התנגדויות התושבים לפיתוח שדה דב: "אין להם זכות לעצור את התוכנית"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי שהופקדה תוכנית הענק למתחם שדה דב לפני כארבעה חודשים, הגיעה תורם של בעלי עניין בקרקע להשמיע את התנגדויותיהם: קבוצה של מאות מתושבי השכונות הסמוכות לרובע העתיד להיבנות טוענים כי מימוש התוכנית המוצעת יגרום לפגיעה חמורה באיכות חייהם ובערך הנכסים שבבעלותם. "צפיפות בלתי-סבירה", "קרבה חריגה של הבינוי לחוף הים", "מחסור בשטחים ציבוריים ופתוחים" "ובנייה גבוהה ורחבה שחוסמת את קו החוף מפני התושבים" – אלה הן רק חלק מטענותיהם המופנות בין היתר לעיריית תל אביב ולרשות מקרקעי ישראל.

התוכנית לבינוי רובע שדה דב שאושרה להפקדה באפריל 2019, כוללת בנייה של כ-16 אלף יחידות דיור, כ-3,700 יחידות מלונאות ואלפי מ"ר לשימושי מסחר ותעסוקה. כל זאת על פני שטחו של שדה התעופה שדה דב, שנסגר בסוף יוני. בין התושבים שהגישו את התנגדותם נמנים תושבי השכונות שיכון ל', הגוש הגדול (שכונת נופי ים), רמת אביב החדשה, רמת אביב הישנה ואזורי חן – אשר רבים מהם הביעו בעבר את התנגדותם לפעילות השדה בקרבת בתיהם.

את ההתנגדות לתוכנית, הגישו התושבים באמצעות עו"ד נועם קולודני, ובצירוף חוות דעת מקצועיות של האדריכלית ומתכננת הערים נעה אוירבך אבן והאדריכלית ד"ר אביגיל דולב. בהתנגדותם טענו התושבים כי בתוכנית המוצעת כעת יש סתירה מוחלטת לתוכנית המתאר העירונית של תל אביב וערכיה (תא/5000), וכי היא מנוגדת למדיניות הבנייה על קו החוף בישראל.

בתוך כך טענו התושבים כי בניגוד לעקרונות השמירה על הסביבה החופית, שלפיהם אין לבנות במרחק של פחות מ-300 מטרים מקו החוף, התוכנית הנוכחית תביא לבנייה במרחק של כ-100 מטרים בלבד מקו החוף – פרט המוסתר, לטענתם, בהחרגות בנייה הכלולות בתוכנית. לצד זאת, טוענים התושבים כי "הנגישות והיחס לים הם בגדר תעלומה שאין לה פתרון", וכי בניית מגדלים רחבים בני 45-25 קומות בקרבה כה משמעותית לחוף תביא לחסימה מוחלטת של קו המים מתושבי השכונות הגובלות במתחם, ואף לירידת ערך של הנכסים בבעלותם. 

שדה דב לאחר סגירתו. הסאגה המשפטית סביב המתחם עוד רחוקה מסיום צילום: אוראל כהן

בהתייחסם למחסור בשטחים פתוחים וציבוריים הולמים בתוכנית טענו התושבים כי היקף השטחים הפתוחים המוצע עתה הינו נמוך מ-10 מ"ר לתושב – שהוא הרף המינימלי הקבוע בהוראות שטחי הציבור של מינהל התכנון. "כיום, בשכונות הגובלות בתוכנית יש מחסור בשטחים ציבוריים. התוכנית המופקדת לא רק שלא נותנת מענה לכך, אלא שהיא מגדילה את המחסור", נטען בהתנגדות. "דווקא מחירי הקרקע הגבוהים, שיכלו לאפשר אחוז גדול של שטחים ציבוריים, יוצרים 'חזירות' ורצון להעשיר את קופת בעלי המקרקעין ובין היתר את עיריית תל אביב ומינהל מקרקעי ישראל".

"ההתנגדויות יידחו"

"ההתנגדויות מצד תושבי השכונות הסמוכות לשדה דב לא הפתיעו אותי, אך הן טענות סרק", אומר עו"ד יוסף גיא מוסרי, המייצג מאות בעלי קרקעות בשדה דב. "הרושם שלי הוא שאותם תושבים פשוט לא מבינים את העקרונות התכנוניים שמנחים את התוכנית הזו. אני מציע לכל אלו שמנפנפים בסיסמאות כמו 'צפיפות בלתי-סבירה', לעיין בתוכנית שוב ולראות שמדובר במצב הפוך. לא רק שאין כאן צפיפות חריגה, למעשה הצפיפות היא אפילו נמוכה מהמקסימום שמאפשרת תוכנית המתאר הארצית – תמ"א 35.

"בהחלט ניתן היה להגדיל את הצפיפות, מה גם שבתוכנית המקורית דובר על מספר יחידות דיור גבוה יותר. התוכנית עברה שיתוף ציבורי אינטנסיבי, לקחה בחשבון את הדגשים שהועלו בישיבות ובמפגשים, ויצרה את התמהיל הנכון והמאוזן ביותר לשטח". 

גם את הטענות העולות באשר לחסימת קו החוף ולקרבה חריגה של הבינוי לחוף הים, מוסרי דוחה על הסף: "יש להביא בחשבון שתמ"א 13, המתייחסת אל מערך השימושים וייעודי הקרקע בתחום הסביבה החופית ומתווה את מדיניות באזורי החוף – אינה חלה על המתחם הזה. מעבר לזה, כל נושא הבינוי בקרבה לחוף בהחלט נלקח בחשבון על ידי כלל גורמי התכנון. ברור לכולם שהתוכנית לא היתה מאושרת להפקדה אם היא לא היתה עולה בקנה אחד עם תוכניות המתאר הארציות".

מוסרי מוסיף כי "התושבים אומרים שהתוכנית סותרת את תא/5000, תוכנית המתאר העירונית של תל אביב, ואני עונה שגם אם זה היה נכון, הרי שהתוכנית לשדה דב היא בהיררכיה תכנונית גבוהה יותר, ולמדינה יש הסמכות והחובה להתערב. אם יידרש, תוכנית המתאר העירונית היא זו שתצטרך ליישר קו עם התוכנית לשדה דב, ולא להיפך".

עו"ד יוסף גיא מוסרי. "התוכנית לרובע החדש יצרה את התמהיל הנכון והמאוזן ביותר"

מוסרי מבקש להסתכל על התמונה הרחבה ולבחון את התוכנית בקונטקסט לאומי. "משאב הקרקע הוא המשאב היקר ביותר בישראל וחובה לנצל אותו באופן מיטבי. תוכנית שדה דב היא תוכנית עם ראייה לטווח ארוך שמציעה פתרון דרמטי למצוקת הדיור בגוש דן, תוך מתן דגש לעירוב שימושים, כראוי למילניום השלישי.

"אני בהחלט מבין את רצונם של תושבי השכונות הסמוכות לשדה דב בנוף ישיר לים ולשטחים פתוחים, אבל אין להם זכות קנויה כזו. הם שמים את האינטרס האישי שלהם לפני האינטרס הלאומי. אז שחרור הקיטור הוא לגיטימי, אבל בסופו של דבר התוכנית גובשה על פי חוק, ולכן אני מעריך שאותן התנגדויות יידחו".