פטור מהיטל השבחה: מה ההבדל בין בנייה עצמית לבנייה בקבוצת רכישה?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

האם את הפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ניתן להחיל גם על חברי קבוצות רכישה? בכך עסקה ההחלטה החשובה שנתנה לפני כמה ימים ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים.

ככלל, הפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף הנ"ל חל רק על מחזיק במקרקעין שביצע בנייה או הרחבה של דירת מגורים, בתנאי ששטח הדירה החדשה אינו עולה על 140 מ"ר והדירה שימשה למגורי המחזיק או קרובו לפחות ארבע שנים לאחר סיום הבנייה. בהחלטת ועדת הערר נקבע כי בשונה מבעלי מקרקעין במשותף המעוניינים לבנות יחד דירות על המקרקעין שבבעלותם, הרי שלמי שרכשו את המקרקעין לבניית דירות במסגרת קבוצת רכישה שיזם "גורם מארגן" – אין להעניק את הפטור.

לדברי עו"ד אבי גרודברג, בעלים ושותף במשרד קורן-גרודברג ושות' עורכי דין, המתמחה בעסקאות מקרקעין, "על פי פסיקת בתי המשפט, תכליתו של היטל ההשבחה היא צדק חלוקתי, דהיינו שיתוף הציבור בהתעשרות הפרט עקב השבחת נכסיו על ידי פעולת הרשות, ושימוש בכספי ההיטל לתועלת הכלל. מובן שתשלום ההיטל הוא הכלל, ואילו הפטורים ממנו הם בבחינת החריג.

"התכלית העומדת בבסיס מתן הפטור הזה היא סוציאלית – לאפשר לאנשים לשפר את תנאי מגוריהם מבלי שתשלום היטל השבחה יהווה בפניהם חסם לכך. מצד שני, ברור שתכלית זו לא נועדה לתת למישהו 'מתנה' על חשבון קופת הציבור. לפיכך יש לפרש את גבולות מתן הפטור בהתאם להגשמת תכליתו, ולא לאפשר ניצול לרעה של הפטור".

במרוצת השנים סעיף הפטור מהיטל השבחה העסיק רבות את בתי המשפט. השאלה העיקרית שהתעוררה היא מה דינם של שותפים במקרקעין אשר מבקשים היתר לבניית דירות מגורים – האם כל אחד מהם יהיה זכאי לפטור? או שהפטור הוא אחד וניתן לכל מחזיקי הקרקע במשותף? בעבר ניתנו פסיקות סותרות שמקורן בגישות שונות, עד שבית המשפט העליון עשה סדר חלקי בנושא. אולם בפסיקתו השאיר בית המשפט העליון את השאלה לגבי קבוצות רכישה במפורש ב"צריך עיון", ובעצם ועדת הערר צריכה היתה להתמודד עם נושא זה ללא תשובה ברורה.

לפי החלטת בית המשפט העליון בעניין צרי, בני משפחה אחת המחזיקים במקרקעין ובונים במשותף דירות מגורים, יהיו כולם זכאים לפטור אחד עבור דירה אחת בלבד. פסק הדין נימק זאת בכך שהתא המשפחתי מהווה "יחידה כלכלית" אחת.

לעומת זאת, בעניין דיבון קבע העליון, בדיון נוסף בהרכב מורחב של חמישה שופטים, כי לגבי שותפים בקרקע הבונים ביחד דירות מגורים, ואשר אין ביניהם קשר משפחתי – כל אחד מהשותפים יהיה זכאי לפטור נפרד בגין דירתו החדשה. לדברי עו"ד גרודברג, ניתוח ההנמקות לפסיקת בית המשפט מעלה כי אחד העקרונות החשובים לפסיקה זו הוא השונות והיעדר הקשר בין הבעלים, כך שהבעלים לא היוו "יחידה כלכלית" אחת ובאופן זה השתכנע בית המשפט כי אין כל תכסיסנות, מניפולציה או ניצול לרעה של מתן הפטור.

גורם מארגן – בלגן משפטי

ועדת הערר ניתחה את מעמד החברים בקבוצת רכישה על רקע פסקי הדין האלה, והגיעה למסקנה כי קבוצת רכישה במתכונת שנדונה בפניה מהווה בפועל יחידה כלכלית אחת, ולכן חבריה אינם זכאים לפטור. גרודברג אומר כי "ועדת הערר היתה בדעה כי קבוצת רכישה המובלת על ידי 'גורם מארגן' קרובה יותר במהותה לפעילות של רוכשי דירה מקבלן מאשר לשותפים במקרקעין המבקשים לבנות במשותף על המקרקעין שבבעלותם.

"כך למשל, חבר בקבוצת רכישה יודע מראש איזו דירה מיועדת לו ורואה לנגד עיניו את הדירה הגמורה, והחלק היחסי הנרכש בקרקע משקף מראש את החלק היחסי המיוחס לדירה הגמורה. בנוסף, הרוכש אינו מחליט על שווי רכישת המקרקעין ואינו מנהל מו"מ מול בעלי הקרקע הקודמים על שווי הרכישה. הגורם המארגן הוא אם כן זה ששולט על שווי רכישת המקרקעין ועלויות הבנייה, הוא בעל השפעה מכרעת בבחירת נושאי תפקידים, בחירת הקבלן וכדומה. במקרה כזה", מסביר גרודברג, "מידת ההשפעה והמעורבות של חברי הקבוצה היא מינימלית וזניחה, ולכן קבעה הוועדה כי מבחינה מהותית יש לראות את חברי הקבוצה כרוכשי זכות עתידית לדירה גמורה, שאינם נהנים מהפטור מהיטל השבחה".

עוד אומר גרודברג כי "במקרה של קבוצת רכישה, רכישת המקרקעין נעשית בו זמנית על ידי כל חברי הקבוצה, כשלפעמים התוכנית המשביחה נמצאת כבר בהליכים מתקדמים לפני אישורה. חברי הקבוצה מחויבים מראש למערכת הסכמית קבועה וקשיחה, ומכאן קביעתה של ועדת הערר כי בעצם עסקינן במפעל יזמי הדומה לעסקה קבלנית". לפיכך, מסביר גרודברג, כפי שקבלן משלם את מלוא היטל ההשבחה על בניית הדירות, כך אין הצדקה לפטור את חברי הקבוצה מתשלום מלוא ההיטל.

"חלק ניכר מהנמקות ועדת הערר מתבססות על כך שקיים גורם מארגן, שהוא בפועל הגורם היוזם של הבנייה ולא חברי הקבוצה", אומר גרודברג. "עם זאת, הוועדה התעלמה מכך שהסיכון היזמי אינו חל על הגורם המארגן אלא על חברי הקבוצה. בנוסף, ועדת הערר עצמה קבעה כי יש לבחון כל מקרה לגופו, וכי בהחלט ייתכנו מקרים שיטו את הכף דווקא לכיוון מתן פטור ולא לשלילתו, למשל כאשר אין בהתארגנות הקבוצה חשש לשימוש לרעה בפטור. לעניין זה ניתן לציין שורה של מבחני עזר כגון גודל הקבוצה, מועד רכישת המקרקעין ביחס למועד הכניסה לתוקף של התוכנית המשביחה, ועוד".

עו"ד אבי גרודברג. "קבוצת רכישה עם גורם מארגן קרובה יותר במהותה לרוכשי דירה מקבלן"

עו"ד גרודברג מסכם כי "גם אם החלטת ועדת הערר תעמוד על כנה בערעורים שבוודאי עוד יבואו, תוצאתה תגרום להמשך ולריבוי התדיינויות, שכן כל מקרה צריך יהיה להיבחן לגופו ולפי נסיבותיו. אי הוודאות אינה מאפשרת לציבור לכלכל את צעדיו בתבונה וכופה עליו להיות חשוף לתוצאות מיסוי בלתי-ידועות במועד ההתקשרות. לדעתי, יש לקבוע כלל ברור שמצד אחד יש יגשים את התכלית הסוציאלית של מתן הפטור, ומאידך ימנע שימוש לרעה והרחבת מתן הפטור למי שלא זכאי לו. למשל, אין לטעמי כל היגיון להעניק פטור משיקולים סוציאליים לאדם שהוא מרובה דירות, כפי שאין היגיון לשלול את הפטור מאדם שמבקש לבנות או לרכוש את דירת מגוריו היחידה, בין אם נעשה הדבר על דרך בנייה עצמית ובין אם על דרך של קבוצת רכישה".

גרודברג קורא לקבוע הסדר חוקי חדש שיעניק את הפטור רק למי שהדירה החדשה היא דירתו היחידה ומשמשת למגוריו. לדבריו, "הסדר זה ילך בתלם שינויי החקיקה שנעשו בשנים האחרונות ואשר נועדו להיטיב עם בעל דירה יחידה – כגון צמצום הפטור ממס שבח רק לבעלי דירה יחידה ותוכנית מחיר למשתכן – ולהחמיר עם בעלי מספר דירות. בכל מקרה אני מעריך שטרם נאמרה המילה האחרונה בנושא".