אורי רותם: "העלייה במינוף המשכנתאות – לא רק בהלוואות לדיור"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

במרץ האחרון ניטלו משכנתאות בהיקף של 5.28 מיליארדי שקל – כך עולה מדו"ח הלוואות לדיור שפירסם בנק ישראל בשבוע שעבר.

זוהי עלייה בשיעור של 6.2% בהיקף המשכנתאות שניטלו לעומת פברואר (4.97 מיליארד שקל) ובנתון דומה לזה של מרץ אשתקד (5.2 מיליארד שקל). ביחס לחודשים האחרונים מדובר בנתון ממוצע, נמוך משמעותית מנתוני השיא שנרשמו בחודשים יולי ודצמבר 2018 (כ-5.8 מיליארד שקל בכל אחד).

עיקר העלייה ביחס לחודש פברואר נרשמה בהיקף האשראי שנלקח בריבית משתנה – 3.07 מיליארד שקל, המשקפים עלייה של 7.7% בפלח הלוואה זה לעומת פברואר. 2.21 מיליארד שקל נוספים ניטלו בריבית קבועה.

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון. זינוק חד של 60%-75% בהלוואות במינוף גבוה צילום: עמית שעל

ואולם, הנתון המעניין ביותר בדו"ח בנק ישראל נוגע לפלח ההלוואות במינוף גבוה, שם נרשמה עלייה חדה במיוחד – של 60% עד 75%. במרץ ניטלו 1.88 מיליארד שקל ברמת מינוף זו, לעומת 1.65 מיליארד שקל בפברואר – עלייה של כ-14%.

מומחים בשוק הנדל"ן סבורים כי העלייה בפלח ההשקעות במינוף גבוה נובע בין היתר מכך שחלקים גדולים בציבור, בעיקר זוגות צעירים, נואשו מלהמתין שהבטחות הממשלה לירידה במחירי הדיור יבואו לידי ביטוי בשטח.

לדברי אורי רותם, מומחה בפתרונות מימון ומשכנתאות, גם הספק לגבי המשך קיומה של תוכנית מחיר למשתכן, לפחות במתכונתה הנוכחית, מביא רבים לרדת מהגדר ולרכוש דירה עכשיו – אפילו במינוף גבוה במיוחד.

רותם סבור עוד כי בתוך חודשים ספורים, לאחר שאבק הבחירות ישקע, "יתפרצו" הביקושים הכבושים בשוק הדיור והענף ישוב לרתוח. עם זאת, לאור העלייה המסתמנת בריבית בנק ישראל, רותם צופה כי גם הריביות על המשכנתאות יעלו בהתאם, וכי המימון לדירות יהפוך ליקר יותר.

"בסופו של דבר הריבית בישראל מושפעת ממה שקורה בעולם, ולכן אין כמעט שאלה – עידן הריביות האפסיות בדרך להיות מאחורינו. ייתכן שהדבר ימתן על שיעור ההלוואות במינוף גבוה, אבל בינתיים, כל עוד הריבית נעה בסביבות ה-1.75%, המינוף הגבוה ממשיך לקרוץ לרוכשי הדירות".

מנופים עסקיים

במקביל לשוק המשכנתאות לדיור, העלייה במינוף ההלוואות קורית בתחום משיק נוסף – ההלוואות העסקיות. זאת, לאחר שבשנה האחרונה החלו כמה מהבנקים הגדולים להעניק הלוואות לצורך רכישת נדל"ן שאינו למגורים.

"עד היום", מסביר רותם, "מי שביקש ליטול הלוואה לצורך רכישת נדל"ן שאינו למגורים נאלץ לפנות לבנק מסחרי ולא לבנק רגיל למשכנתאות. הלוואת אלה מוגבלות למימון של 60% משווי הנכס, ומתאפיינות בפריסה קצרת טווח של 10 שנים ופחות. המשמעות מבחינת הרוכשים היא ברורה – החזר חודשי גבוה מאוד, לעתים אף יותר מדמי השכירות שהם מקבלים עבור הנכס.

"בעת האחרונה המצב הזה השתנה בעקבות החלטה תקדימית של אחד הבנקים הגדולים. כיום כבר אפשר לקבל מימון של 70% משווי הנכס, תוך פריסת ההחזר עד 30 שנה. בנוסף, בתחום ההלוואות העסקיות אין חובה כי שליש מהלוואה יהיה בריבית קבועה.

"כתוצאה מכל אלה אנחנו כבר מתחילים לראות גידול של ממש במספר הפונים לקבלת משכנתאות עסקיות, ואני צופה שהמגמה הזאת רק תלך ותגבר, שכן השינוי הזה נמצא רק בתחילת דרכו כמו גם התחרות בין הבנקים על נתח השוק הזה".

אורי רותם. "עידן הריביות האפסיות בדרך להיות מאחורינו" קרדיט: חיים טרגן

חידוש נוסף מהעת האחרונה נוגע לחברות שאין בבעלותן נכס הנקי משעבוד אך זקוקות להלוואה. כיום הן יכולות לקבל הלוואה כזו באמצעות "שעבוד מדרגה שנייה" של נכס המשועבד לטובת משכנתא פרטית של בעליהן. עד לאחרונה אפשרות זו היתה תיאורטית בלבד שכן הבנקים חששו מפני מעמד ייחודי זה.

לדברי רותם, כיום ניתן להשיג הלוואה כזו במימון של עד 70% מערך הנכס המשועבד, כל עוד בעל העסק עומד בתנאים המקובלים, וזאת ללא צורך להתנתק מהבנק שבו משולמת המשכנתא המקורית.