מיכל ליבן-קובי: "על ההתחדשות העירונית בירושלים להישאר בידיים פרטיות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תוכניתו של ראש עיריית ירושלים, משה לאון, להעביר תוכנית פינוי-בינוי רחבת היקף המתוכננת בשכונת קרית מנחם לטיפול הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), ממשיכה לעורר הדים בבירה. הוועדה, שמאשרת מתחמי ענק לבנייה למגורים בהליכים מהירים, תקבל לידיה תוכנית המיועדת לשורת בניינים ברחוב נוריות בעיר, הכוללים כמה מאות יחידות דיור, כשבמקומם מתוכננים לקום מגדלי מגורים עם כ-1,800 דירות חדשות.

שכונת קרית מנחם ממוקמת בדרום מערב העיר וכוללת אוכלוסייה הטרוגנית עם קהילות מעורבות, חילוניות, מסורתיות ודתיות לאומיות, המתגוררים ברובם במבנים במצב פיזי ירוד. מתחם הנוריות סומן כבר בתוכנית האב של האזור כמוקד להתחדשות עירונית, ובשלוש השנים האחרונות החלה חברת מוריה – הגוף שהיה אחראי עד לאחרונה על נושא ההתחדשות עירונית בבירה – בתכנון מקדים למתחם, והתוכנית אף נידונה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במינהל התכנון.

עם זאת, במכתב ששלח לאון בשבוע שעבר לסמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, הוא ביקש להעביר את המשך הקידום של התוכנית לוותמ"ל, המאשרת כיום גם מתחמים של התחדשות עירונית. "בנוסף לבשלות התכנונית, למורכבות החברתית ולמצב הפיזי הירוד, עיריית ירושלים נדרשת להגדיל במהירות את היצע יחידות הדיור למגורים בעיר", ציין לאון בפנייתו.

ראש העיר ירושלים, משה לאון. "התוכנית נערכה בשיתוף מלא של הציבור" צילום: עמית שעל

אינטרס העירייה גובר

האם הוותמ"ל היא בכלל האכסניה המתאימה לפרויקטים בהיקף כה גדול? על כך, מסתבר, חלוקים אנשי הנדל"ן בעיר. "כל מאמץ שנעשה על ידי הרשויות על מנת להחיש פרויקטים של התחדשות עירונית ולחסוך את הזמן הממושך שלוקח לרשויות התכנון לאשרם – הוא מבורך", אומרת עו"ד מיכל ליבן-קובי, הבעלים של משרד ליבן-קובי עורכי דין ונוטריון. "אלה פרויקטים חשובים הן פיזית, לעיר, והן מבחינה אנושית, לתושביה.

"עם זאת, בפרויקטים כל כך מורכבים, ובוודאי בכאלה שאינם בשלים עדיין, המהירות עלולה להיות מהשטן. ברגע שאין הסכמה רוחבית של כל הגורמים המעורבים בפרויקט, ובעיקר של התושבים שהתוכנית נוגעת אליהם, התכנון החפוז במסגרת הוותמ"ל עלול לפגוע בסיכויי הפרויקט לקרום עור וגידים".

ליבן קובי, המייצגת בעצמה מאות דיירים במתחמים שעברו ועתידים לעבור פינוי-בינוי בבירה ובערים נוספות, מכירה את חששותיהם מקרוב: "פעמים רבות דיירים סבורים, ולעתים במידה גדולה של צדק, שהתוכנית שמקודמת באזור מגוריהם פגומה ומעדיפה את האינטרס של הרשות המקומית על פני זה שלהם. זה יכול להתבטא בכך שהעירייה לא מספיק קשובה לרצונותיהם או שהיא לא דואגת שבתוכנית יהיו מקורות מימון לקרן התחזוקה.

"בנוסף, בפרויקטים שמקודמים על ידי הרשויות, המחיר שנקבע כבסיס לעלות בנייה למ"ר הוא נמוך ביחס לעלות הבנייה בפועל, מה שיתבטא מאוחר יותר באיכות הבנייה לתושבים. כך לא בונים עוד שכונת דניה אלא יוצרים מראש עוד קטמון 2. קורה גם לא אחת שהוותמ"ל דן בתוכניות שנשענות על שטחי השלמה של המדינה – אך השטחים טרם הוקצו בכלל על ידי רמ"י וגם לא ידוע מה יהיה המחיר של אותם שטחים במועד התכנון. מעבר לכך שזהו הליך לא תקין, הרי שהוא יכול לגרום לביטול הפרויקט בהמשך הדרך אם המחיר יהיה גבוה לעומת הדו"ח הכלכלי שאושר".

ליבן-קובי יוצאת נגד מה שהיא מגדירה "התערבות נמהרת מדי של המדינה בשוק הליברלי-יזמי של ההתחדשות העירונית, שהיא המתכונת שנבחרה על ידי המחוקק": "בגבעת שמואל, למשל, יש אנשים שגרים בדירות קטנות של פחות מ-40 מ"ר, לפי התוכנית שהרשות מקדמת תתאפשר להם תוספת של 12 מ"ר לדירה. זה, בזמן שתוכנית של יזם פרטי שהוגשה לוועדה המחוזית מבקשת להגדיל את הדירות ב-40 מ"ר.

"לכן, תכנון בידי הממשל הוא חיובי וחיוני רק בפרויקטים שלא מתרוממים במשך שנים מסיבות שונות, כמו ברחוב גולומב 23 בעיר, שם יש שילוב ידיים מלא של התושבים, משרד השיכון, העירייה וחברת מוריה. מעבר להם, שוק ההתחדשות העירונית חייב להישאר בתחום היזמות הפרטית. מקום שהשוק עובד טוב, החלפת הגורמים הפרטיים במדינה היא בזבוז משאבי ציבור. לעומת זאת, הקצאת כוח אדם מקצועי של הוותמ"ל לוועדות המחוזיות והמקומיות, שקורסות בעומס הבקשות להיתרים, תוכל להסייע להן ולייעל את פעילותן".

פרויקט פינוי-בינוי. "בעוד יזם מציע תוספת של 40 מ"ר לדירה, המדינה מציעה 12 מ"ר" צילום: ששון תירם

תהליך עדין

גם עופר ברקוביץ', יו"ר האופוזיציה במועצת העיר ומי שהיה שותף להליכי גיבוש תוכנית האב למתחם נוריות כחבר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, יצא בימים האחרונים נגד תוכניתו של ראש העיר: "העברת התוכנית לאישור הוותמ"ל היא מהלך הזה דורסני ועלול לגרום לעומסים עוד יותר גדולים בשכונה, תוך פגיעה בשטחי ציבור פתוחים ופגיעה חמורה יותר בתושבים, בשל הניסיון לקדם תוכנית יותר מאסיבית בוותמ"ל", אמר ברקוביץ'. "התחדשות עירונית זה תהליך עדין, אך במקום לנהל אותו בצורה רגישה, מבקשים להפקיר אותו למאוויים של הוותמ"ל, שהרבה פחות קשובה לרצונות התושבים. זו טעות אסטרטגית בניהול הליכי התחדשות עירונית, לא זו הדרך לקדם אותם".

ברקוביץ' הוסיף כי מתפקידה של העירייה למנוע תהליכי ג'נטריפיקציה שיפגעו באוכלוסייה הקיימת. "החשיבה שם צריכה להיות חברתית, תוך רגישות לאוכלוסייה המקומית. זוהי נקודה קריטית".

גם במוסדות התכנון מביעים התנגדות. בחוות דעת ששלחה מתכננת מחוז ירושלים, שירה תלמי, למנכ"לית משרד התכנון דלית זילבר וליו"ר הוועדה המחוזית בירושלים, עמיר שקד, היא מבקשת לדחות את העברת התוכנית לאישור הוותמ"ל ולהותיר את קידומה בוועדה המחוזית. "מאחר שמדובר בסביבה העוברת התחדשות וציפוף משמעותיים, לא סביר שהיקף השטחים הפתוחים בה יופחת וכן ששטחים פתוחים קיימים, מפותחים ומתפקדים המהווים חלק מהזהות של המקום יהפכו לשטחים מבונים", ציינה תלמי במכתבה.

עוד הצביעה תלמי על כך שהתוכנית לא כוללת שילוב מספק של שטחים ציבוריים במבני מגורים, וכי הבנייה המתוכננת כוללת גם מבנים של 31 קומות, גובה חריג ביחס לתוכנית האב ולכך, שאין מוקדי תחבורה ציבורית ושטחים פתוחים מספקים בקרבת מקום. "חוסר היכולת של התכנית להתמודד עם הבעיות שהועלו, ומאידך, ההיכרות המעמיקה של לשכת התכנון והוועדה המחוזית את המרחב והשחקנים השונים הפועלים בו, לצד היכולת המוכחת שלהן בקידום יעיל ומהיר של תכניות התחדשות המציעות מתווה איכותי להתחדשות לצד שיפור של המרחב הציבורי מוביל אותי למסקנה כי יש לקדם את התכנית במסגרת הוועדה המחוזית", היא מסכמת.

עו"ד מיכל ליבן-קובי. "לרוב, בירושלים יש פחות מקום לוותמ"ל" צילום: ליונל דרמון

ליבן קובי מסכימה עם דבריה אלה של תלמי: "מכל הוועדות המחוזיות, הוועדה בירושלים תחת היו"ר אמיר שקד עובדת הכי מהר בארץ. היא קשובה, יעילה ומשיגה תוצאות. כך שלרוב, בירושלים צריך פחות את המנגנון של הוותמ"ל".

מעיריית ירושלים נמסר בתגובה: "מזה שלוש שנים שעיריית ירושלים פועלת במתחם, בשיתוף ציבור מלא ובשקיפות מול נציגות הדיירים והמינהל קהילתי ותמשיך לעשות כך גם בהמשך ההליכים התכנוניים. התוכנית שהוגשה לותמ"ל קיבלה את הסכמת הגורמים המקצועיים בעירייה, מתכננת המחוז, רשות מקרקעי ישראל וכל גורמי התכנון הרלבנטיים, והיא נותנת מענה נרחב לסוגיית שטחים פתוחים, מוסדות ציבור, תנועה, חנייה וסביבה".