רוני איל-להב: "בניינים יתמוטטו על יושביהם – כנסת ישראל תישא באחריות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כשנה לאחר אישורו של חוק הדייר הסרבן, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית עדיין נתקעים בשל מיעוט דיירים המבקש להותיר את המצב הקיים בבניין על כנו. הערכאות המשפטיות מוצאות את עצמן מטפלות בעוד ועוד סכסוכי שכנים, שסוף רבים מהם בגניזת הפרויקט המתוכנן. האם הגיע העת למקצה שיפורים נוסף בחוק?

ברקע לכך עומדים הנתונים העגומים שהציג דו"ח מבקר המדינה האחרון בנושא ההיערכות לרעידות אדמה. לפי הדו"ח, "עד סוף שנת 2015, 10 שנים ויותר ממועד אישורה של תמ"א 38, אושר חיזוקם של 2,780 מבני מגורים בלבד".

רחוב בורוכוב 35 ברעננה. הדיירים הסרבנים חויבו לחתום על המסמכים צילום: Google Street View

התנגדות יחידים

הפרויקט ברחוב בורוכוב החל להתגבש לפני יותר מחמש שנים, כשעוד ב-2014 נחתם הסכם בין בעלי הדירות בבניין לבין החברה היזמית – בוני בנין פיתוח והשקעות, לביצוע פרויקט תמ"א 38. בבניין 21 דירות מגורים, כאשר על ההסכם חתמו בעלי 17 מהדירות, בעוד בעליהן של ארבע דירות בבניין סירבו לחתום. במרץ 2016 הוגשה בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה, לפרויקט שיכלול 21 דירות חדשות נוסף על 21 הדירות הקיימות.

ארבעת הדיירים הסרבנים הגישו התנגדות לתוכנית, אשר נדחתה. עם זאת, הוועדה הפחיתה את מספר הדירות החדשות ל-15 דירות בלבד. על ההחלטה הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית שהחליטה לבסוף לאשר את הפרויקט כך שיכלול 18 דירות חדשות, ובמרץ 2017 אישרה הוועדה המקומית מתן היתר בנייה לפרויקט.

באפריל 2017 הגישו בעלי 17 הדירות בבניין תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה נגד בעלי ארבע הדירות המתנגדים. עיקר טענותיהם נסב על היעדר ערבויות מספקות מצד החברה, על תכנון הממ"דים ורישום החניות המשותפות. המפקחת טלי להב קיבלה את התביעה וקבעה כי מצבם של הדיירים בתום הפרויקט יהיה משופר ממצבם הנוכחי, תוך שחייבה את הנתבעים לחתום על כל המסמכים לצורך מימוש התמ"א בתוך 15 ימים.

להב הזכירה את דו"ח מבקר המדינה שפורסם באחרונה, אשר בחן את מוכנות המדינה לרעידות אדמה, וציין כי ככל שיחוזקו יותר מבנים מרעידות אדמה, כך יקטן הנזר שייגרם להם ולחיי אדם.

להב מתחה ביקורת על החוק הקיים המאפשר לסרבנים יחידים לעכב חיזוק מבנים: "יוצא אפוא שהתנגדות עיקשת, תוך ניצול המתווה החוקי הקיים לחוק החיזוק, עלולה לגרום בראש ובראשונה לנזק הן לרכוש והן לחיי אדם. בחלוף עשור מחקיקת חוק החיזוק ראוי לבחון או לסייג יכולתו של בעל דירה בודד או כזה המצוי במיעוט מובהק לעכב או אף לעקר פרויקט חיזוק, אשר בהיעדרו צפוי בניין המגורים לקרוס חלילה על יושביו.

"קריאה זו נלמדת מעשרות עמודי פסק דין הנכתבים פעם אחר פעם, תוך דחיית התנגדות לביצוע פרויקט חיזוק. לו יירשמו הדברים, יבוא בכך מזור משפטי לבתים משותפים רבים העומדים בתום הליך ממושך של משא ומתן טרם חיזוק והמנעים לבצע החיזוק רק בשל התנגדות יחידים".

להיות חכמים ולא בדיעבד

חוק הדייר הסרבן צימצם לכאורה את עילות הסירוב העומדות לדייר, אך עם זאת המנגנון להשגת הסכמתם של אותם סרבנים נותר בעינו", אומרת עו"ד רוני איל-להב, שותפה במשרד כהן איל ושות'. לדבריה, המנגנון הזה מחייב הגשת תביעה למפקחת על רישום המקרקעין – הליך יקר וממושך.

איל-להב מוסיפה כי "הליכים תכנוניים בישראל הם ארוכים בצורה חריגה. במקרה הטוב הם אורכים כשנה-שנתיים, ולרוב הרבה יותר מכך. ניהול תביעה מול דיירים סרבנים מאריך את לוחות הזמנים עוד יותר, מה גם שרק לאחר החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתת היתר בנייה לפרויקט, ניתן להגיש תביעה כנגד הסרבנים.

איל-להב מוסיפה כי המצב הנוכחי פותח פתח לסחטנות מצד הדיירים הסרבנים, שמבינים כי הדבר כדאי להם: "כיום כל דייר יכול לסרב לביצוע פרויקט חיזוק, גם מטעמים שאינם ענייניים, כאשר בכל רגע נתון הוא יכול לחזור בו מהתנגדותו ללא כל סנקציה וללא שיפוי מצדו על הנזקים שאותם גרם. לצערנו, אנו עדים לדרישת הטבות מצד אותם דיירים כתנאי להסרת התנגדותם. כך קורה שהיזם, בייאושו, מגיע עם הסרבן להסכמות פרטניות, ובלבד שתוסר התנגדותו והדרך לביצוע הפרויקט תיסלל. יוצא מכך שדיירים שהסכימו בהגינותם לביצוע הפרויקט, מקבלים תמורה נמוכה יותר משכניהם הסחטנים. זהו מצב מעוות שהמחוקק לא נדרש אליו, וחבל.

איל-להב מסכימה עם קריאתה של המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה, לשנות את החוק באופן שייתן מענה לבעיה: נדירים הפרויקטים שלא מגיעים לפתחו של המפקח על רישום המקרקעין, בשל סרבנות מצד מספר זעום של דיירים. זוהי סרבנות שלרוב אין בה ממש, ולראיה – רובן המובהק של התביעות נגד אותם סרבנים מתקבל.

"האבסורד מתחדד כשנזכרים מהי מטרתם העיקרית של חוק החיזוק ותמ"א 38, הלא היא חיזוק מבנים. אם נגיע חלילה למצב שבניינים יתמוטטו על יושביהם, לא יהיה לנו להלין אלא על כנסת ישראל שלא השכילה לשנות את החקיקה באופן שיאפשר את חיזוקם של מאות בניינים לפחות מדי שנה".

בשל החשש הממשי מרעידת אדמה קרובה בישראל, חייב באחרונה משרד החינוך את כל תלמידי כיתות י' לעבור קורס לחילוץ נפגעים במקרה של רעידת אדמה. לדברי איל-להב, "מצער לגלות שמשרד ממשלתי אחד מבין את הצורך להתכונן מפני רעידת אדמה, בעוד המשרדים האמונים על חיזוק מבנים בישראל שוקדים על השמרים ולא עושים דבר על מנת להקדים תרופה לאסון הצפוי. 

עו"ד רוני איל-להב. סכנת רעידות אדמה? תלוי את איזה משרד שואלים צילום: תמי בר-שי

"יש שתי פעולות קונקרטיות שיש לנקוט באופן מיידי על מנת לעקר את הכוח המופרז שבידי הדיירים הסרבנים: הטלת קנסות כספיים גבוהים על דייר סרבן שטעמי סרבנותו יתגלו כלא ענייניים – אני סבורה שדיירים שהתנגדותם מונעת מטעמים זרים יחשבו את צעדיהם היטב מקום בו עלולה לחול עליהם סנקציה כספית ניכרת; ומתן אפשרות לדיירים לתבוע את הסרבנים מיד לאחר חתימת הרוב הדרוש על ההסכם לביצוע הפרויקט. זאת, בניגוד למצב הנוהג כיום שבו האפשרות קמה רק לאחר החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מתן היתר לפרויקט. מהלך כזה יקצר משמעותית את פרק הזמן בין מועד חתימת ההסכם למועד תחילת ביצוע הפרויקט, יוזיל עלויות עבור היזם ובכך ימקסם תמורות עבור כולם".

איל-להב מציינת בחיוב את היוזמה של מינהל התכנון, בשיתוף משרדי האוצר והמשפטים, להפחתת הרוב הדרוש לביצוע מיזמי חיזוק מבנים. עם זאת, לדבריה, מדובר רק בצעד דרוש ראשון מני רבים: "לפני שנהפוך לחכמים בדיעבד, כדאי ליזום באופן מיידי הליכי חקיקה מתאימים כדי לחזק כמה שיותר מבנים, בבחינת 'המטרה מקדשת את האמצעים'. כיום נראה כי המצב הוא הפוך, והכוח מצוי דווקא בידי הדיירים הסרבנים, אשר לדידם דווקא האמצעים מקדשים את המטרה".