מנהלת המפתח של מרכז העיר נדל"ן – הסטארט-אפ של עולם התמ"א

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

"כמי שמכירים את תחום ההתחדשות העירונית מקרוב, אנו יודעים שעד לקבלת הדירה החדשה המציאות בשטח היא הרבה פחות מ'זוהרת'. העובדה שמיזמי תמ"א 38 הם מורכבים ביורוקרטית ומשלבים אינטרסים של כמה גורמים היא מתכון מוכח לבעיות". את הדברים האלה אומר אלון קליין, מבעלי חברת מרכז העיר נדל"ן, היוזמת פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ.

ואמנם, עשרות אחוזים מהפרויקטים שיצאו לדרך נגנזו באיבם, או לחילופין תקועים במשך זמן לא סביר. אלא שקליין ושותפיו בחברה, אבשלום (אבשי) שגיא ועופר וילנצ'יק, משוכנעים כי מצאו את הפתרון המיטבי: "תקופה ממושכת שבה חקרנו את התחום לעומק לימדה אותנו שפשוט חסר מי שיעשה סדר בבלגן, יתווך בין כל השחקנים בעת תכנון הפרויקט וביצועו ויידע לנטרל מוקשים פוטנציאליים. פה אנחנו נכנסים לתמונה".

ההבנה הזאת הביאה את קליין, וילנצ'יק ושגיא לייסודה של מנהלת מפתח – גוף חדשני ופורץ דרך בענף הבנייה המקומי, המבקש לפשט ולזרז משמעותית את תחום ההתחדשות העירונית. זאת, בין היתר, באמצעות הטמעת טכנולוגיה עלית בתחום הבנייה הלואו-טקי, דוגמת מערכת הניהול המתקדמת JUSTMANAGE.

בעלי מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק. אדפטציה למודל הצה"לי צילום: מרכז העיר נדל"ן

את ההשראה קיבלה החברה דווקא מצה"ל, או נכון יותר ממנהלת המגורים של אגף כוח אדם בארגון הגדול במדינה. "כששירתי בקבע ורציתי לרכוש דירה, נחשפתי למנהלת המגורים שתפקידה ללוות את אנשי הצבא ממש עד קבלת המפתח", מספר קליין. "זה הרציונל שרצינו לאמץ – גוף שילווה באופן עקבי ורציף את הדיירים והפרויקט, החל משלב ההתארגנות והתכנון, דרך שלבי הבנייה ועד לשלב הסופי של מסירת הדירות.

"לאותו מודל צה"לי עשינו אדפטציה לעולם התוכן של ההתחדשות העירונית, תוך ביצוע ההתאמות והשינויים המתבקשים. במקביל, גיבשנו מודל עסקי ויצאנו לדרך".

נבחרת החלומות

אז איך פועלת המנהלת בעצם? "לא פעם ולא פעמיים נגרמה עוגמת נפש לדיירים שנכנסו לפרויקטים מבלי שיש להם את הידע הנדרש, בטח ביחס ליזמים או לקבלנים שחיים ונושמים את העולם הזה", מסביר קליין. "זו הסיבה שאנחנו מגיעים כבר בנקודת האפס, כלומר מהרגע שיש התאגדות של דיירים ורצון משותף להיות חלק מפרויקט תמ"א 38.

"מאחר שמיזם כזה מצריך שורה של מומחים כמו עו"ד, מפקח הנדסי, אדריכל, שמאי ומעצב פנים – אנחנו הקמנו מעין נבחרת של אנשי מקצוע, שבה כל אחד מביא את ערך מוסף בתחום התמחותו. ביחד אנחנו בודקים את הפרויקט על כל היבטיו, מחברים דו"ח כלכלי המתייחס למכלול העלויות והרווחים העתידיים, וכמובן מייצגים את הדיירים משפטית לכל אורך התהליך".

שגיא מדגיש כי החברה לא נרתמת לקריאתם של כל ועדי הבתים: "אנחנו לא לוקחים על עצמנו כל מיזם, ומתריעים בפני הדיירים במקרים שבהם אין לראייתנו לפרויקט כדאיות כלכלית או כשיש בעיות רבות שאינן פתירות בפרק זמן סביר".

עם קבלת האור הירוק מהדיירים, מתחילה המנהלת בפעולתה – תחילה בתכנון הפרויקט ובאינטראקציה מול הרשויות, כמו גם בקיום מכרז לבחירת היזם על ידי אדריכל המנהלת וההנדסה. "אנחנו אמנם מייצגים את הדיירים, אבל במערכת השיקולים ברור לנו שגם היזם יצטרך להרוויח", אומר שגיא. "בסופו של דבר, היזם זה שצריך להביא את המימון, ואם לא תהיה לו תמורה ראויה הוא יישאר בחוץ.

"מבחינתו הוא מצטרף לפרויקט בנקודת זמן אידיאלית, כשהדיירים כבר מאורגנים והביורוקרטיה בתנועה. מרגע שהדיירים בוחרים בו, הוא יודע בדיוק למה הוא נכנס ולקראת מה הוא הולך".

בשלב זה חובשת המנהלת את כובע המפקח: באחריותה לוודא כי היזם עומד בתוכניות, בעלויות ובלוחות הזמנים – תוך שהיא מספקת מענה זמין וראש שקט לדיירים. "הנוכחות שלנו בולטת לכל אורך הפרויקט. חשוב לנו שלדיירים תהיה כתובת והם יידעו שיש למי לפנות בכל רגע נתון", מרחיב וילנצ'יק, ומוסיף כי החברה מפעילה פורטל דיירים מקוון שמאפשר להם לכל אורך הדרך לקבל תמונת מצב עדכנית.

"צריך גם לזכור שפרויקטים מסוימים מחייבים העברה של הדיירים לדירות חלופיות. בסיטואציה לא פשוטה שכזו, העובדה שיש מי שמלווה אותם ומסייע להם במיצוי זכויותיהם היא קריטית. אנחנו איתם עד קבלת הדירות החדשות, וגם לאחר מכן".

פרויקט של מרכז העיר נדל"ן בהרצליה. שירות שלא היה קיים עד כה צילום: מרכז העיר נדל"ן

סדר יום חדש

למימון פעילותה של המנהלת אחראי היזם, כאשר הסכומים נקבעים מראש וגלויים לכל. "השכר שלנו ושל אנשי המקצוע שחברו אלינו לפרויקט לא מגיע מכיסם של הדיירים אף פעם. פיתחנו פה מודל עסקי של Win-Win לכל הצדדים המעורבים", אומר וילנצ'יק.

מבחינת מרכז העיר נדל"ן, למנהלת שגיבשו יש גם אג'נדה חברתית. "תחום ההתחדשות העירונית סובל מלא מעט רעות חולות", קובע קליין. "קל מאוד להיכוות ממנו. אנחנו רוצים לייצר סדר יום חדש ולחנך את השוק שניתן לעשות את הדברים אחרת. אנחנו מאוד מאמינים במודל שלנו ויודעים שללא אמון ושיתוף פעולה מצד הדיירים, המנהלת לא תעבוד כהלכה. הדיירים הם הפרטנרים שלנו, שותפים מלאים לתכנון ולחזון".

קליין מספר כי בתחילה נתפסה המנהלת כנטע זר בענף הבנייה, שמטיבו מוטה לטובת הקבלנים והיזמים, בעלי הידע והכוח: "לגורמים בתחום לקח קצת זמן לעכל אותנו, אבל גם אלו שהתייחסו אלינו בהתחלה בחשדנות משנים היום גישה. יזמים פונים אלינו ומבקשים שלא נשאיר אותם בחוץ כשאנחנו עורכים מכרז, כי הם מפנימים שהעבודה שלנו חוסכת גם להם הרבה כאב ראש.

"השורה התחתונה היא שהמנהלת מציגה שירות שלא היה קיים עד כה בעולם התמ"א 38, ובתחום אולי הכי מסורבל שיש מספקת לדיירים את המענה האופטימלי".