בעקבות ביקורת של רשות ני"ע: מויניאן חתכה השווי של אחד מנכסיה ב-46.7 מיליון דולר

חברת הנדל"ן האמריקאית מויניאן, שגייסה בבורסה התל אביבית שתי סדרות אג"ח שהיקפן הנוכחי עומד על 1.75 מיליארד שקל והן נסחרות בתשואה חד ספרתית לא גבוהה, נאלצה לקצץ 124 מיליון דולר משווים של שני נכסים שבהם היא שותפה במנהטן. אחד המהלכים התגלה למעשה כתוצאה מביקורת שערכה רשות ניירות ערך בחברה ביוני האחרון. 

הביקורת פנתה אל החברה בשאלות בנוגע לסבירות הנחות מסוימות שעמדו בבסיס הסכם החכירה לקרקע שעליה עומד נכס ברחוב וושינגטון מס' 90 בניו יורק. במקביל פנתה החברה לבצע הערכת שווי מחודשת לנכס בשדרה החמישית בעיר (שני בנייני משרדים עם שטח קמעונאי מס' 535-545) שרק חלק מהשטח המסחרי שלו מושכר. מעריך השווי נתן הערכה עדכנית לנכס המדובר ובהמשך קוצץ שוויו של המבנה ב-10.5% - מ-740 מיליון דולר ל-662 מיליון דולר. יצוין כי שיעור האחזקה האפקטיבי של החברה בנכסים בשדרה החמישית עומד על 65.57%.

ג'וזף מויניאן צילום: אימג'בנק, Gettyimages

מנכס "מהותי מאוד" ל"מהותי" בלבד

החברה דיווחה בעקבות הביקורת על טעות "לא מהותית" בדו"חות הכספיים בנוגע לטיפול החשבונאי בחכירת הקרקע עליו ממוקם הנכס ברחוב וושינגטון. עם זאת, הנכס המדובר הפך מנכס שהוגדר "מהותי מאוד" לכזה המוגדר "מהותי" בלבד. מויניאן נאלצה לקצץ למעשה בדו"חות הכספיים שלה את שווי הנכס המוצג בסעיף נדל"ן להשקעה ואת ההתחייבות שלה לחכירה המימונית שלו. בשורה התחתונה מדובר בקיצוץ נוסף של עשרות מיליוני דולרים בשוויו.

מויניאן חוכרת את הקרקע של נכס זה דרך תאגיד המחזיק בו. מדובר בחכירה עד שנת 2066 שלפיה דמי השכירות משולמים לפי 6% מערך הקרקע ללא השבחות ולפי מנגנון שנקבע בהסכם. נכון להיום החברה משלמת דמי חכירה שנתיים של 2.05 מיליון דולר, סכום שעולה ב-25 אלף דולר מדי שנה.

שוויו של הנכס המוחכר ברחוב וושינגטון עמד לפי דו"חות הרבעון הראשון של 2019 על 298 מיליון דולר, לפי הערכה של סוף 2018, אך שווי זה כלל חוב שמוגדר כ"הלוואה מוטבת". שהינה למעשה החכירה המימונית שתוקנה, כך שהיקפו בפועל נמוך יותר. לפי הביאורים שפרסמה מויניאן, השווי של הנכס ברחוב וושינגטון, כולל ההלוואה העדכנית, ירד מ-298 מיליון דולר בסוף 2018 ל-184.5 מיליון דולר בסוף יוני האחרון. כלומר קיטון של 46.7 מיליון דולר בשווי הנכס או ירידה של 38% בשוויו. שיעור החזקת החברה בנכס עומד על 50%.

מויניאן מציינת כי היא בודקת את השלכות הטעות על דו"חות העבר שלה, ולא מדובר בסוף פסוק. בחברת ציינו עוד כי "הליך הביקורת של יחידת הביקורת של רשות ניירות ערך טרם הסתיים והדיון טרם מוצה".