רוני איל-להב: גם 2019 לא תהיה שנת ההתחדשות העירונית

דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ל-2018 פורסם אתמול (ג'), ולימד כי לפחות מספרית, השנה האחרונה היוותה קפיצת מדרגה בתחום שבו נעוצה תקוותם של רבים לפתרון משבר הדיור בשוק המקומי והגדלת היצע.

כך למשל, עלייה של 5% נרשמה במספר יחידות הדיור שניתנו להן היתרי בנייה בהתחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) ביחס ל-2017, ובמספרים – מ-9,692 יחידות דיור ל-10,174. המגמה המסתמנת של העדפת מיזמי בנייה מתחמיים ורחבי היקף על פני פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 – כמו זו שבאה לידי ביטוי ברמת גן, עם הצהרות ראש העיר שם – ניכרת בפילוח הנתונים: "החל משנת 2010 נרשמה עלייה עקבית וניכרת במתן היתרי בנייה בהתחדשות עירונית", נכתב בדו"ח, "כאשר מ-2015 נרשמת יציבות בהיקף היתרי הבנייה במסגרת תמ"א 38, לצד המשך מגמת עלייה במתן היתרים במיזמי פינוי-בינוי".

לפי הדו"ח, ב-2018 החל טיפולן של הרשויות המקומיות וגורמי המיסוי ב-64 מתחמי התחדשות עירונית, הכוללים כ-37 אלף יחידות דיור חדשות, מתוכן כ-27 אלף יחידות דיור תוספתיות. לשם השוואה, בשנה שעברה אושרו 27 תוכניות, ובהן כ-13 אלף יחידות דיור חדשות בלבד, מתוכן כ-10,000 יחידות דיור תוספתיות.

ב-2018 ניתנו היתרי בנייה לכ-13 אלף יחידות דיור, מהן כ-3,000 ב-19 מתחמי פינוי-בינוי וכ-10,000 יחידות דיור בתמ"א 38.

מקור: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

מהנתונים עולה כי כ-70% מיחידות הדיור שאושרו לפינוי-בינוי בשנה החולפת נמצאים במחוזות תל אביב (41%) והמרכז (30%), בעוד במחוז דרום אושרו 6% ובמחוז צפון 1% בלבד מכלל הדירות. בראש דירוג הערים המובילות במספר יחידות הדיור שאושרו בתוכניות פינוי-בינוי עד סוף 2018 ניצבת תל אביב-יפו עם 6,813 יחידות דיור, ואחריה הערים בת-ים, ירושלים וחיפה.

קרית-אונו היא העיר המובילה בהנפקת היתרים ביחס לגודל האוכלוסייה, עם 4,368 יחידות דיור שניתנו להן היתרים, ואחריה יהוד-מונסון.

תל אביב-יפו היא העיר המובילה גם בכל הקשור להנפקת היתרים בתמ"א 38 – 81 מבנים קיבלו היתר בשנה זו (40 בחיזוק ותוספת ו-41 בהריסה ובנייה מחדש); אחריה חיפה, רמת גן, חולון וירושלים. ביחס לגודל האוכלוסייה מובילה העיר גבעתיים עם 25 מבנים (8 בחיזוק ותוספת ו-17 בהריסה ובנייה מחדש).

הדו"ח עוסק גם בכמות הדירות שנמכרו אשתקד בישראל במסגרת התחדשות עירונית לעומת אלו שנמכרו בבנייה חדשה בישראל, וממנו עולה כי אחת מכל שבע דירות חדשות שנמכרו היא בפרויקט התחדשות עירונית. מרבית הדירות שנמכרו הן במחוזות תל אביב והמרכז, כשהעיר המובילה היא רמת גן.

חיים אביטן. "כ-145 אלף דירות נמצאות כיום בשלבים שונים של התחדשות" צילום: שלומי אמסלם

חקיקה מסייעת

הדו"ח הזכיר גם את החקיקה שנעשתה בתחום במהלך 2018, עם כניסתו לתוקף של תיקון מספר 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים), המבקש לעודד עסקות במיזמי פינוי-בינוי, למשל באמצעות נקיטת הליכים משפטיים נגד דיירים "סרבנים" והגנה על דיירים קשישים. במסגרת תיקון אחר, לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גובשו תקנות המסדירות את ההנחה בארנונה לדיירים ממשיכים בשטח שנוסף לדירה, במדרג של חמש שנים.

עו"ד רוני איל-להב, שותפה במשרד כהן איל ושות', סבורה כי המחוקק לא עשה די: "זוהי אכן חקיקה מבורכת המקלה על בעלי דירות להוציא פרויקטים לפועל, תוך התחשבות בנסיבות הפרטניות של דיירים מסוימים. עם זאת, מדובר בחקיקה מצומצמת וכל עוד האחוז הנדרש לביצוע פרויקט מסוג זה הוא 80%, לא פלא שפרויקטים רבים לא מתממשים ומטעמים שאינם ענייניים".

לראייתה של איל-להב, הסיבה "להובלה" של תל אביב ברשימת המחוזות עם הדירות המאושרות נעוצה בין היתר בתוכנית הרבעים החדשה, שבמידה רבה שיחררה את צוואר הבקבוק. עם זאת, על מיעוט האישורים בשאר המחוזות יש לה ביקורת רבה: "אין ספק שהפיזור הגאוגרפי של הפרויקטים מצביע על בעיה מסוימת. המחוקק לא הבחין בין התחדשות עירונית במרכז להתחדשות עירונית בפריפריה. ההיתכנות בפריפריה תלויה בקיומו של רווח הולם ליזמים. לראייתי, ניתן להשיג זאת באמצעות מתן זכויות בנייה נרחבות יותר והקלות בתחומים נוספים, כמו למשל מתן תמריצים באמצעות הקלות במיסוי".

איל-להב מתייחסת גם לקשיי הביורוקרטיה של היזמים ברוב ערי הארץ: "החסם הראשון והמהותי ביותר בתחום הזה הוא האי-ודאות. לא ייתכן שיזם יתקדם בהליך תכנוני מול רשות מקומית, ותוך כדי ההליך הרשות פשוט תחסל באופן שרירותי את האפשרות לבצע את הפרויקט. כך נעשה באחרונה ברמת גן ובמהלך שמקדם מינהל התכנון ביחס לתמ"א 38.

"החסם השני קשור בזמן – לוחות הזמנים לקבלת היתר בנייה אורכים זמן לא סביר. לשם הדגשת האבסורד, ניתן לציין פרויקט פינוי-בינוי ברמת אביב ג', שבנייתו החלה לפני מספר חודשים לאחר 19 שנים במסדרונות האינסופיים של הביורוקרטיה הישראלית".

עו"ד רוני איל-להב. "המחוקק לא הבחין בין התחדשות עירונית במרכז לבין בפריפריה" צילום: תמי בר-שי

העובדה שלא פחות משביעית מהדירות שנמכרו בשנה החולפת היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית – לא מפתיעה את איל-להב: "הנתון הזה מחויב המציאות. יש לא מעט בניינים מטים ליפול שאינם ממוגנים מפני רעידות אדמה או מתקפת טילים. יש לכך חשיבות לאומית ראשונה במעלה, וגם הרשויות המקומיות וציבור בעלי הדירות מבינים את זה. מנגד, אנחנו רואים באחרונה שרשויות לא מעטות מערימות קשיים בתחום, כך שלהערכתי ולצערי, בשנה הקרובה שיעור הפרויקטים החדשים לא יעלה בקצב משביע רצון".

חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר עם פרסום הנתונים כי הרשות "השקיעה עד כה כ-70 מיליון שקל בתכנון ההתחדשות עירונית בשביל לחדש את פניה של המדינה. כיום נמצאות כ-145 אלף יחידות דיור בשלבים שונים של התחדשות ואנו עובדים בשיתוף פעולה מוצלח עם ראשי הרשויות המקומיות. הרשות הממשלתית להתחדשות תמשיך ללוות את הדיירים והיזמים בכל חלקי הארץ, ובפרט בערי פריפריה חברתית וגאוגרפית. זהו הצדק החברתי האמיתי".