המצטיינת של התחדשות עירונית: השכונה שבה כל בניין שלישי עבר תמ"א 38

בימים אלה נמצאת תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים - על פרשת דרכים. במאי הקרוב יפוג תוקפה של התוכנית, המוגדרת כהוראת שעה, והקרב על עתידה נמצא כעת בעיצומו. קמפיין אגרסיבי של התאחדות בוני הארץ המייצגת את הקבלנים, לשם הארכת תוקף התוכנית כבר משודר ויו"ר מטה הדיור זאב בילסקי תומך בהארכה גם הוא. מנגד ניצבים גופי השלטון המקומי, המבקשים לבטל את התוכנית, בגיבוי עמדתו המקצועית של מינהל התכנון.

זו הזדמנות לבדוק כיצד ועד כמה שינתה תמ"א 38 את פניהן של השכונות והערים בישראל מאז שנכנסה לתוקף ב־2005. על ערי הפריפריה תמ"א 38 לא השפיעה משום שלא בוצעה בהן. אולם בנוגע לאזור המרכז, שבו נבנו בתקופה זו עשרות אלפי דירות במסגרת התוכנית, מעלה ניתוח שערך אתר מדלן עבור "כלכליסט" תמונה מפתיעה, לפיה השכונות שהושפעו באופן הגורף ביותר מתמ"א 38 לא ממוקמות ברמת גן, כפי שנהוג לחשוב, כי אם ברעננה, הרצליה, ואפילו באשדוד.

זה מפתיע שכן ברמת גן בוצע המספר הגדול ביותר של פרויקטים מסוג תמ"א 38 עד כה. מה שאף זיכה אותה בתואר "בירת התמ"א של ישראל".

אולם, כאשר במקום הבחינה הכמותית הפשוטה, משווים את מספר הפרויקטים שבוצעו בכל שכונה ביחס לגודלה של השכונה, אז משתנה התמונה לחלוטין. אז מתברר כי בעוד שבשתיים משכונות השרון יותר מרבע מהמבנים בשכונה עברו פרויקט תמ"א 38, - ברמת גן מגיע השיעור המקסימלי ל־15%.

התחדשות עירונות ברעננה צילום: אוראל כהן

בסך הכל מעלה הניתוח של מדלן כי ב־16 שכונות בישראל בוצעו פרוייקטי תמ"א 38 בלפחות 10% מהמבנים בשכונה. הנתונים שנאספו כוללים את כלל תקופת קיומה של תמ"א 38, עד לרבעון השני של 2019 (לא כולל).

שליש מהבתים בתמ"א

בראש רשימת השכונות נמצאת קריית ויצמן, הממוקמת במרכז הוותיק של רעננה, שם כ־30% מהדירות בשכונה עברו או נמצאות בהליך תמ"א 38. גם העתיד של השכונה מבחינת תמ"א 38 נראה מבטיח עם כ־120 דירות נוספות הנמצאות בהליכי אישור.

רעננה שלחה עוד שתי נציגות לרשימה: שכונת קריית דוד רמז (14%) ושכונת מרכז־דרום (10%). אם נחבר את שלוש השכונות נגיע ליותר מ־100 פרויקטים, שבמסגרתם התווספו לעיר יותר מ־1,000 דירות.

ח"כ איתן גינזבורג (כחול־לבן) ששימש יותר מעשור כיו"ר הוועדה לתכנון ובנייה ברעננה, אמר כי לא היתה יד מכוונת שביקשה להגדיל את היקף הדירות בשכונה כזו או אחרת בעיר. "המדיניות העירונית היתה לקדם תמ"א 38 בעיר. זיהינו את הפוטנציאל לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית, וגיבשנו מדיניות שמתאימה לעיר. קריית ויצמן מתאפיינת במבנים ישנים משנות ה־70, רובם על עמודים, וערך הנכסים בה לא גבוה יותר".

את ההבדלים בין השכונות שבהן היה שיעור הפרויקטים גבוה לאלה שלא, תולה גינזבורג בתגובת שרשרת: "כאשר מתחילים בתהליך בבניין אחד זה מדבק, השכנים רואים מה יצא ורוצים להיכנס לתהליך, זה יוצר תנופת בניה משמעותית. ראינו את זה למשל ברחוב בר אילן, שם היה הבניין הראשון בעיר שעבר חיזוק באמצעות תמ"א 38 והיום כל בנייני הרחוב מחוזקים או בתהליך חיזוק".

איך אתה מסביר את ההיקף הגבוה של הפרויקטים דווקא ברעננה?

"העירייה עודדה את התמ"א. ערכנו ביוזמתנו כנסים לתושבים, והיינו אקטיבים בקידום ובהתאמת תמ"א 38 למציאות העירונית ולאסטרטגיה התכנונית. התווינו מדיניות ברורה וודאות תכנונית. הגענו למצב ש־60% מהבניינים הפוטנציאליים לתמ"א 38 מימשו את התוכנית".

מה דעתך על האפשרות שהתוכנית תבוטל?

"אני נגד. צריך להכניס שינויים בתמ"א 38, אבל לא לבטל אותה. לא יכול להיות שדין תל אביב הוא כדין טבריה מבחינת זכויות הבנייה, אז צריך לחשוב איך להתאים את התוכנית לכל עיר או אזור. צריך לעודד פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, אבל גם להמשיך לאפשר חיזוק. ולבסוף - צריך להשתמש בכספי הקרן להתחדשות עירונית, שעד כה האוצר נמנע מלהקים, כדי לקדם פרויקטים שאין בהם כדאיות כלכלית, וכדי לסייע לעיריות בהרחבת תשתיות”.

רמת גן מובילה במספרים

במקום השני בדירוג השכונות ממוקמת גן רש"ל שבצפון הרצליה שבה בוצעו פרויקטים בכ־27% מהמבנים בשכונה. הרצליה הירוקה נמצאת גם היא ברשימה עם 12% מכלל המבנים בה שעברו הליך תמ"א 38. בסך הכל נוספו להרצליה מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף 1,324 דירות.

רובע ו' באשדוד היא השכונה השלישית בדירוג, עם 24% מכלל המבנים בה שעברו את התהליך. אם נוסיף את הדירות הנמצאות בהליכי אישור נגיע לשיעור מרשים של כ־50% מהדירות הקיימות בשכונה. כמו רעננה, גם אשדוד שלחה שתי נציגות נוספות לרשימת השכונות: רובע ב' (12%) ורובע ד' (10%).

רק במקום הרביעי מגיעה הנציגה הרמת־גנית הראשונה, שכונת חרוזים, שבה עברו 15% מהמבנים תהליך של תמ"א 38. לרמת גן שתי שכונות נוספות ברשימה: נגבה (11%) ושיכון מזרחי (10%). בשלוש השכונות יחד נוספו כ־1,700 דירות חדשות בעקבות תמ"א 38. במקום החמישי ברשימה שכונת בר יהודה בפתח תקווה, שגם בה 15% מהמבנים עברו תמ"א 38.

כדי להמחיש עד כמה הדירוג של מספר הפרויקטים ביחס לגודל השכונות שונה מהתוצאה המתקבלת מדירוג כמותי, נציין כי במסגרת דירוג כזה תופסות שכונות רמת גן 5 מתוך 9 המקומות הראשונים.

מנכ”ל מדלן איתן זינגר. “לתמ”א צריך נכונות עירונית וערכי קרקע” צילום: איתן זינגר

דירוג זה מציב את מרכז הרצליה במקום הראשון עם תוספת של 707 דירות, ומיד אחריו שלוש שכונות רמת־גניות: נגבה (702 דירות) רמת יצחק (667 דירות) והחרוזים (663).

לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל, "הצלחת התמ"א תלויה בשני גורמים מרכזיים: מדיניות עירונית חיובית לנושא, לצד ערכי קרקע שמאפשרים התחדשות עירונית. רעננה ראתה בתמ"א הזדמנות לחדש את פני העיר, התשתיות ולהכניס אוכלוסייה צעירה והגיעה לשיעור מימוש גבוה של כמעט 30% בשכונת קריית ויצמן. באופן אבסולוטי העירייה הוסיפה לעיר כמעט 1,300 יח"ד בדרך זו. לשם השוואה - בכמות דומה לתוספת הדירות בירושלים, שהיא העיר הגדולה ביותר בישראל עם 860 אלף תושבים. ברעננה, להבדיל, כ־71 אלף תושבים בלבד". זינגר מוסיף כי "גם עיריית רמת גן היתה מאוד חיובית ביחסה לתמ"א וניתן לראות את התוספת המשמעותית של כמעט 6,600 דירות לעיר, והיא ממוקמת במקום הראשון מבחינת תוספת דירות לעיר".

בהתייחס להיעדרה של תל אביב מהרשימה אומר זינגר כי "העיר אמנם לא נמצאת בשיעורי מימוש גבוהים, אבל מספיק ללכת רבע שעה בה כדי לראות שהיא בתהליכי התחדשות מואצים וזה בא לידי ביטוי במספר הגבוה של דירות שנוספו לה - 3,350, במקום השני אחרי רמת גן. היא לא הגיעה לשיעורי מימוש גבוהים כתוצאה ממספר הנכסים הגבוה שנכלל בתוכנית, ולא בגלל מדיניות מרסנת".

לדברי עו"ד ישי איצקוביץ ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', יש הרבה מאוד פרמטרים משפיעים על תמ"א 38 אבל העיקריים שבהם הם יעילות ומדיניות. "יש ראשי ערים שסירבו להרחיב את התמ"א כדי לא לפגוע בחיי התושבים בשגרה למרות החשיבות שבחיזוק מבנים, ויש גם גורמים של כלכליות, ורצון הדיירים. יש ערים שבהן הדיירים ממתינים בתור כדי לחתום ויש ערים כמו תל אביב שבהם הדיירים מציבים דרישות שהן לפעמים בלתי אפשריות ואף תוקעות חלק מהפרויקטים".

על השאלה אם צריך לבטל את התמ"א אמר איצקוביץ כי הוא לא רואה סיבה לביטול גורף של התוכנית "צריך להשאיר אותה ולבצע מספר רפורמות כגון הקלות, יעילות בתכנון, מתן תמריצים לרשויות שיעודדו את זה וסבסוד על ידי המדינה במקומות שנדרשים לכך. הדבר הנכון יהיה תוכנית מתאר בכל עיר שתפרט איפה ניתן לבצע תמ"א וכך כדי לייצר ודאות".

העיר שנמצאת במקום הראשון מבחינת היקפי הדירות שעברו תמ"א 38, בפער גדול משמעותית מערים אחרות בגוש דן היא רמת גן: 6,577 דירות בעיר עברו את התהליך ב־430 מבנים. זה נתון שאינו מפתיע היות שבמשך יותר מעשור רמת גן התאפיינה במדיניות מתירנית לנושא שיחד עם ערכי קרקע גבוהים הקנו לה עדיפות על פני ערים אחרות.

העיר הבאה בהיקף הדירות שעברו תמ"א היא תל אביב עם 3,352 דירות ב־395 מבנים, לאחר מכן בלטו הערים: חיפה עם 2,346 דירות, אשדוד: 2,226 דירות, חולון: 2,021 דירות, בני ברק: 1,487 דירות, פתח תקווה: 1376 דירות, הרצליה: 1,324 דירות, רעננה: 1,272 דירות, ירושלים: 1,261 דירות, גבעתיים: 1,118, ראשון לציון: 1102 דירות ובת ים: 1,095 דירות.

בסך הכל מדובר ב־13 ערים שבהן מעל 1,000 דירות שעברו תהליכי תמ"א 38.כולן, מלבד ירושלים, ממוקמות בגוש דן ובכולן יש כדאיות כלכלית לבצע פרויקטים מסוג זה.