קבוצת ערך נגד היטלי הפיתוח: "אמצעי להעשרת קופות העיריות"
היטלי הפיתוח המושתים על בעלי נכסים יכולים להגיע למיליוני שקלים. עד כאן אין בעיה, אך כשבודקים על מה מוגש החשבון – עולות השאלות. מנכ"ל קבוצת ערך, נאור אליהו: "נוצר כיום עיוות שמתמרץ רשויות מקומיות לנקוט בגבייה סלקטיבית"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
בעלי קניונים, מלונות ונכסים על קרקעות עתירות שטח כבר מכירים זאת כמציאות כואבת: לא פעם עיריות מבצעות בקרבת הנכס שברשותם עבודות תשתית – לרוב, מינוריות באופן אבסורדי – ודורשות עבורן היטלי פיתוח בסכומי עתק.
כך היה למשל בפברואר האחרון ברחובות, כאשר העירייה דרשה היטל פיתוח בסך 1.8 מיליון שקל ממועדון הספורט העירוני, אולם בית המשפט פסק נגד העירייה וקבע כי החיובים נשלחו שלא כדין. זאת, לפי פסק הדין, משום שהיטלי הפיתוח שולמו בעבר ומחייבים פעם אחת בלבד בחיי נכס. יש לציין כי התיק הועבר להכרעת בית המשפט העליון בעקבות ערעור שהגישה עיריית רחובות על פסק הדין.
כדי להבין מהו מקור ההיטלים הגבוהים ומדוע הם ניתנים רק לבעלי הנכסים הגדולים, פנינו לנאור אליהו, מנכ"ל קבוצת ערך, הפועלת להפחתת חיובי ההיטלים שמשיתות הרשויות המקומיות על בעלי הנכסים.
מדוע עבודות התשתית מתבצעות דווקא באזורים גדולים ובעלי צפיפות נמוכה?
"עיריות מעדיפות לפתח תשתיות בסמוך לאזורי מסחר או תעשייה עם מבנים גדולים, מה שאנחנו קוראים 'נכסים עתירי שטח', מסיבה פשוטה: כך הן יכולות לגבות סכומי כסף גבוהים משמעותית ממספר קטן יחסית של נכסים. הן מעדיפות לשדרג אזורים בהם קיימים נכסים גדולים, כמו למשל בסמוך לקניון, מבנה משרדים או מפעל גדול. הדבר החמור הוא שבמקרים כאלה העירייה פשוט תוותר על הגבייה מבעלי הנכסים הקטנים שנמצאים בסמוך לנכסים הגדולים – אף שחובת התשלום חלה גם עליהם לפי דין".
בניין עיריית רחובות. חיוב כפול של מיליוני שקלים צילום: תומריקו
לדבריו, "העירייה רואה למעשה בנכס הגדול לווייתן ענק ממנו ניתן לשאוב עוד ועוד מזומנים. היא לא צריכה את כל הדגים הקטנים ששוחים מסביבו, אף שההנאה שלהם מעבודות הפיתוח – למשל, מעמודי תאורה שהוצבו או ממדרכה שנסללה – היא שווה לזו של בעל הנכס הגדול".
למה זה קורה?
"את העירייה לא מעניין לגבות מהרבה נכסים קטנים סכום כולל שיהיה פעמים רבות פחות ממה שנכס גדול ומשמעותי אחד יכניס לה. זה גם כרוך במשאבים – היא צריכה להפעיל עורכי דין, מערכת גבייה ועוד, כך שהגבייה הופכת מורכבת יותר ופחות משתלמת. למה לעירייה להתעסק עם גבייה מנכס של 100 מ"ר, כשהיא מכסה את ההוצאות האלה באמצעות השתת היטל פיתוח על נכס אחד של 5,000 מ"ר? פשוט כי זה כלכלי ונוח.
"אם לדוגמה הקימו פארק – יגבו היטל שצ"פ (שטח ציבורי פתוח, י"א), רק מבעלי הנכסים הגדולים ולא מבעלי הדירות, למרות שהתושבים הם הנהנים העיקריים מהפארק. בעיני העירייה גבייה מתושבים כוללת הרבה תשלומים קטנים שלא כדאי כלכלית להתעסק איתם. זאת לבד מן העובדה שהתושבים הם גם בוחרים פוטנציאליים, ועל כן לא רוצים 'להכעיס' אותם עם היטלים שונים.
"לעתים מדובר ממש באבסורד, כי אם למשל הקימו פארק עירוני הגובל גם באזור תעשייה וגם בשכונת מגורים, ברור כי המגלשות בגן השעשועים בפארק, גינת הכלבים או המדשאות לא משמשות את בעלי העסקים – אלא את התושבים. היטל השצ"פ, לעומת זאת, מוטל רק על בעלי העסקים הגדולים".
היטל פיתוח אף פעם לא מושת על בעלי דירות למגורים?
"החיוב אמור להיות גם על בעלי דירות, אך בפועל זה אף פעם לא נגבה מהם. זה אמור להיות מוטל על כולם. הפרקטיקה שונה ממה שאמור להיות; החוק מאפשר לחייב את כל בעלי הנכסים, אך בפועל העיריות מחייבות רק את מי שגובל או שיש לו זיקה למושא הפיתוח – וכל זה כראות עיניהן בצורה סובייקטיבית לחלוטין".
מדרכה חדשה הנבנית ברמת גן. די בתיקון גומחה כדי לגרור היטל עצום צילום: יובל חן
מה הבעיה בלחייב עסק גובל עבור סלילת כביש או הצבת תאורת רחוב?
"בעבר, כדי לגבות תשלום פיתוח היה צריך להוכיח מה היו ההוצאות על העבודות. אם העירייה הוציאה מיליון שקל על עבודות, גבו דמי השתתפות, כלומר חילקו את ההיטל בין כל 100 בעלי הנכסים שנהנו מהעבודות. כיום, נהוגה שיטה חדשה שלפיה מחייבים על העבודות לא על דרך חלוקת ההוצאות, אלא לפי תעריף שנקבע בתחשיב שעליו מבוסס חוק העזר. בתחשיבים נלקחות בחשבון כלל הוצאות הרשות בפיתוח התשתית העירונית בחלוקה לכלל שטחי הנכסים בעיר. מכיוון שמדובר באומדן כללי ולא בעלות פרויקט נקודתי, תחשיבים אלו מנופחים ללא צורך.
"מאחר שמדובר בתחום התמחות ייחודי ומורכב, בלתי-אפשרי להתמודד עם דרישות היטלים מהרשות המקומית ללא חוות דעת של מומחה. מהמקרים שמגיעים אלינו, אנו מגלים פעמים רבות שבעלי הנכסים כלל לא מודעים לאפשרות לתקוף את התחשיב ואף להביא לפסילתו.
"גבייה לפי תעריף גורמת לכך שבעלי נכסים עתירי שטח ישלמו יותר מעלות הפיתוח של התשתית הגובלת בהם. כך יכול להיווצר מצב שנכס אחד מתוך ה-100 ישלם יותר מעלות הפיתוח כולה. למרבה הצער, כיום הזיקה בין ההוצאות על עבודות לבין הגבייה היא רופפת. זה הפך להיות אמצעי להעשיר את קופת העירייה".
על איזה סוג עבודות מדובר?
"זה אבסורד נוסף ולא פחות חמור. למעשה, העיריות לא צריכות להציג עבודות מסיביות לפיתוח העיר או האזור כדי לגבות דמי השתתפות מהנכסים הסמוכים. לשיטתן, מספיק שצבעו כיכר או תיקנו גומחה במדרכה כדי להטיל חיוב של מיליוני שקלים על כל בעלי הנכסים שיש להם זיקה כלשהי לעבודות, גם אם רחוקה".
אם כך, מה הפתרון?
"צריך לייצר בהירות בנושא הגבייה כפי שקרה לפני מספר שנים בתאגידי המים. מנגנון היטלי המים והביוב עבר לשיטה שנקראת דמי הקמה – שיטה אשר מגדירה בצורה ברורה יותר כיצד יתבצע החיוב. בעקבות השינוי בשיטת החיוב של תאגידי המים, אנחנו עדים לירידה משמעותית במחלוקות בין הנישומים לתאגידים".
מנכ"ל קבוצת ערך, נאור אליהו. "פרקטיקה ההיטלים פסולה וחסרת בסיס חוקי"
אליהו מבהיר כי אין אלה פני הדברים ברשויות המקומיות: "אנו עומדים נגד העיוות הזה בשם בעלי הנכסים הגדולים, ואומרים כי לא יכול להיות שעל פיתוח מינימלי של תשתיות, ולפעמים סמלי בלבד, יגבו היטלים בסכומים אדירים – וגם אז, הגבייה תתבצע באופן סלקטיבי רק מבעלי הנכסים הגדולים. זוהי אינה לשון החוק, וזוהי פרקטיקה פסולה.
"נישומים רבים מקבלים דרישות לתשלום היטלים שאין להן בסיס. לצערי הרב, אנו מגלים שרבים מהם פשוט משלמים את מלוא הדרישה, אם מתוך תום לב ואם מתוך חשש להתנגד לרשות המקומית. ניסיוננו העשיר מלמד שכמעט כל דרישת היטלים מהרשות המקומית ניתן להפחית ולעתים אף לבטל כליל. לכן חשוב שכל בעל נכס יבדוק באמצעות מומחים בתחום כל דרישה המתקבלת אצלו מהרשות המקומית".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
