רוני מזרחי: "הצעד הראשון של הממשלה הבאה – ביטול מחיר למשתכן"

הנתונים שפורסמו בשבוע שעבר על ידי בנק ישראל ומתייחסים להיקף המשכנתאות שניטלו בחודש יולי, מעוררים אצלי תחושות מעורבות. מדובר בסכום של כ-6.7 מיליארד שקל, עלייה של כ-14% אחוז לעומת יולי 2018 וכ-11% אחוז לעומת חודש יוני האחרון . על פניו, מדובר לכאורה בנתון מעודד, המעיד על התעוררות מסוימת בשוק הדיור הסובל כבר ארבע שנים רצופות מחוסר יציבות כרוני, בעקבות ההרחבה הלא פרופורציונאלית של תוכנית מחיר למשתכן שהפכה, שלא בטובתה, לליבת השוק.

עם זאת, אם נבחן את הנתונים לעומק, נמצא כי הם מטרידים. מטרידים מאוד. מתברר, ובכך מודה גם בנק ישראל, כי העלייה בנטילת משכנתאות הינה תוצאה ישירה של לחץ, שלא לומר היסטריה, מצד זוגות צעירים הרוכשים דירות ראשונות. מרבית הזוגות הצעירים רוכשים את הדירות הראשונות במסגרת מחיר למשתכן, כשבממוצע הן נטלו 75%-60% מימון חיצוני לרכישת דירה. במילים אחרות, אם דירה ממוצעת בישראל עולה כיום סביב 1.4 מיליון שקל, מדובר במימון המגיע לכ-800 אלף שקל עד כמיליון שקל.

נתון יבש נוסף שסיפק בנק ישראל, ולטעמי מטריד לא פחות ואולי אף יותר, מצביע על כך שאם רוכשי הדירות בשוק החופשי נטלו משכנתאות בסכום ממוצע של כ-747 אלף שקל, הרי שרוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן נטלו משכנתאות בסכום ממוצע של כ-863 אלף שקל. החשבון פשוט: מדובר בכ-116 אלף שקל יותר, סכום המהווה 62% מדירה ממוצעת בשוק החופשי ו-72% מדירה ממוצעת במסגרת מחיר למשתכן, שמחירה סביב 1.2 מיליון שקל. בקיצור ולעניין, זהו אבסורד שאין כדוגמתו.  

כנס מחיר למשתכן. "'מלכודת דבש' לזוגות הצעירים" צילום: אפי שריר

מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של משרד האוצר, גובשה כזכור במטרה לאפשר לזוגות צעירים להגיע לדירה משלהם, והוזילה, בממוצע הארצי, את מחירי הדיור לפרויקט זה בכ-200 אלף שקל לעומת דירות בשוק החופשי. כוונת ה"משורר" היתה אם כן, שאותם זוגות צעירים ייקחו פחות מימון חיצוני לרכישת דירה ובטח שלא ייקחו מימון בסכומים גבוהים יותר, אלא שבפועל התמונה הפוכה. יתרה מכך, מחישוב שערכנו בלשכת הקבלנים מצאנו כי אם נגלם את ההוצאות הנוספות שעומדות בפני רוכש דירה במחיר למשתכן, דוגמת זמן המתנה ממוצע של 5-4 שנים, עלות תשומות בנייה, שכר דירה לתקופת הביניים, מפרט דירתי נמוך המצריך במקרים רבים שדרוג ועוד כהנה וכהנה, הרי שכל ההנחה על מחיר למשתכן לעומת "דירה רגילה" מסתכמת בסכום של 70-60 אלף שקל בממוצע. באזורי הפריפריה, אגב, אין כל הנחה.

המשמעות ברורה: בשביל הנחה מצחיקה זו, כמעט הנחה סטטיסטית "רגילה" שמקבל כל רוכש דירה בשוק החופשי, צריכים המוני זוגות צעירים להביא עוד כ-120 אלף שקל מימון שחסר להם לרכישת הדירה. אם נוסיף לכך שהסכום של כ-863 אלף שקל הינו רק הממוצע, וכ-30% בקירוב מקרב רוכשי דירה ראשונה, נוטלים מימון בגובה של מיליון שקל ויותר, נבין היטב את חומרת המצב.

בעיה לא פחות חמורה טמונה בסכנה, המוחשית לטעמי, שחלק גדול מנוטלי המשכנתאות לא יוכלו בעתיד לעמוד בנטל ההחזר החודשי. נכון להיום אמנם הריבית נמוכה ביותר, והצפי הינו כי מגמה זו תימשך ואף תוביל לירידה נוספת בריבית. אולם חשוב לזכור שבממוצע נלקחות המשכנתאות לתקופה של 20 שנה, ולעיתים אף ל-30 שנה, כשבמהלך פרק זמן כה ממושך – וניסיון העבר מוכיח זאת – מתחוללים על פי רוב שינויים כלפי מעלה בשערי הריבית, כשכל שינוי פירושו תוספת מאות שקלים להחזר החודשי.

לפזר את הערפל

דמיינו לכם עתיד דור שלם של ישראלים צעירים, בעלי משפחות, הנאלצים בעל כורכם גם להחזיר משכנתא גדלה והולכת, גם להחזיק שתי מכוניות על מנת להגיע מדי בוקר לעבודה מהפריפריה למרכז ובחזרה, וגם לפרנס משפחה - כולל חינוך משלים וחוגים לילדים, נופש ובילויים. האם כל זה יתאפשר בעתיד לאותה משפחה "ממוצעת" שרכשה דירה "ממוצעת" במסגרת מחיר למשתכן? מסופקני. אמנם בנק ישראל חוזר ומדגיש כי מצבנו בהחלט סביר ביחס לחלק גדול ממדינות ה-OECD, אולם חוששני שה"סביר" הזה יהפוך בין לילה ל"לא סביר", אם וכאשר הריבית תתחיל לזלוג כלפי מעלה. במוקדם אם מאוחר, זה יקרה.

רוני מזרחי. "במקום מחיר למשתכן – החזרת שיטת הניקוד"

על רקע הבחירות המתקרבות, יש לי ארבע עצות לממשלה הבאה:

• לקבור לאלתר את תוכנית מחיר למשתכן. תוכנית זו לא רק עלתה למשלם המסים 7 מיליארד שקל (כך לפי משרד האוצר, לדעתי הסכום גבוה בהרבה), אלא גם הכניסה את שוק הדיור לקיפאון והפכה שלא בטובתה ל"מלכודת דבש" לזוגות צעירים.

• את מקום תוכנית מחיר למשתכן ראוי שתחליף שיטת הניקוד הישנה והטובה, במסגרתה כל זוג צעיר יקבל סיוע פרטני לפי יכולתו ולפי הכנסתו, כולל הלוואות ומענקי מקום.

• מומלץ לשקול לקבע את הריבית על המשכנתא כולה, לריבית קבועה לכל תקופת לקיחת המשכנתא. נכון, זה אינו פתרון אידיאלי ויש לו תג מחיר לא פשוט מבחינת המדינה, אבל החלופה, סכנת משבר משכנתאות ודור צעיר אבוד, חמורה בהרבה.

• יש לחייב רשויות באישור 30% תוספת דירות על פי הנחיות שבס-כחלון. באופן הזה, אותן דירות יהיו מיועדות לזכאים וזוגות צעירים במחיר מופחת של 400-200 אלף שקל, בתנאי שקבלנים לא יחויבו בהשבחה בגין דירות אלה והמדינה תייעד אותן עבור הזוגות הצעירים והאוכלוסייה החלשה ללא צורך להכניס את היד לכיס.

הכותב הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו