חוק הגנת השכירות החדש כבר מבריח יזמי נדל"ן מניו יורק

החוק הניו יורקי החדש יחליף את תקנות השכירות שתוקפן פג ביום שבת האחרון ויחול על כ־900 אלף דירות המוגדרות מפוקחות. אלה קיימות בבנייני מגורים שבהם שש יחידות דיור או יותר ואשר הוקמו לפני שנת 1974, כמו גם בבנייני מגורים חדשים יותר, שיזמיהם זכו בהטבות מס שנועדו להגדיל את היצע הדירות בעיר.

מנהטן בניו יורק צילום: בלומברג

בשנה שעברה עמד שיעור ההעלאה המותרת של שכר הדירה על 1.5% עבור חוזים לתקופה של שנה ו־2.5% לחוזים לשנתיים. עם זאת, עד כה הורשו בעלי נכסים לבצע דה־רגולציה בדירות, כלומר לדרוש מחירי שוק מהדיירים, ברגע ששכר הדירה הגיע לרמה של 2,774 דולר לחודש עבור דירה שהתפנתה, או אם סכום זה שולם על ידי דיירים שהכנסתם השנתית 200 אלף דולר ומעלה.

עשירים ישתדרגו: הנחה גדולה יותר בשכ"ח

החוק החדש נועד לסגור פרצות שהובילו לשחיקה מתמדת במספר הדירות המפוקחות. אבל משום שהוא במהותו גמיש פחות מקודמו, צצות עתה בעיות חדשות - כך לפי ניתוח של האתר Reason.com. כך, למשל, באמצעות ביטול סמכותו של בעל הנכס להוציא דירה מפיקוח אחרי שהגיעה לסף מסוים של הכנסה או שכר דירה, מדינת ניו יורק הפכה את יצוב שכר הדירה לסוגיה הנוטה לטובת בעלי ההכנסה הגבוהה. ניתוח שערך "הוול סטריט ג'ורנל" על סמך נתונים שפרסם מרשם האוכלוסין, גילה כי מחיר השכירות החציוני לדירה מפוקחת במנהטן נמוך ב־1,400־1,600 דולר ממחירי השוק הלא מפוקח. ברובעים העשירים פחות, כמו קווינס, ברוקלין וברונקס, הפערים נעים בין 130 ל־250 דולר.

בנוסף, דייר ממוצע ברביעון העליון שילם 1,650 דולר בחודש עבור דירה מפוקחת, כ־39% פחות לעומת הרביעון העליון בשוק. לעומת זאת, דיירים המתגוררים בדירות מפוקחות ברביעונים התחתונים קיבלו הנחה של 15% בשכר הדירה לעומת מקביליהם בשוק הלא מפוקח. על ידי ביטול הדה־רגולציה עבור דירות יקרות ושוכרים אמידים, החוק יביא לכך כי ההנחה שזוכים לה בעלי ההכנסה הגבוהה רק תלך ותגדל.

בניינים יוזנחו: בעלי בתים יפסיקו לשפץ

החוק הישן אפשר לבעלי נכסים להעלות את שכר הדירה בשיעור של עד 6% בדירות המפוקחות, במידה והם ביצעו שיפוץ משמעותי בבניין, כמו חידוש הגג או הדוודים. בעלי נכסים הורשו גם לגלגל עלויות שיפורים לשוכרים פרטניים, אם, למשל, הם החליפו בדירתם את המדיח, זאת באמצעות העלאת שכר הדירה לצמיתות.

החוק החדש משנה את המצב. כעת, בעלי נכסים כבר לא יורשו לבצע דה־רגולציה לדירות לאחר שיגיעו לתקרה מסוימת של שכר דירה או הכנסה. השיעור המותר להעלאת שכר דירה במקרים שבהם מתבצעים שיפוצים בבניין הוגבל ל־2%, ותוקפן של ההעלאות הללו יפקע כעבור 30 שנה. גם היקף העלויות שמותר לבעל דירה לגלגל לשוכר במקרה של שיפוץ או שדרוג בדירה, הוגבל על ידי החוק החדש.

הגבלת היכולת של בעלי הנכסים לכסות על הוצאות של שיפוצים באמצעות שכר דירה גבוה יותר תוריד את המוטיבציה שלהם לשמר את הבניינים במצב תקין. כך הזהיר הווארד האסוק, ממכון מנהטן. "עלולה להתרחש כאן תופעה שהיא ההיפך של ג'נטריפיקציה. מאגר הדירות בעיר יהפוך מוזנח יותר ויותר", סיכם.

בעלי הנכסים כבר זועמים וישנם גם אלה השוקלים לפנות לערכאות משפטיות. ג'ון ה. באנקס, נשיא איגוד הנדל"ן של ניו יורק (REBNY) הגדיר את החוק החדש "אסון לעתידה של העיר ניו יורק". לדבריו, החוק יביא לכך כי מאות אלפי דיירים יחיו בקרוב בבניינים מוזנחים.

על פי "הוול סטריט ג'ורנל", מצבן התחזוקתי של מספר גדל והולך של דירות ישתווה בסופו של דבר לזה של הדיור הציבורי, הזקוק בדחיפות להשקעה בהיקף עצום של 32 מיליארד דולרים בעקבות הזנחה ארוכת שנים.

פרויקט האלטס פוינט בקווינס צילום: ניו ליינס סטרקצ'ר

יזמים יחשבו שוב: פחות דיור בר־השגה

האזהרות הללו מגובות בתוצאות מחקר שפרסמו באחרונה כלכלנים באוניברסיטת סטנפורד ואשר אושש תיאוריה כלכלית שכבר הושמעה בעבר: פיקוח על שכר דירה מעודד יזמים לנתב השקעות משוק השכירות לשוק הדירות הפרטיות. כתוצאה, מאגר הדירות להשכרה מצטמצם ושכר הדירה מטפס בדירות שאינן מפוקחות.

החברה הקבלנית דרסט, שבבעלותה מיליוני מ"ר של שטחים מסחריים וקרקעות למגורים בעיר, תכננה להקים 2,500 דירות בשבעה בניינים במסגרת פרויקט האלטס פוינט בקווינס, כולל מאות יחידות של דיור בר־השגה. אך בעקבות כניסתו לתוקף של החוק החדש, החברה דיווחה כי אחרי שסיימה להקים בניין אחד, היא תבטל את המשך הפרויקט שצפוי היה לקום בהשקעה של 1.5 מיליארד דולר. כך על פי דיווח האתר קריינ'ז. יזם מוביל אחר, שמקים בימים אלה מגדל מגורים בברוקלין, הודה כי החוק החדש יבריח אותו מהעיר. "אנחנו נסיים את הפרויקט אבל נפסיק לחפש עסקאות חדשות בניו יורק", מסר. "נעבור למיאמי, אטלנטה, נאשוויל וערים אחרות. ניו יורק מבחינתנו סגורה לעסקים".