אולג לוקינסקי: המדינה מרחיקה יזמים מענף ההתחדשות העירונית

ב-2005 אושרה תמ"א 38 לחמש שנים, ומאז הוארכה פעמיים על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. במאי הקרוב תגיע לסיומה תקופת ההארכה השנייה והמועצה תידרש לקבל החלטה האם לשוב ולאשר את התמ"א בשלישית. כעת מסתמן כי מינהל התכנון לא יעניק אור ירוק נוסף וימליץ למועצה על גניזת התוכנית.

המכתב שנשלח ללשכת עורכי הדין מצטרף לדבריה של דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון, בוועידת הנדל"ן של TheMarker שנערכה בסוף החודש שעבר. "תמ"א 38 אינה מייצרת התחדשות של עיר, אלא התחדשות של בניין ספציפי. התוכנית מוטלת בספק ואנחנו בוחנים את עתידה", הצהירה אז זילבר, והוסיפה כי "התוכנית נותנת מענה נקודתי ולא אסטרטגי. מבחינתי, תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית סיימה את דרכה. אנחנו רואים כיום את התוכניות של התחדשות עירונית לא רק במכפילים של יחידות דיור אלא גם בתכנון מרחבים, תשתיות ותחבורה. תמ"א 38 אינה נותנת את הפתרון להתחדשות העירונית".

זילבר התייחסה גם להתנגדותם של ראשי הערים להסכמי הגג, הכוללים בנייה מסיבית במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ויוצרים עומס על התשתיות העירוניות: "ראשי רשויות שאומרים שהם לא רוצים תושבים – זה בלתי סביר בעיני", אמרה.

פרויקט תמ"א 38 ברמת גן. "מענה נקודתי ולא אסטרטגי" צילום: עמיר קלוגברג

בניינים בני מזל

הרוחות המנשבות ממינהל התכנון מהוות המשך ישיר לעוד כמה אירועים מהתקופה האחרונה, שכולם מבשרים רעות למפעל התמ"א – הן במתכונת של עיבוי וחיזוק הבניין והן במתכונת של הריסה ובנייה מחדש. כך, לפני כחודשיים הודיעה עיריית רמת גן, מחלוצות התמ"א בישראל, כי היא תאשר פרויקטים חדשים רק במקרים חריגים שבהם יש "הצדקה הומניטרית לכך ובהתחשב במצבה הפיננסי של העירייה". תחת זאת, נקבע, כי עדיפות תינתן מעתה לפרויקטים מתחמיים של פינוי-בינוי.

אולג לוקינסקי, שותף ומנכ"ל בחברת ניו ארה (New Era) הפועלת לייזום פרויקטים של התחדשות עירונית, הביע בראיון עם "כלכליסט" דאגה מכך שהודעת מינהל התכנון ניתנה בטרם נבדקו כל הנתונים, כדבריו, ולפני שהוצגה תוכנית חלופית לתמ"א 38: "כל השחקנים בענף מבינים שתוכניות פינוי-בינוי עדיפות על תוכניות תמ"א 38 נקודתיות. עם זאת, באותה עת גם ברור לכולם שלא ניתן בכל המקומות לממש תוכניות פינוי-בינוי ולפעמים האפשרות היחידה להתחדשות היא באמצעות תמ"א 38 או ברמה הנקודתית של הבניין.

"ההבנה הזאת קיימת בכמה ערים שכבר הכינו או נמצאות בתהליכי הכנה של תוכניות המחלקות את העיר לאזורים שבהם ניתן וצריך ללכת לפינוי-בינוי, וכאלה ששם ניתן לבצע רק תמ"א 38". כיזם הפועל בתחום לוקינסקי מדגיש כי "הודעות מסוג זה שבאות מכיוון מינהל התכנון יביאו לירידה משמעותית במספר היזמים שייכנסו לפרויקטים חדשים. אנחנו לא יכולים לאפשר לעצמנו לקחת סיכונים עסקיים מהסוג הזה".

אילו השלכות צפויות בשטח במידה שיוחלט על גניזת התוכנית?

"באזורי הביקוש התוכנית מהווה כבר כיום נתח משמעותי מסך יחידות הדיור החדשות שיוצאות לשוק. באזורים אלה גם אין באמת חלופה לתמ"א 38 בגלל מחסור בקרקעות זמינות. לכן, אם התוכנית תבוטל, יכולת הייצור של הדירות החדשות תיפגע בצורה ניכרת, מה שיביא לעליית מחירי הדירות. זאת בהנחה כמובן שהביקוש לא ישתנה, ונכון להיום אין שום הערכה שהוא ישתנה".

אולג לוקינסקי, מנכ"ל ניו ארה. "לא כל הבניינים מתאימים לפינוי-בינוי" צילום: מושיק לינדנבאום

לוקינסקי מזכיר כי התמ"א 38 נחוצה כיום לא פחות מאשר בעת אישורה באמצע העשור הקודם: "כרגע אין חלופה לחיזוק וחידוש הבניינים בפני רעידות אדמה או טילים. לא כל הבניינים מתאימים לפינוי-בינוי וזה יכול לנבוע מכמה סיבות: היעדר אפשרות לחבר מגרשים נוספים, מחסור בתשתיות שיכולות לשאת צפיפות בינוי גבוהה או פרויקטים אחרים שכבר מומשו בסמיכות. פרט לכך, זה גם לא שוויוני לשדרג בניין רק לחלק מן האוכלוסייה שפשוט שמזלה שפר עליה באופן רנדומלי לחלוטין".

בשלות מאוחרת

בתוך כך, בתקופה האחרונה נרשמה האטה במיזמי התחדשות העירונית, שעד לא מזמן נחשבו לבוננזה נדל"נית. אחרי כמה רבעונים של עליות, ברבעון הראשון ירדו התחלות הבנייה בפרויקטים כאלה ב-5%. אחת הסיבות העיקריות לכך היא כנראה המדיניות של ערים מסוימות כנגד התחדשות עירונית, שהביאה להקפאה של התחום בהן.

התרשמותו של לוקינסקי מהמתרחש בשטח, מאששת את הנתונים: "זה נכון שערים מסוימות עוצרות או מעכבות קידום של פרויקטים. לפי מה שאנחנו רואים, יש גם עלייה גם במשך זמני תכנון וקבלת היתרי הבנייה, כי לרוב צוותי התכנון בערים לא התאימו את עצמם להגדלת כמות הבקשות. בנוסף, פעם יכולת לזהות פוטנציאל בשטח ולהגיע להסכמה עם בעלי הדירות די מהר. היום גם זה לוקח יותר זמן מאחר שהענף כבר עבר את שלב הבשלות הראשונית".