קובי אברהמי על עליית מניות הנדל"ן: "מחירים מנופחים וחסרי בסיס"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מניות חברות הנדל"ן בבורסת תל אביב המריאו מתחילת השנה ב-26%, בעוד שמדד ת"א 125 עלה ב-8% בלבד. זאת, לאחר שבשנה שעברה ירד המדד בכ-11%. איך מסבירים את המהפך הזה?

מומחים בשוק ההון סבורים כי המגמה החדשה נובעת בין היתר מהתפתחויות בשוקי הריביות הגלובליים – שינוי המדיניות של הבנק המרכזי בארה"ב הביאה להתכווצות מרווחי הסיכון בשוק החוב הקונצרני. עוד מיוחסת השפעה לכניסתו לתפקיד של אמיר ירון, נגיד בנק ישראל החדש, שהתגלה בחצי השנה הראשונה לכהונתו כשמרן ביחס לציפיות.

בה בעת, כל זמן שהריבית הריאלית הקצרה שלילית, התמחור של הנכסים הסחירים מטפס, ועולה האטרקטיביות של הנכסים הלא סחירים – ובראשם הנדל"ן. אך עם כל הכבוד לחברות הנסחרות בתחום הנדל"ן למגורים, מי שבולטות בעיקר באחרונה הן חברות הנדל"ן המניב, שהמדד הענפי שלהן עלה מתחילת 2019 בלא פחות מ-30%.

קובי אברהמי, מנכ"ל קבוצת אופק השקעות אלטרנטיביות, מסביר כי "בהיעדר אלטרנטיביות טובות לגופים המוסדיים, גופי הביטוח והפנסיה, מניות הנדל"ן המניב מהוות עוגן מועדף ויציב למדי. בנוסף, ההערכה בשוק שלפיה הריבית תרד או תישאר ללא שינוי בטווח הנראה לעין, נותנת עוד רוח גבית לענף הזה.

"עם זאת", מדגיש אברהמי, "מדובר להערכתי בסנטימנט של השוק ותו לא. אין כל נתון של ממש התומך במחירי מניות הנדל"ן, בטח של מניות הנדל"ן המניב, ואני חושב שהם מעט מנופחים או לכל הפחות בקצה העליון של הסקאלה. צריך גם לזכור שאפקט אמזון וחולשת חברות האופנה אינם מגולמים עדיין במחירי המניות".

הבורסה בתל אביב. "בהיעדר אלטרנטיבות לגופים המוסדיים, הנדל"ן המניב הוא עוגן מועדף" צילום: בלומברג

ההצפה בוטלה

אחרי שנים של אזהרות מפני "הצפה" וקריסה של השקעות, תחום המשרדים, בעיקר באזורי ביקוש, פרץ בשנה האחרונה גם הוא, עם תפוסות גבוהות ושכר דירה אסטרונומי. גם תחום המבנים הלוגיסטיים בישראל צומח, תוך שהוא נהנה מפריחת המסחר האלקטרוני והצורך לפתח עבורו פתרונות לוגיסטיים. שם, המשקיעים מוכנים להסתפק בתשואות נמוכות בשלב זה, על מנת להגדיל חשיפה לתחום שנתפס ככזה שעתידו עוד לפניו.

לדברי אברהמי, התעצמותן של חברות הנדל"ן בבורסה מקורו גם בשיתוק הפוליטי בישראל, ומי שנהנות ממנו הן בעיקר חברות הייזום: "ההליכה לבחירות חדשות תפגע בוודאות במספר התחלות הבנייה, בין היתר בשל הקפאתה של תוכנית מחיר למשתכן לחודשים רבים. מטבע הדברים, הדבר צפוי לגרור עלייה במחירי הדיור עקב מחסור בהיצע הדירות. חברות ייזום הנדל"ן צפויות ליהנות מההפקר, משום שרווחיהן יגדלו בהתאמה".

קובי אברהמי. "גם שוק הלוגיסטיקה נהנה מסביבת הריבית הנמוכה" צילום: רז רוגובסקי

תלויים באוויר

על אף הקשיים שבו הן נתונות, ובראשם איומי המסחר האינטרנטי, גם מניותיהן של החברות הציבורית החשופות לענף הקניונים והמרכזיים המסחריים בישראל, לא נותרו מאחור, והציגו עליות דו-ספרתיות. כך למשל, מתחילת השנה עלו המניות של החברות עזריאלי, מליסרון ואיירפורט סיטי ב-33%, 23% ו-41%, בהתאמה.

לדברי אברהמי, "שוק הנדל"ן המניב מהווה עוגן בתיקי ההשקעות של גופי הפנסיה והביטוח, אשר מנהלים כבר יותר מביליארד שקל של כספי עמיתים. הדרישות הגדלות והולכות של שוק הלוגיסטיקה וסביבת הריבית הנמוכה תומכות ללא ספק בסנטימנט של עליית שערי המניות בסקטור".

ואולם גם כאן אברהמי ממליץ למשקיעים לא להסתנוור מהתוצאות הכספיות החיוביות של חברות אלה: "באופן אישי אני חושב שאין למגמה הזאת בסיס של ממש, ומחירי המניות אינם מגלמים את כל סיכוני הסקטור, בהם חולשת חברות האופנה, 'אפקט אמזון' והשחיקה בדמי השכירות בקניונים".