תוכנית הרבעים טובה לתל אביב – היטלי ההשבחה מסכנים את מימושה

תל אביב נחשבת במשך שנים לבירת ההתחדשות העירונית בישראל, ולא בכדי: על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ל-2018, העיר הובילה את המגמה הארצית עם 81 מבנים שקיבלו היתר בנייה במסגרת תמ"א 38, מתוכם 41 במתווה של הריסה ובנייה ו-40 במתווה של חיזוק ותוספת. בתחום הפינוי-בינוי מובילה תל אביב עם 35 מתחמים בביצוע, הכוללים היתרים ל-1,118 דירות.

תכנון נכון, זיהוי הפוטנציאל הגלום בחידוש פני העיר, רציפות שלטונית וקיומה של ישות מנהלתית יעילה ודומיננטית הפועלת לקידום התחום – כל אלה הופכים את תל אביב לקרקע פורה עבור מיזמי התחדשות עירונית. סיבה נוספת לכך נטועה בשחרור החסמים שהתרחש עם אישור תוכניות הרבעים בעיר.

ואכן, שנת 2018 שינתה את חוקי המשחק. לאחר עשור של תכנונים, תוכנית המתאר העירונית אושרה עבור רבעים 3 ו-4 והסדירה את ההוראות וזכויות הבנייה הנכללים בתחומה. בעקבות כך מצאו את עצמם הבניינים בשטח התוכנית במסלול המהיר להתחדשות עירונית. לפי הערכות בקרב הגורמים המעורים בנושא, בהמשך 2019 יקודמו משמעותית התכניות גם עבור רבעים 5 ו-6.

עיריית תל אביב. גם במדיניות החדשה, נושאים רבים נותרו בשטח האפור צילום: אוראל כהן

הלב הפועם של ההתחדשות העירונית

לפי נתוני הלמ"ס, ב-2018 החלה בנייתן של כ-6,564 דירות בכל הארץ כתוצאה מהריסת בניין ישן והקמת בניין חדש תחתיו, מהן כ-2,770 במסלול של תמ"א 38/2. 53% מכלל הדירות שנבנו במסגרת הריסה ובנייה – 3,517 במספר – היו במחוז תל אביב. 1,954 מהן נבנו במסגרת תמ"א 38.

רובע 3 מתחיל בשדרות רוקח בצפון ותחום על ידי הים במערב, רחוב בוגרשוב בדרום ושדרות חן במזרח. קצהו הצפוני של רובע 4 מתחיל בשדרות רוקח ותחום על ידי אבן גבירול במערב, שדרות שאול המלך בדרום ודרך מנחם בגין בפאתו המזרחית. על פי נתוני העירייה, רובע 3 הוא הרובע המאוכלס ביותר בעיר וברובע 4 מעל 85% מהמבנים מיועדים למגורים.

בעוד שבשכונות נווה עופר, יפו ג', יפו ד', כפר שלם ונחלת יצחק תמ"א 38 או פינוי-בינוי משמשמים תמריץ להתחדשות עירונית, בשכונות הצפון הישן והצפון החדש, הנכללות ברבעים 3 ו-4, זכויות הבנייה מוגבלות. חלקים מרבעים אלה הוכרזו כאתרי מורשת עולמיים של אונסק"ו, ועל כן בתחומיהם חלות הגבלות בנייה בהתאם למעמדם הבינלאומי. לצד הביקוש הרב למגורים ושווי הקרקע הגבוה בארץ, נוצר ברבעים אלה אקלים ייחודי מבחינת היקפי וזכויות הבנייה.

כך למשל, זכויות הבנייה ברובע 4 מאפשרות בנייה של 8 קומות וקומת גג חלקית ברחובות הראשיים – דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, ויצמן, וברחוב ארלוזורוב מותרת בנייה של 7 קומות וקומת גג חלקית. ברחובות שאינם בתחום הכרזת אונסק"ו מותרת בנייה של 6 קומות ושתי קומות גג חלקיות, וברחובות אשר מוגדרים כאתרי מורשת – בין הרחובות שדרות דוד המלך, דובנוב ושדרות שאול המלך – מותרת בנייה של עד 6 קומות וקומת גג חלקית. ברובע זה בנויות כ-17 אלף יחידות דיור ומאושרות עוד 1,500 למגורים. על פי תוכנית הרבעים יש לממש עוד 5,100 יחידות דיור, מתוכן 60% מהמגרשים יעשו זאת במסלול הריסה ובנייה מחדש ו-40% במסגרת של תוספת בנייה לבניינים קיימים.

משביחים את קופת העירייה

מאז אישור תוכנית הרבעים, היטלי ההשבחה שהעירייה דורשת ברבעים אלה הפכו לסלע מחלוקת בין העירייה לבעלי נכסים. על פי תוכניות הרבעים, על בעלי נכסים לשלם מחצית משווי ההשבחה הצפויה לנכסים, וזאת בעת מכירת הנכס או עם קבלת היתר הבנייה.

לעומת העירייה, יש הגורסים כי הדרישה לתשלום היטל ההשבחה עומדת בניגוד ללשון חוק התמ"א 38, ועל כן לרשויות המקומיות אין זכות לדרוש תשלום בגין תוכניות ההתחדשות העירונית בתחומן. לראייתם, תוכנית הרבעים כפופה מבחינה משפטית לחוק תמ"א 38.

לאחר שהעירייה החלה בדרישות תשלום היטלי ההשבחה, כמה בעלי נכסים ברבעים 3 ו-4 פנו לשמאות מכריעה בנושא. הצעד הזה התברר כמשתלם, לפחות חלקית: בעוד העירייה דרשה כמה מאות אלפי שקלים, פעם אחר פעם השמאים קבעו סכום השבחה נמוך בהרבה, ובמקרה אחד אף קבעו כי לא חלה השבחה כלל ועל כן בעל הנכס פטור מתשלום.

באחרונה הגישה עיריית תל אביב סדרת עררים על הכרעות אלו, ככל הנראה על מנת להשיג פסיקה עקרונית בנושא. טענתה המרכזית היא כי תוכנית הרבעים היא תוכנית תב"עית, כלומר שאינה במסגרת תמ"א 38, ולכן היא מחויבת בהיטל השבחה על תוספות השטחים.

חמי שאול. "ממליץ לדיירים להזדרז ולהתאגד" צילום: באדיבות קרסו נדל"ן בעיר

שטחים אפורים בעיר הלבנה

"קיימת אי-בהירות בנושא. תוכנית הרבעים מסתמכת על תב"עות קיימות בעיר ועל תמ"א 38 לחיזוק מבנים. כאשר מחשבים את ההיטל הצפוי, יש להתחשב בכל הזכויות שמתקבלות מתמ"א 38 תיקון 3א, אשר הן וכל שייבנה מכוחן פטורים מהיטל השבחה", אומר חמי שאול, מנכ"ל קרסו נדל"ן בעיר, חברה יזמית מנוסה המקדמת פרויקטים רבים בתל אביב, בהם גם ברובע 4 . "על מנת ליצור כדאיות כלכלית לחידוש העיר ולתת ליזמים ולבעלי הקרקע כלים להתמודד עם חוסר הוודאות שבהריסה ובניית מבנה חדש, יש לנהוג בצורה הוגנת ולגבות השבחה רק על הזכויות הנוספות שמעבר לזכויות התמ"א".

אישור תוכנית הרבעים בתל אביב הציפה גם לא מעט קשיים תכנוניים אשר טרם קיבלו מענה ונותרו בשטח האפור. לדברי שאול, "התוכנית אמנם הגדירה את זכויות הבנייה, אך דרשה שינוי ניכר תוך כדי תנועה בפרויקטים קיימים. כך למשל, בפרויקטים שבהם היו יחידות במפלס הנמוך מקומת הקרקע, התוכנית דרשה להתייחס לאופן ניוד הזכויות בהתאם לשטח ההיתר הקיים, ללא תוספת שטחי ממ"ד ושירות. דרישה זו הפחיתה משמעותית את השטחים בפרויקטים.

"בנוסף, מאחר שלא ניתנת האפשרות לשנות ייעוד של שטח קיים, נפגעה גם התמורה לדיירי היחידות האחרות, מה שהצריך חזרה לשולחן המו"מ. נושא זה פוגע בזכויות בבניינים רבים בעיר ואנו סבורים כי העירייה צריכה לתת מענה הולם שלא יפגע בכדאיות הפרויקט".

קרסו נדל"ן בעיר היא חברה בת של קרסו נדל"ן, מהראשונות שפעלו בתחום ההתחדשות העירונית בארץ. קרסו נדל"ן בעיר מתמחה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ומעורבת כיום בעשרות פרויקטים מסוג זה ברחבי גוש דן והשרון. החברה פועלת מזה כמה שנים במרכז תל אביב, ובעבודתה מול העירייה ובעלי זכויות בעיר עברה לא מעט גלגולים בתחום ההתחדשות העירונית.

לדברי שאול, כמה מהקשיים שעלו בעקבות התוכנית פגעו בעיקר ביזמים. "מצד אחד הרבה דברים ברורים כעת, לטוב ולרע, וזה בסופו של דבר מקל על העבודה. מצד שני, ישנם מקרים ספציפיים שלא מוסדרים בתוכנית עצמה או שאילתות שנותרות ללא מענה חד וברור, אם בכלל. על העירייה לקדם את תהליך האישורים ולעמוד בלוחות הזמנים שהוגדרו בהליך הרישוי המקוון".

פרויקט של קרסו נדל"ן בעיר באבן גבירול, בתכנון משרד אדר' הפלטפורמה העירונית. "היטלי השבחה – רק על זכויות שמעבר לתמ"א" הדמיה: 3dvision

ובאשר לעתיד ההתחדשות העירונית בעיר המובילה בארץ, שאול צופה כי תוכנית הרבעים תעמוד בעינה, פרט לתיקון מחויב המציאות הנוגע לייעוד שטחים שהיו בעבר משרדים או מרפאות. "התיקון הנדרש יאפשר להפוך אותם לשטחי מגורים – דבר העולה בקנה אחד עם האינטרס העירוני למנוע עירוב שימושים ברחובות פנימיים המיועדים למגורים, וכן עם האינטרס הפרטי לעגן סטוטורית את ייעודן למגורים של יחידות שבמשך שנים שימשו ככאלה".

אף שתוכנית הרבעים אינה חפה מפגמים בעיניו, ואולי בשל כך דווקא, שאול משער כי בעתיד הקרוב יוגשו בקשות רבות לעירייה לאישור פרויקטים. "הזמן משחק פה תפקיד חשוב. אנו ממליצים לדיירים להזדרז ולהתאגד בצורה מסודרת ולמנות נציגות דיירים שתקדם את הפרויקט. מכיוון שמדובר בהחלטה משמעותית עבור בעלי הנכסים, מומלץ לבחור יזם בעל איתנות פיננסית וותק בענף, שיהיה שותף לדרך וידאג לצורכי הדיירים בכל שלב".