקבלים את מבוקשם: העיר מחדשת את פניה מבלי שהיא נדרשת להשקיע משאבים, אין הכבדה על תשתיותיה ואין תוספת של כלי רכב וצפיפות. היזם, מצדו, מרוויח בכך שהוא ממקסם את הכנסותיו מביצוע התמ"א, ואילו תושבי השכונות הוותיקות נהנים הן משיפוץ דירתם והבניין בו הם מתגוררים והן משדרוג שכונתם.

"פתרון זה צפוי לתת מענה להתחדשות עירונית באופן שישפר את חיי התושבים בבניינים הישנים, יווסת את העומס במרכז העיר וייצר כדאיות כלכלית שתאפשר להמשיך את פיתוח העיר ושדרוג איכות החיים בה", מבהיר מולכו. "כל זאת, מבלי לשכוח את מטרתה המקורית של התמ"א: מיגון מבנים מפני רעידות אדמה ואיומי טילים".

אדר' אסף מולכו. "לחדש את פנים העיר במודל אירופי" צילום: ש.מולכו-אדריכלות מובילה יזמות

Win-win לבת ים

"מה תמ"א 38 אומרת? חזקו את הבניינים הישנים, הוסיפו ממ"דים ומרפסות, ובתמורה תבנו על הגג עוד קומות ועוד דירות, וממכירתם תממנו את שיפוץ הבניין. אלא שהלכה למעשה התוכנית לא ישימה בחלקים ניכרים ברחבי הערים, ומתמקדת באזור מצומצם בעוד שאר האזורים נותרים מוזנחים. יש הרבה בניינים שמעבר לחוסר הכדאיות הכלכלית נוצרו בהן בעיות אחרות שמנעו את קידומה של התמ"א, כגון דרישות מוגזמות מצד בעלי דירות ובעיות תשתית", אומר ששון. "הקושי בקידום התמ"א השאיר בניינים רבים יתומים, ללא סיכוי אמיתי לשיפוץ והתחדשות. השיטה החדשה היא הדרך האידיאלית לחזק את אותם בניינים שאף יזם אחר לא הסכים להתקרב אליהם. במסגרת התוכנית אנו נשפץ, נוסיף ממ"דים ונחזק את הבניין, ובמקום לבנות את הקומות הנוספות עם הדירות החדשות על גגות הבניינים הישנים, ייבנו אותן בשכונה החדשה במגרש שגם כך החברה היזמית בונה בו. לדעתי, זהו Win-Win לכולם".

בפן האדריכלי, מולכו סבור כי פתרון זה עדיף לאין ערוך מהמודל הקיים כיום בשוק. לדבריו, "בתמ"א 38 אנו רואים הרבה בניינים שהם נטע זר בתוך מרקם השכונה, בניינים שהופכים לא אסתטיים בעליל, גרוטסקיים ממש. מאלצים פה בעצם בניין שתוכנן מראש עם 4 קומות להפוך ל-8.5 קומות באמצעות ניפוח לא פרופורציונלי. התוכנית החדשה יוצרת הרמוניה אדריכלית".

על אף העברת הזכויות לשכונה אחרת, מבחינת התמורות לדיירים הליך זו דומה בכל מובן לתמ"א 38 קלאסי במתווה של חיזוק ותוספות. מולכו מדגיש כי "אנו מחזקים את הבניין מפני רעידות אדמה, מוסיפים לכל הדירות ממ"דים ומרפסות, עושים שיפוץ כללי לכל התשתיות – הביוב, המים, החשמל, הגז, מחליפים בחזיתות חלונות ומזגנים, מתקינים מעלית ומקימים לובי חדש".

ששון מוסיף כי התוכנית החדשה אף מתקנת עיוות סוציאלי שהתמ"א יצרה בתוך הערים: "בעוד תושבים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה זכו בתוספת של חדר, אשר הגדיל את יכולתם הכלכלית והעלה את ערך דירתם, הרי שתושבים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר לא הצליחו להצטרף ל'חגיגה' ואף נסוגו לאחור. התוכנית מאפשרת להם להגדיל את דירתם ולשדרג משמעותית את איכות חייהם. זהו סטארט-אפ אמיתי לקידום האוכלוסיות החלשות במרכזי הערים".