תקדים: נדרשת הסכמת כל הדיירים לתמ"א 38

החלטה חדשה ותקדימית שקיבלה ועדת ערר של מחוז תל אביב בסוף מאי השנה ונחשפת כעת לראשונה צפויה להקשות מאוד על המשך קידומן של תוכניות תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה שמצריכות תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה. הוועדה, בראשות עו"ד אפרת דון־יחיא סטולמן, החליטה שתוכנית מסוג זה מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות, ולא 80% כפי שנקבע בהוראות התמ"א.

את הערר הגישו חמישה מתוך שישה דיירי בניין ברחוב מנחם בגין בבני ברק יחד עם החברה היזמית פם השקעות ובניין — נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לדחות ביצוע תוכנית תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. הוועדה המקומית קיבלה את עמדת הדיירת שהתנגדה לפרויקט ואשר טענה כי לא ניתן להגיש תוכנית ללא הסכמת כל בעלי הזכויות משום שהפרויקט כולל זכויות רבות יותר מאלה שקבועות בכללי התמ"א, והוא דורש תב"ע חדשה.

הבניין ברחוב מנחם בגין בבני בברק. הדיירים אמרו שיקדמו פרויקט שלא מחייב תב"ע חדשה צילום: שאול גולן

בהחלטת הוועדה המקומית הודגש כי מי שהשפיעה עליה לקבל את ההחלטה היתה הוועדה המחוזית תל אביב, בראשותה של האדריכלית דניאלה פוסק: "הגם שפרשנות זו (לחייב הסכמה של כל הדיירים, א"ג) אינה נקייה מספקות, הוועדה המקומית קיבלה את עמדת הוועדה המחוזית ובהתאם לכך, בהיעדר הסכמה של כלל בעלי הזכויות, לא ניתן לקדם את התוכנית נשוא ערר זה".

עיקרון של קל וחומר

ועדת הערר אימצה את החלטת הוועדה המקומית ודחתה את הערר: "אין לבעלי הזכויות האחרים בבית המשותף אפשרות לקדם תוכנית שעניינה שינויים ביחס לדירה, אלא בהסכמת אותו בעל דירה. החריג הוא במקרה שבו מקודמת תוכנית פינוי־בינוי (כלומר רק במקרה בו יש הכרזה מפורשת של הממשלה על מתחם המיועד לפינוי־בינוי, א"ג)".

עו”ד ישי איצקוביץ

ההחלטה של ועדת הערר מבוססת על תקנות שקיבלה ועדת הפנים של הכנסת ב־2016 במטרה להסדיר את קידום התוכניות בבית משותף. על פי תקנות אלה, תב"ע הכוללת שינוי ברכוש משותף שמוצמד (כלומר רשום בטאבו) לדירה מסוימת צריך לקבל את הסכמתו של בעל הדירה לתוכנית. לכן קבעה ועדת הערר כי "ברור הרי שהכלל לפיו לא ניתן לקדם שינוי ביחס לשטח מוצמד חל מקל וחומר ביחס לשטח של דירה". כלומר אם לא ניתן לקדם תוכנית החלה על שטח מוצמד לדירה, בוודאי לא ניתן לקדם תוכנית להריסת הדירה עצמה.

הדרך לבטל את החלטת ועדת הערר היא עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים, אך הדיירים אמרו ל"כלכליסט" כי לא יעשו זאת, ובמקום זאת יקדמו תוכנית מצומצמת המבוססת על תמ"א 38, ולא מחייבת תב"ע חדשה.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית המעניקה תוספת זכויות בנייה לבניינים משותפים ותיקים, שנועדו לממן את חיזוק הבניין. מתוקף התוכנית אפשר להוציא היתר בנייה גם ללא הכנה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, ולכן החלטת הוועדה לא תשפיע על מקרים שבהם בניין מבקש להוציא היתר בנייה לפי תמ"א 38. במקרים אלה יוכלו הדיירים להתקדם עם רוב של 66% מכלל בעלי הדירות לפרויקטים של עיבוי וחיזוק ועם 80% במסלול הריסה ובנייה.

עם זאת, החלטת הוועדה תשפיע על מקרים שבהם היזם והדיירים מבקשים לקדם תב"ע חדשה למגרש. מדובר בהליך נפוץ שמאפשר ליזמים לקבל עוד זכויות בנייה מעבר לזכויות שמקנה תמ"א 38. במקרים אלה הם לא יוכלו לקדם את התוכנית, אם לא יושגו הסכמות של כל הדיירים.

בניגוד לכוונת המחוקק

עו"ד ישי איצקוביץ ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות': "מדובר בהחלטה שמסכלת הוצאה לפועל של פרויקטים של תמ"א 38 בהן נדרשת תוכנית חדשה, ובכלל זה פרויקטים של תמ"א במתחם גדול מהסוג שראשי הערים ומינהל התכנון מנסים לקדם בשנה האחרונה. כך שעולה סימן שאלה באשר לאפשרות להוצאה לפועל של פרויקטים ברמה המתחמית במסגרת תמ"א".

לדבריו, העובדה שהמחוקק החריג פרויקטי פינוי־בינוי מהתקנות על זכויות בעלי בתים משותפים מעידה כי לא ביקש לפגוע בהליכי התחדשות עירונית, ולכן בהחלת התקנות הללו גם על המקרה הזה שגתה הוועדה והשתמשה בתקנות כדי לבלום תוכנית התחדשות – בניגוד לכוונת המחוקק.

ב"כ הדיירים, עו"ד עומר־זיו אשכר ממשרד ליבליך־מוזר: "אנו שוב עדים לכך שהרשויות פוגעות בתחום ההתחדשות העירונית. התקנות משנת 2016 נועדו לאפשר קידומן של תוכניות ברוב של 60% ולברר את השאלה הקניינית בשלב מאוחר יותר בהתאם לחוק, אך הוועדה המחוזית החליטה שהיא קוראת את התקנות בצורה שונה, שהופכת אותן לאות מתה. אנו לומדים את ההחלטה ושוקלים את צעדינו, במקביל לדו־שיח שמתקיים לאורך כל הדרך עם הדייר שמתנגד לתוכנית.

"ברקע להחלטה חשנו את המאבק המתלהט בחודשים האחרונים בין מינהל התכנון, המבקש לשים סוף לתמ"א 38 בכללותה, ובין בכירי האוצר והסקטור הקבלני, המבקשים להמשיך את התוכנית. הפסיקה שניתנה כעת, המחייבת את הסכמת 100% מהדיירים, מצמצמת את היקף הפרויקטים שיוכל לצאת לפועל, גם אם תמ"א 38 תמשיך להתקיים".

מינהל התכנון סרב להגיב לידיעה.