ג'ורג'י אקירוב קיבל מתנה מאביו, אך בינתיים היא ממשיכה להפסיד

בתחילת החודש הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה לאישור תביעה נגזרת בשמה של אלרוב נדל"ןנגד החברה, בעל השליטה בה אלפרד אקירוב ונגד דירקטוריון החברה. בתביעה נטען שאלרוב לא אישרה בעסקת בעלי עניין את ההלוואות והערבויות שהיא מעניקה לחברה־הבת לוקה (Locka) שהיקפן בסוף 2018 הסתכם ב־2.3 מיליארד שקל.

לוקה מרכזת את הפעילות של אלרוב נדל"ן בתחום מלונות היוקרה בחו"ל, והיא נשלטת על ידי החברה (80%). ג'ורג'י אקירוב, בנו של בעל השליטה, מחזיק ב־15% ממניותיה של לוקה וגורם שלישי מחזיק ב־5% הנותרים. בבקשה לאישור התביעה הנגזרת נטען שאלרוב נדל"ן מממנת החל מ־2007 גם את חלקו של ג'ורג'י אקירוב בפעילות של לוקה, ובכך החברה הציבורית מעניקה לו הטבות כלכליות שגרמו לאלרוב נדל"ן נזק של 160 מיליון שקל.

ג'ורג'י לא "הרוויח" את חלקו

לוקה הוקמה ב־2007 כשבמועד ההחלטה על הקמת החברה־הבת נקבע שבעלי המניות בלוקה יפעלו לשם קבלת מימון בנקאי מירבי או מימון חיצוני על ידי גורמים פיננסיים אחרים לשם מימון פעילותה. כן צוין שאמצעים כספיים נוספים שיידרשו על ידי לוקה יינתנו לה על ידי השותפים להסכם, באמצעות הלוואות בעלים או על ידי העמדת הלוואות או ביטחונות לחברה החדשה על ידי החברה־האם אלרוב נדל"ן. בעלי המניות בלוקה העמידו לחברה הלוואות בעלים בסכום של 10 מיליון דולר, כל אחד על פי שיעור האחזקה שלו בחברה. בנוסף לכך, אלרוב נדל"ן העמידה לטובת לוקה הלוואות של 2.1 מיליארד שקל וערבויות של 217 מיליון שקל (נכון ל־31.12.2018). כדי לממן את ההלוואות ללוקה, אלרוב נדל"ן נוטלת הלוואות בעצמה ומעבירה אותן לחברה־הבת. לוקה התחייבה לשלם לאלרוב את העלויות הכרוכות בהעמדת ההלוואה על בסיסBack to Back וריבית בשיעור הגבוה ב־0.5% לשנה משיעור הריבית שבו הגורם המממן יחייב את אלרוב נדל"ן.

מעבר לחלקו בהלוואת הבעלים מ־2007, ג'ורג'י אקירוב לא נדרש להשקעות נוספות כדי "להרוויח" את מניותיו בלוקה, כשהנימוק להענקתן, התבסס על ניסיונו בתחום המלונאות. 94.46% מתוך המצביעים שאינם בעלי עניין אישי בעסקה הצביעו בעד אישורה.

אחד מתנאי הסכם המייסדים בין אלרוב נדל"ן, גו'רג'י אקירוב והגורם השלישי היה שהשניים האחרונים יהיו אחראים על ניהול החברה החדשה. כמו כן נקבע שגו'רג'י אקירוב והצד השלישי לא יהיו זכאים לתמורה בגין שירותי הניהול לחברה. עם זאת, לוקה תישא בהוצאות הישירות של השניים לצורך ניהולה. לפי דו"חות אלרוב ל־2018, לוקה נושאת ב־50% מעלות העסקתו של ג'ורג'י אקירוב שהסתכמה ב־1.5 מיליון שקל. 20% נוספים מעלות שכרו שולמו על ידי חברת ניהול שהוקמה ב־2011 לצורך התמחות בניהול בתי מלון מובילים בארץ ובחו"ל, גם היא בשותפות בין אלרוב נדל"ן (85%) לבנו של בעל השליטה (15%). את היתר מממנת אלרוב נדל"ן עצמה.

לוקה מחזיקה בשלושה נכסים שהשווי שלהם בספרי אלרוב נדל"ן מסתכם ב־3.4 מיליארד שקל. הנכס הוותיק מבין השלושה הוא מלון קונסרבטוריום שבאמסטרדם, הולנד, שהחל לפעול ב־2012. המלון מונה 130 חדרים וכ־650 מ"ר שטחי השכרה לחנויות יוקרה, ושוויו מוערך ב־167 מיליון יורו. מחיר ממוצע ללינה בחדר במלון עמד ב־2018 על 491 יורו, לעומת 485 יורו ב־2017. ב־2018 רשם המלון עודף תפעולי של 25 מיליון שקל, שיפור ביחס ל־21 מיליון שקל ב־2017.

הנכס השני של לוקה הוא מלון קפה רויאל בלונדון, אנגליה, שהחל לפעול ב־2013. המלון כולל 160 חדרים ושטחי מסחר של 1,300 מ"ר, ושוויו מוערך ב־235 מיליון ליש"ט. ב־2019 נרשמה במלון עלייה משמעותית במחיר הממוצע ללילה שעמד על 456 ליש"ט, לעומת 419 ליש"ט ב־2017. ב־2018 רשם קפה רויאל עודף תפעולי של 17 מיליון שקל, שיפור ביחס ל־12 מיליון שקל ב־2017.

בשלהי 2018 התקיימו דיונים בין אלרוב נדל"ן לסגל רשות ני"ע שעסקו בפער שבין תוצאות המלון בלונדון בפועל בשנים קודמות לבין התחזיות בהתאם להערכת השווי לאותן שנים. בעקבות הדיונים אלרוב נדל"ן פנתה לקבל Fairness opinion ממעריך שווי בינלאומי שייחס למלון קפה רויאל שווי הוגן שנע בטווח של 265־235 מיליון ליש"ט. זאת שעה שהשווי שנקבע בהערכת השווי המקורית עמד על 250 מיליון ליש"ט. בעקבות זאת הוחלט באלרוב נדל"ן לעדכן את השווי של מלון קפה רויאל לרף הנמוך בטווח שנקבע בההערכת השווי ההוגן.

באלרוב נדל"ן צופים שגם ב־2019 יחול שיפור בתוצאות העסקיות של שני המלונות באמסטרדם ובלונדון, ומציינים שהמלונות עדיין לא הגיעו לרווח התפעולי המייצג. להערכת אלרוב העודף התפעולי המצרפי הצפוי לשני המלונות ב־2019 ינוע בטווח של 60־55 מיליון שקל, בהשוואה לעודף תפעולי מצרפי של 42 מיליון שקל ב־2018.

מנפגעי האפודים הצהובים

המלון השלישי הוא מלון לוטסיה בפריז, צרפת, שנרכש ביולי 2010 כמלון פעיל. אולם במהלך הרבעון השני של 2014 נסגר המלון לצורך שדרוג והסבה והוא נפתח מחדש באופן מדורג החל מיולי 2018. מלון לוטסיה כולל 184 חדרים. ברבעון הראשון של 2019 הסב לוטסיה לאלרוב נדל"ן הפסד תפעולי של 9.9 מיליון שקל, ולפי הד"וחות האחרונים של החברה הוא צפוי להניב ב־2019 עודף תפעולי של 35־30 מיליון שקל, תחזית מופחתת ביחס לדו"ח השנתי שעמדה על 45־40 מיליון שקל. הורדת התחזית נובעת מהמשך ההפגנות של "האפודים הצהובים" בעיר שמשפיעות לרעה על התיירות בה וכפועל יוצא על העודף התפעולי של המלון. שווי המלון בפריז הוא 447 מיליון יורו וכנגדו יש הלוואה של 120 מיליון יורו. באלרוב נדל"ן פועלים להגדיל את המימון הקיים על מלון לוטסיה ב־100—80 מיליון יורו.

ההפסד של לוקה בשורה התחתונה העמיק ב־2018 ל־78.4 מיליון שקל, בהשוואה להפסד של 34.2 מיליון שקל שנה קודם לכן. ההרעה בתוצאות העסקיות של לוקה נובעת בעיקר מפתיחתו המדורגת של המלון בפריז שהסבה לחברה הפסדים החל מהמחצית השניה של 2018.