בנייה לדורות: כמה עוד אפשר לבנות בירושלים

כמה דירות עוד אפשר לבנות בתחום ירושלים מבלי לגדוע את היער ולגלוש לשטחים הפתוחים שסביבה? השאלה הזאת נהפכה בחודשים האחרונים לשדה קרב של ממש, ולא במקרה. בשבועות הקרובים צפויה הוועדה המחוזית ירושלים להכריע האם לאשר את התוכנית לבניית 5,250 דירות ו־300 חדרי מלון באזור רכס לבן בדרום־מערב העיר לאחר שנים ארוכות של מאבק סביבתי. טענתם המרכזית של מתנגדי התוכנית, בהובלת החברה להגנת הטבע, היא כי בגבולות המרקם הבנוי של ירושלים יש עדיין פוטנציאל לא ממומש המגיע לכ־125 אלף דירות, מבלי לפגוע ברכס.

אולם בדיקה שערך בנושא מינהל התכנון והגיעה לידי "כלכליסט" מעלה נתונים שונים: אמנם מיצוי מקסימלי של כלל הפוטנציאל התכנוני בעיר, ובכלל זאת תוכניות שטרם אושרו, תוכניות המצויות בשלבי תכנון שונים וכן אזורים שמצויים בבחינה בלבד מעלה כי בעיר פוטנציאל ל־92 אלף דירות, מספר לא רחוק מזה של החברה להגנת הטבע - כ־80 אלף דירות.

אלא שבדיקה זו כבר כוללת בתוכה תוכניות המקודמות לשטחים הפתוחים שסביב העיר, דוגמת רכס לבן ומצפה נפתוח (המגיעות ביחד לכ־7,000 דירות) וכן עשרות אלפי דירות נוספות שמצויות באזורים המכונים על ידי מינהל התכנון "אזורי חסמים", שם קוד לאזורים שבנייה בהם היא בעלת רגישות מדינית ופוליטית שמצריכה אישור מיוחד מטעם ראש הממשלה.

מתחם רכס לבן צילום: דב גרינבלט - החברה להגנת הטבע

על פי המסמך, כיום בעיר 381 תוכניות בנייה מאושרות שטרם מומשו בהיקף של כ־33 אלף דירות. כ־10,400 מתוכן באזורים המיועדים לציבור הכללי, כ־10,600 במזרח העיר, כ־3,200 באזורים המאופיינים באוכלוסיה חרדית וכ־8,800 באזורי חסמים.

בנוסף לכך, מטופלות כיום בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז ירושלים תוכניות בשלבים שונים בהיקף כולל של כ־24 אלף יחידות דיור בעיר: 17.5 אלף מהדירות, כולל תוכניות רכס לבן ומצפה נפתוח, מיועדות לציבור הכללי, כ־2,600 ממוקמות במזרח העיר, כ־1,200 באזורים המאופיינים באוכלוסיה חרדית ו־4,650 דירות ממוקמות באזורי חסמים.

ולבסוף, תוכניות בהיקף של כ־30 אלף דירות מצויות בשלבי בחינה ראשונית (פרה־רולינג) וטרם הוגשו לוועדות התכנון. קרוב למחציתן באזורי חסמים.

בסך הכל, בניכוי אזורי החסמים, נותר בתחום המרקם הבנוי של העיר פוטנציאל לכ־55 אלף דירות. זאת, כאשר על פי התוכנית האסטרטגית למערכת התכנון שאישרה הממשלה לפני שנה וחצי, נדרש אישור תוכניות בהיקף של 46 אלף דירות עד 2020.

מחלוקת של 30 שנה

תוכנית רכס לבן חלה על שטח של 800 דונם, מדרום למושבים אורה ועמינדב. השניים ניצבים בשיא גובהו של הרכס, והשכונה החדשה מתוכננת במורדותיו המיוערים.

האזור הוא חלק ממארג השטחים הפתוחים שממערב לירושלים שעתידם נתון למחלוקת סוערת כבר יותר משלושה עשורים. כבר ב־1988 בחנה ועדת חקירה לגבולות ירושלים את האפשרות להרחיב את תחום השיפוט של העיר מערבה ולכלול בו בין היתר את הישובים אורה ועמינדב. ב־1998 הטילה הממשלה על שר הפנים לפעול להרחבת גבולות העיר, וב־2000 מונתה ועדת גבולות נוספת ובעקבותיה הוחלט על שינוי לתוכנית המתאר של ירושלים תוך הרחבת אזור הפיתוח העירוני לרכס לבן במסגרת תוכנית ספדיה, שכללה 11 אלף דירות. ב־2002 אושרה התוכנית במועצה הארצית, אך ב־2007 בעקבות מחאה ציבורית עזה התוכנית בוטלה.

העלייה החדה במחירי הדיור בשנים 2017-2008 השיבה את הלחץ לבנות ברכס לבן, אך התנגדות ראש העירייה לשעבר ניר ברקת מנעה את קידום התוכנית.

ב־2016 שינה ברקת את עמדתו ומאז החל ההליך התכנוני להתקדם במהירות. בדצמבר 2018 הופקדה תוכנית הבנייה במקום, שנגדה הוגשו כבר כ־7,000 התנגדויות, וההחלטה הסופית תתקבל בשבועות הקרובים.

שתי החלטות נוספות מכשירות גם הן את השטח לקראת אישור התוכנית: החלטה של ועדת הגבולות של משרד הפנים על העברת שטח השיפוט של התוכנית משטחה של המועצה האזורית מטה יהודה לירושלים; והחלטת המועצה הארצית על שינוי תוכנית המתאר המחוזית של מחוז ירושלים באופן שיאפשר את קידומה.

אף שכל הסימנים מראים שהוועדה המחוזית תאשר את תוכנית הענק, אלפי ההתנגדויות שהוגשו הן רק הקדימון למאבק עיקש שככל הנראה עוד יתנהל מצד מי שממאנים לקבל את טענת מינהל התכנון כי רק פגיעה בשטחים פתוחים שבהם ערכי טבע חשובים כל כך תפתור את בעיית הדיור בירושלים.

להסתפק במאגר הקיים

ניתוח של החברה להגנת הטבע אשר התייחס לאותן התוכניות שנבחנו על ידי מינהל התכנון, מצא מספרים דומים, אך עם שוני ביכולת הוצאת התוכניות לפועל על סמך התוכניות הקיימות לעיר. במסמך שבוחן את ההיצע התכנוני מול צורכי העיר נמצא כי ב־407 תוכניות שנמצאות החל בשלב תוכניות אב ומתאר ועד כאלה שנמצאות לקראת אכלוס, יש מאגר ל־125 אלף דירות, שמצטמצמות ל־78 אלף לאחר הפחתה בשל קשיי מימוש.

לפי הקצב המוערך על ידם, יש צורך בבנייה של 2,500 דירות כל שנה עד 2040, כך שמדובר בכ־55 אלף דירות שאותן אפשר לספק באמצעות המאגר הקיים ומבלי לפרוץ את הגבולות הבנויים של העיר. הבדיקה לא כללה את התוכניות של רכס לבן, מורדות אורה, שלוחת הדסה ומצפה נפתוח שהוצאו מהתחשיב. לפי בדיקה זו, עד 2040 יתווספו לעיר כ־6,700 דירות מתוכניות התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 וזאת בהערכה שמרנית. במתחמי פינוי־בינוי נמצא כי יש יכולת מימוש ל־10,500 דירות, אך ההערכה היא כי אפשר יהיה להגדיל את היקף השימוש המתחמים אלה בעוד 35%.

במינהל התכנון דוחים בתוקף את הממצאים וטוענים כי אלה אינם ריאליים. לדברי חן פרנקל סגן מתכננת מחוז ירושלים, "המספרים שלהם לחלוטין מנופחים. למשל, תוכנית שמציעה ציפוף על ציר הרכבת הקלה בעיקר בדרך של התחדשות עירונית מראה לפי הדו”ח אפשרות לתוספת של 20 אלף דירות. לעומת זאת, בבדיקה של החברה העירונית מוריה הם מצאו כי ניתן לממש רק כ־2,000 דירות וגם זה בטווח של עשור קדימה".

לדברי פרנקל ההחלטה על קידום תוכנית רכס לבן התקבלה לאחר שבוצעה הערכה לגבי השטחים האפשריים לבנייה בירושלים, והמסקנה היא שכמעט ואין שטחים לבנייה, ומתוך השטחים הקיימים רק חלק קטן נמצא בבעלות המדינה. "אי אפשר להגדיל את העיר מזרחה, דרומה או צפונה, בעיקר בגלל סיבות גיאופוליטיות, ובמערב השטחים הם בעלי ערכי טבע ונוף", הוא טוען.

עוד לדברי פרנקל אירוע רכס לבן הוא "חד פעמי" ואמור להניע תהליכים של התחדשות עירונית: "אין כוונה להמשיך להרחיב את העיר עד אינסוף. ולראיה: תוכניות נוספות כמו אורה, מורדות הדסה ומצפה נפתוח שקודמו בעבר, לא מקודמת כרגע".

התוכנית תפרוץ את הסכר

בחברה להגנת הטבע טוענים מנגד שאסור כי התוכנית תעבור: "זה מהלך מסוכן שעשוי לפרוץ את הסכר לתוכניות בנייה נוספות. אסור שגבול הקו הבנוי של העיר ממערב וגם מצפון ומדרום ייפרץ. אין בנייה שתתבצע באזורים הללו ולא תגרום לנזק בלתי הפיך", אומרת יעל אלישר רכזת צוות תכנון ירושלים והסביבה ובחברה להגנת הטבע.

היא מוסיפה כי "יש דרכים טובות יותר לבנות את ירושלים מבלי להרוס אותה על ידי ציפוף עירוני נכון, עם מרקם עירוני שבמקומות רבים אפשר להעלות משלוש לשש־שמונה קומות. יש צורך לעשות חשיבה חדשה בנוגע לירושלים בשיתופנו כדי לתכנן איך העיר תישאר על דרך המלך של התחדשות עירונית".

אשר לנתונים, אומרת אלישר כי מקור הנתונים של מינהל התכנון ושלהם זהה, "לא המצאנו שום מספר. למשל, לאורך הרכבת הקלה יש מספר יחידות דיור שמופיע במסמכים של מינהל התכנון ושל עיריית ירושלים. לקחנו את הנתונים הקיימים, אבל ההבדל הוא שאנחנו הוספנו למשל תמ"א 38 שניתן לקבל בהיתר. ההערכה של מינהל התכנון היא שהתוכנית מתממשת לאט, כלומר חלק גדול מהתוכניות שהתקבלו לא מתממשות. זה נכון, יש בעיה של מימוש, ומינהל התכנון רק מוסיף תוכניות ושטחים ולא שואל את עצמו איך זה שמאשרים עשרות אלפי יחידות דיור ולא יוצא מהן כלום. המסר שלנו הוא “תבדקו למה זה לא מתממש, תקדמו כלים כלכליים כדי שכל התוכניות האלה יתממשו". לא ייתכן שבמקום לשלם ולסבסד על התחדשות עירונית יש רצון לקחת שטחים פתוחים שאין להם תחליף, בגלל כסף".

מעיריית ירושלים נמסר בתגובה: “העירייה תמכה ותומכת בתוכנית רכס לבן. ראש העיר השתתף באופן אישי ופעיל בישיבות ועדת המשנה של המועצה הארצית ומליאת המועצה לתכנון ובנייה. בנוסף, חתמה העירייה על הסכם גג עם רשות מקרקעי ישראל הכולל את פיתוח תוכנית רכס לבן. במסגרת הסכם הגג נקבע ש־2,500 יחידות דיור מתוך 5,000 ברכס לבן ישמשו עבור קרקע משלימה לפרויקטים של פינוי־בינוי ברחבי העיר”.