הסימנים מאותתים: מחירי הדירות שוב בדרך למעלה

עוד לפני המשבר הפוליטי הנוכחי הסתמן כי עיצוב מדיניות הדיור יתפצל בין כמה שרים, במקום ריכוז הסמכויות שהיה בידי שר האוצר היוצא משה כחלון. כך, אמורים לצאת מידי האוצר רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון. מה יקרה בעקבות זאת, בצירוף משתנים נוספים, למחירי הדיור? אחרי שבמהלך 2018 נרשמה לראשונה זה עשור כמעט ירידה – אם כי מזערית ביותר במחירי הדיור – הנתונים מצביעים על עלייה כמעט ודאית בשנים הקרובות.

הנתונים שמתארים את הכוחות הבסיסיים של שוק הדיור הם היצע וביקוש. כאן בולט הנתון המטריד מכולם והוא הירידה המתמשכת והרציפה של ההשקעה בבנייה למגורים במשק. לפי נתוני הלמ"ס, מרכיב זה בתוצר, הנמדד כשטח בנייה כפול מחיר, מראה על ירידה של ממש זה שמונה רבעונים ברציפות מתחילת 2017, כולל הרבעון הראשון של 2019. כלומר, זה יותר משנתיים שהקבלנים בונים פחות ופחות.

ההיצע בירידה, הביקוש לא: מה צופן שוק הדיור בישראל

ומה לגבי הביקוש? הנתונים מצביעים על כך ששיעור הריבוי הטבעי של מדינת ישראל הוא הגבוה במערב - ממוצע של 3.1 ילדים לאישה - הרחק מהממוצע במדינות ה־OECD העומד על 1.7 ילדים. המשמעות של הנתונים הללו היא חד־משמעית: בשוק חופשי שבו היצע הדירות הולך ופוחת בהינתן ביקוש עולה – המחירים מוכרחים לעלות. אלו כללי השוק החופשי. ומה לגבי אפשרות של שינוי בהעדפות, כלומר ישראלים שמחליטים שהם לא רוצים לרכוש דירה ומעדיפים כבר לשכור דירה? העבר מראה כי שינויים תפיסתיים כאלה נמשכים זמן ממושך, ואם לא די בזה, התנאים לא ממש מסייעים לכך. מפני שדיור הוא מוצר חיוני, החלופה לרכישת דירה היא שכירת דירה – אבל מחירי השכירות רק מזנקים בתקופה האחרונה.

המחיר יגולגל לצרכן

האירועים נוספים מחברים ממד נוסף לתרחיש העלאת המחירים. ראשית, מכת תאונות העבודה הקטלניות בענף הבנייה. תיקון הליקויים הנדרש בדחיפות מהקבלנים יציל חיים, וטוב שכך, אבל בה בעת יגבה מחיר שכמעט כמו בכל שוק אחר, יגולגל לצרכן הסופי, כלומר לרוכשי הדירות. מספיק להביט על הצעדים שכבר הוסכמו בין יו''ר ההסתדרות לשעבר ושר האוצר היוצא כדי להבין שרובם ככולם כרוכים בייקור עלויות: התקנת רשתות מגן באתרי הבנייה, מינוי של עוזרי בטיחות באתרי בנייה גדולים – מעין מפקח פנימי בנושאי בטיחות.

כפי שמסבירים גורמים בענף, אין אפשרות להתמקח מול המדינה על גובה מסים וגם לא על מחיר הקרקעות, ולכן השוליים של הקבלן נותרו עלויות הבנייה והחומרים – שם חברות הבנייה מבקשות לחסוך – והתוצאות בשטח.

להכבדה הרגולטורית־בירוקרטית למען בטיחות הפועלים מצטרפת כעת הערכה כי מדיניות הבינוי והשיכון בישראל תתפצל מידיו הבלעדיות של שר האוצר, כך שחוסר הוודאות לגבי קביעת המדיניות מרתיע יותר ויותר קבלנים ויזמים.

מסתובב כאן הרבה כסף

טיעון מקובל לכך שלא תתחדש עליית מחירי הדיור הוא שלישראלי אין כסף לממן דירה וחייב להיות קשר בין השכר הממוצע במשק לבין מחיר ממוצע של דירה. אם ב־2006 הישראלי נזקק לפחות מ־100 משכורות כדי לרכוש דירה, ב־2018 המספר הזה טיפס ל־160, כלומר קצת יותר מ־13 שנות עבודה. אלא שכאן הכלכלנים והבנקאים מסתכלים אחרת על הנתונים. ב־OECD מחשבים את יחס מחיר דירה־הכנסה ומעדיפים להתייחס – בצדק – להכנסה ולא לשכר שכן עבודה היא רק מקור אחד להכנסה, בוודאי בישראל.

לפי הנתון העדכני ביותר (2016), היחס הזה עומד בישראל על 104.6 כשהממוצע בארגון הוא לא רחוק משם: 102.6. את הנתון הזה אפשר להבין על רקע העובדה שישראל היא מדינה שבה מנגנוני העברת עושר מדור לדור חופשיים לחלוטין שכן אין מס מתנות ואין מס ירושה. בנוסף, תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור כמעט והוכפל בעשור האחרון מ־1.9 טריליון שקל ב־2009 לכ־3.8 טריליון שקל ב־2019.

הכסף הזה מחולק כנראה באופן לא שוויוני בעליל, אבל יש בישראל כסף – והרבה, שמסוגל לממן הרבה מאוד יחידות דיור, וגם זה יאפשר למחירים להמשיך ולהמריא.