הסוף לתמ"א? "הפטור מהיטל השבחה לא ייעלם"

אחרי 15 שנה שבהן כבשה את הערים באזורי הביקוש, סופה של תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים – מתקרב והולך. במאי הקרוב תגיע לסיומה תקופת ההארכה השנייה של התמ"א, והמועצה הארצית לתכנון ובנייה תידרש לקבל החלטה האם לשוב ולאשר את אותה בשלישית – אך נראה כי הסיכויים לכך קטנים למדי.

הודעתו האגבית משהו של מינהל התכנון מתחילת החודש – במכתב תשובה לקוני שנשלח מהלשכה המשפטית במינהל ללשכת עורכי הדין – היא זו שנתנה אולי את החותמת להנחה הזו, וסתמה את הגולל על הספקולציות באשר לעתיד התוכנית, לפחות זה שרואים לה גורמי התכנון.

"לאחר בחינת הנושא לאחרונה, העמדה המקצועית של מינהל התכנון הינה כי לעת הזאת אין הצדקה להאריך בתקופה נוספת את תוקפה של התמ"א במתכונתה הנוכחית", צוין במכתב. "יש להעדיף תכנון מיטיבי יותר, באמצעות תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית ולפינוי-בינוי, אשר יבחנו ויסדירו את התכנון במתחמים שלמים, לרבות צורכי הציבור והיבטים תכנוניים נוספים, על פני היתר במגרש נקודתי מכוח תמ"א 38".

המכתב שנשלח ללשכת עורכי הדין מצטרף לדבריה של דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון, מסוף החודש שעבר, שלפיהם "תמ"א 38 אינה מייצרת התחדשות של עיר, אלא התחדשות של בניין ספציפי. התוכנית מוטלת בספק ואנחנו בוחנים את עתידה". זילבר הוסיפה כי "מבחינתה, תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית סיימה את דרכה. אנחנו רואים כיום את התוכניות של התחדשות עירונית לא רק במכפילים של יחידות דיור אלא גם בתכנון מרחבים, תשתיות ותחבורה. תמ"א 38 אינה נותנת את הפתרון להתחדשות העירונית".

פרויקט תמ"א 38 בגבעתיים צילום: עמית שעל

כבר לא בוננזה

הרוחות המנשבות ממינהל התכנון מהוות המשך ישיר לעוד כמה אירועים מהתקופה האחרונה, שכולם מבשרים רעות למפעל התמ"א – הן במתכונת של עיבוי וחיזוק הבניין והן במתכונת של הריסה ובנייה מחדש. כך, לפני כחודשיים הודיעה עיריית רמת גן, מחלוצות התמ"א בישראל, כי היא תאשר פרויקטים חדשים רק במקרים חריגים שבהם יש "הצדקה הומניטרית לכך ובהתחשב במצבה הפיננסי של העירייה". תחת זאת, נקבע, כי עדיפות תינתן מעתה לפרויקטים מתחמיים של פינוי-בינוי.

ראשי ערים מובילות נוספות בתחום ההתחדשות העירונית, כמו גבעתיים, בת ים ורמת השרון, הודיעו כי יפעלו לריסון מיזמי התמ"א בשטחם ואף להפסקתם כליל. בתוך כך, בתקופה האחרונה נרשמה האטה במיזמי התחדשות העירונית, שעד לא מזמן נחשבו לבוננזה נדל"נית. אחרי כמה רבעונים של עליות, ברבעון הראשון ירדו התחלות הבנייה בפרויקטים כאלה ב-5%.

עו"ד אפרת ידידיה-שחור, הבעלים של משרד י. ד. שחור עורכי דין, המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב וברחבי גוש דן, אומרת כי היזמים אכן מתקשים כיום להניע מיזמי בנייה: "עוד לפני הודעת מינהל התכנון היה קיים קושי ממשי בקידום פרויקטים של תמ"א. ראשית, קבלת הסכמת הרוב הנדרש של הדיירים – הליך שהיה אמור להיות זריז יחסית – הפך לארוך ומתיש. המשא ומתן מול הדיירים ובאי כוחם יכול לארוך חודשים ולעתים שנים, ומחייב התמודדות עם דיירים סרבנים. בנוסף היזמים מתמודדים עם שינויי מדיניות של הוועדות המקומיות, שהקשו על קידום תוכניות מחד, והכריחו תיקון בדיעבד של הבנות והסכמים שאליהם הגיעו עם בעלי הדירות, מאידך".

ידידיה-שחור מוסיפה כי "הכרזת מינהל התכנון, כפי שהיא יצאה לציבור, לא תיטיב לא עם בעלי הדירות ובוודאי שלא עם היזמים, ותיצור בהכרח האטה בהליכי ההתחדשות העירונית. לאור גידול האוכלוסיה ב-20 השנים הקרובות, יש לבדוק כיצד משתלבת החלטה זו ביעד הלאומי של הקמת 1.5 מיליון דירות נוספות עד 2040".

דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון צילום: ניב קנטור

קשיים בהשגת הרוב

ידידיה-שחור רואה פגם בעובדה שלצד ציון מועד הסיום של התמ"א, המדינה טרם פירסמה הוראות מעבר: "מעבר לקושי המשפטי, קיים קושי פרקטי ב"חיסול" מסגרת חוקתית של הליכי תכנון ובנייה והוראות מיסוי שהתוותה המדינה וזאת בלי לייצר בד בבד הוראות שיצמצמו או ימנעו פגיעה כלכלית הן בבעלי נכסים והן ביזמים.

"הייעוד המקורי של התמ"א היה הצלת חיי אדם, וההיגיון אומר שעדיין יש להתייחס למטרה חשובה זו גם אם יש לבצע שינויים בחקיקה או בהליכי התכנון. חשוב גם לזכור כי מכוח הוראת סעיף 23 לתמ"א 38 הוכנו תוכניות מפורטות שעל פיהן ניתן כיום להוציא היתרי בנייה. תוכניות אלה מעניקות גם פטורים ממסים, והן בעלות מעמד עצמאי לחלוטין. על כן יש צורך לחוקק תוכניות מתקנות ובעלות תוקף מחייב על מנת לבטלן.

בהקשר זה מפרטת ידידיה-שחור: "ביטול זכויות הבנייה המוענקות מכוחן של תוכניות סעיף 23 אינו ודאי, בעיקר לאור הוראות הפטור מהיטל השבחה וממס שבח. אלה מחייבות להערכתי מתן תקופת מעבר של מספר שנים על מנת לשלול מבעלי זכויות את הוראות הפטור שהוקנו להם. לכן, גם אם תוכניות אלה יבוטלו, סביר כי המועד הקובע לחיוב בהיטל השבחה הוא מועד אישור התוכנית, ומשנקבע הפטור – הוא לא ייעלם וימשיך לחול".

עו"ד אפרת ידידה-שחור צילום: עדי זלק וינר

לדבריה, "הרשויות יצטרכו למצוא פתרון חוקתי לפטור ממס השבח (שאף הורחב באחרונה בתיקון 88 לחוק – ד"כ), שכן מועד המכירה בעסקות תמ"א שנחתמו וטרם יצאו לפועל נדחה למועד מאוחר יותר, שבו יתקיימו התנאים המתלים. מכאן שיהיה קשה לבסס פטור על תוכנית שאינה בתוקף עוד".

ידידיה-שחור מסכמת כי היא מבינה את הצורך הגובר בחידוש מתחמים שלמים, אולם מזהירה מההשלכות על סיכויי המימוש של פרויקטים עתידיים: "ברור שתכנון של מתחם גדול יטיב עם בעלי הדירות, היזמים והעיר עצמה. אך הדבר גם יקשה על קבלת ההסכמות הדרושות מצד הדיירים, שכן גם כיום, בפרויקטים של תמ"א 38/2 לבניין אחד, יש קושי גדול בעניין הזה. בהקשר זה יש להדגיש כי המדיניות החקיקתית המתגבשת למתחמי פינוי-בינוי – להפחתת הרוב הדרוש לשני שלישים בלבד מהדיירים – עשויה בהחלט להועיל".