בילסקי נגד זילבר: הגיע הקרב המכריע במלחמה על התמ"א

הסערה סביב גורלה של התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), אשר תוקפה עתיד לפוג במאי 2020, הביאה באחרונה להתנגשות בין שניים מהגופים הגדולים והמשפיעים על תחום הדיור בישראל, אשר כפופים שניהם למשרד האוצר – מינהל התכנון בראשות דלית זילבר, ומטה הדיור בראשות זאב בילסקי.

בדיון שהתקיים בתחילת השבוע שעבר במטה הדיור בנוגע לעתידה של תמ"א 38, בהשתתפות גורמים מהרשות להתחדשות עירונית, משרד המשפטים, אגף תקציבים, מינהל התכנון ומשרד השיכון, תמך בילסקי בהארכת תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית. זאת, למרות התנגדות מינהל התכנון וראשי הערים, והעובדה שהתוכנית הנוכחית לא מספקת מענה לחיזוק מבנים בפריפריה. בילסקי, יודגש, הוא גם יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הגוף שיחליט אם להאריך את תוקפה של תמ"א 38, אם לאו.

ביוני האחרון הטילה מנהלת מינהל התכנון, דלית זילבר, פצצה כאשר הצהירה כי לעמדת מינהל התכנון אין להאריך את תוקפה של התוכנית במתכונתה הנוכחית. בהמשך נחשף מכתב של מינהל התכנון שנשלח ללשכה המשפטית של לשכת עורכי הדין, שממנו היה ברור כי במינהל מגבשים בימים אלה תוכנית חלופית אשר תהווה חלופה לתמ"א ותספק מענה אמיתי גם למבנים בפריפריה אשר כיום לא ניתן לחזק אותם בהיעדר כדאיות כלכלית.

תמ"א 38 בתל אביב. אם המדינה לא תפקח על היזמים – יהיה פה ג'ונגל צילום: יובל חן

במועצה הארצית יש 32 חברים, מהם 11 נציגים של משרדי ממשלה, ושמונה של השלטון המקומי. חברים בה גם נציגי המהנדסים, האדריכלים והארגונים הירוקים. בישיבה שתיערך במאי הקרוב יציג כל צד את טיעוניו באשר לשאלת נחיצותה של התוכנית במציאות הנדל"נית דהיום.

הגורמים המקצועיים במינהל התכנון, כפי שעלה מהמכתב ללשכת עורכי הדין, מעדיפים תוכניות פינוי-בינוי על פני תמ"א 38, שאמנם מאפשרת הוצאת היתר בנייה על מגרש בודד אך זאת מבלי להביא בחשבון היבטים תכנוניים רבים, בהם צורכי ציבור כגון מוסדות חינוך וגנים ציבוריים. כך גם הדגיש לפני כשבועיים בראיון ארז בן אליעזר, אדריכל ויועץ בכיר לזילבר: "התוכנית לא עמדה ביעדים שהיא העמידה לעצמה כמו שהנחו אותה – לחזק בניינים נגד רעידת אדמה, בדגש על הפריפריה, בית שאן, טבריה וצפת. את זה אנחנו רואים מכל הנתונים, ועל זה יש קונצנזוס מלא".

מנגד, שחקנים בתחום ההתחדשות העירונית, בהם קבלנים ויזמים רבים, טוענים כי ביטול התוכנית ללא חלופה הולמת תפקיר את תושבי ישראל למפגעי הטבע ולסכנות ביטחוניות. עוד לטענתם, ביטול התמ"א יוביל לירידה משמעותית בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש ולעליית מחירים חדה. לכן, לעמדת הקבלנים, יש לתקן את הכשלים התכנוניים בתוכנית, ולא לחסלה.

המרכז יממן

"לכל אחד מהצדדים בוויכוח על התמ"א יש טענות נכונות והגיוניות. מצד אחד, לא ניתן להתעלם מהצורך הדחוף בחיזוק מבני המגורים מפני רעידות אדמה וטילים, בעיקר באזורים שנמצאים מחוץ לאזור פעילותם של יזמי התמ"א כיום. מצד שני, גם התומכים הכי גדולים בתוכנית מבינים שיש צורך בטיפול כולל שמעניק פתרונות ליותר מבניין בודד" – כך אומר המהנדס ליאור זייטלר, הבעלים של חברת א.ל הנדסה, המספקת שירותי פיקוח בנייה ומלווה, בין השאר, דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

עם זאת, זייטלר מדגיש כי הרחבת הפרויקטים כפי שמבקשים במינהל התכנון תקשה בהכרח על גיוס ההסכמה הדרושה בקרב הדיירים: "ככל שיש יותר דיירים שהפרויקט נוגע אליהם, כך יש לגורמים שלישיים, מעכבים, השפעה גדולה יותר. כלומר, אם במקום לגייס 12 בעלי דירות במבנה בודד, שם יש סבירות גבוהה שכל הדיירים מכירים אחד את השני ויכולים להגיע להסכמה מלאה, היזם צריך לגייס 100 בעלי דירות כדי לחדש כמה בניינים במיקומים שונים – סביר להניח שחלק מעשרות הדיירים האלה כבר התקשרו מול יזם אחר. וגם אם לא, מישהו כבר יפנה אליהם. לכן, בנקודה זו כבר יש סבך של אינטרסים שונים בכל מבנה, כך שהגיוס להסכמה הוא קשה בהרבה".

ליאור זייטלר. "אני לא רואה תרחיש שבו לא תהיה בכלל תמ"א 38 ממאי 2020" צילום: עדי לם

על מנת לתת פתרון לפגמיה הנוכחיים של תמ"א 38 ובמקביל למנוע היתקעות של מיזמים בכבלי הביורוקרטיה המתישה, זייטלר מציע להקים קרן ייעודית להתחדשות עירונית: "במכרזי המדינה של היום נהוג ללחוץ את היזמים למינימום רווח, בעוד שצריך לעשות בדיוק את ההיפך – המדינה צריכה לדאוג שהרווחיות של פרויקטים במרכז תהיה גבוהה – על ידי שליטה בתמורות הדיירים הקיימים ובסטנדרט של המפרט הטכני המוצע – ושכל הרווחיות העודפת תועבר לקרן כזו שתממן פרויקטים בטבריה ובבאר שבע.

לדבריו, מעבר למדיניות שתקדש התחדשות עירונית במתחמי מגורים שלמים יצריך גם הוא יד מכוונת של המדינה: "אם ניתן ליזמים לנהל את הג'ונגל הזה, לא ייצא מזה שום דבר טוב – יבואו כמה יזמים לבעלי הדירות ומי שיציע להם את המרפסת הכי גדולה, למשל – הנטייה שלהם תהיה ללכת אתו. הבעיה היא שאז הוא ייוותר עם רווחיות נמוכה. לעומת זאת, אם יהיה גוף של המדינה שינהל את התחום הזה, הוא ישלוט גם ברווחיות – הוא ידאג שזו תהיה גבוהה, וכי הרווח העודף שישיא הפרויקט יועבר לקרן ההתחדשות במקום לכיס של היזם.

"אני לא רואה תרחיש שבו לא תהיה בכלל תמ"א 38 החל ממאי 2020", מסכם זייטלר. "מה שבטוח – ואת זה כבר הבינו בלא מעט רשויות מקומיות – הוא שהתייחסות אינדיבידואלית לבניין בודד לא הוכיחה את עצמה באופן מיטבי עד היום".