מניב לכולם: האיש שפתח את קרנות ההשקעה לציבור הרחב

"השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן לא מתאימות לכל אחד, ובמרבית המקרים משקיעים לא מודעים לסיכונים. אם זה הכסף האחרון שנשאר לך ואתה צריך אותו נזיל בטווח הקרוב, השקעה דרכנו היא לא בשבילך. למיטב ידיעתי, אנחנו בית ההשקעות היחיד שמסרב ללקוחות כאלה ומונע את כניסתם להשקעה. אני גאה בזה, כי זה מה שמייחד אותנו באופן מובהק מול כל גופי ההשקעה האחרים".

את הדברים האלה אומר קובי אברהמי, מייסד ומנכ"ל קבוצת אופק ואחד האישים הבולטים בענף הפיננסים וההשקעות האלטרנטיביות בנדל"ן בישראל. החברה שבבעלותו, שהוקמה בתחילת המילניום כחברה לתכנון פיננסי לעשירון העליון, פועלת כיום בשני מוקדי פעילויות עיקריים: האחד ארוך טווח ומשמעותי – ניהול פיננסי עבור "לקוחות עושר", שבו רף הכניסה הוא הון נזיל של יותר מ-10 מיליון שקל; מוקד הפעילות השני, שנמצא במגמת ביקוש עולה, הוא ההשקעות האלטרנטיביות, שבו, לדברי אברהמי, החברה "בנתה מתודת השקעה המשרתת את לקוחותיה בצורה מיטבית, תוך צמצום מובנה של סיכונים".

קובי אברהמי, מייסד ומנכ"ל קבוצת אופק צילום: רז רוגובסקי

תעודת ההסמכה הבינלאומית לתכנון פיננסי (CFP), שבה מחזיק אברהמי, מאפשרת לו לנהל את תיקי ההשקעות של הלקוחות תוך התאמה אישית לצורכיהם הפיננסיים, תוך תכנון פרטני לטווח הארוך. אברהמי צמח מתוך תעשיית הביטוח והפיננסים, כשאת דרכו בה החל ב-1997 כשהקים כמה חברות בתחום, בין היתר סוכנויות לביטוח וחברה לתכנון פיננסי מורכב ללקוחות אמידים במיוחד. הוא צבר לאורך כל תקופת פעילותו מוניטין רב הן בקרב לקוחותיו האמידים והן בקרב בתי ההשקעות, חברות הביטוח והבנקים אשר ליוו את פעילותו או שימשו ספקים לו וללקוחותיו. גורמים בעולם ההשקעות שאיתם שוחחנו מספרים על מקצוען חסר פשרות, היורד לפרטים הקטנים ביותר ושומר בקנאות על האינטרסים של לקוחותיו.

שמרנות לצד מציאת הזדמנויות

התמחותו של אברהמי בתחום התכנון הפיננסי שונה מזו של רוב הפעילים בשוק הזה, לרבות של היועצים הפיננסים הרגילים.

מה תפקידו של המתכנן הפיננסי CFP?

"זהו איש מקצוע שתפקידו לבנות אסטרטגיה לניהול ענייניהם הפיננסיים של לקוחותיו על פי מתודה אקדמית בינלאומית מקובלת, במטרה להגשים את מטרותיהם. נקודת המבט של המתכנן הפיננסי בוחנת את המערכת הפיננסית המשפחתית-אישית של הלקוח בצורה אינטגרטיבית, תוך התחשבות בהתחייבויותיו הכלכליות, ובונה עבורו תכנית מוסדרת לניהול נכון של המשאבים ולהשבחתם. זהו הליך רחב ומתמשך, ובניגוד לייעוץ פנסיוני או בנקאי, זהו תכנון מקיף וארוך טווח הממקסם את ההון המשפחתי – הן בהווה והן בעתיד – וכל זה תוך ניהול סיכונים מחושב עד כמה שניתן. אנחנו באופק, למעשה, בונים ללקוחות שלנו תוכנית השקעות מקיפה לכל אורך מעגל חייהם, תוך בחינה קפדנית של היבטי מס, ירושה, עיזבון ועוד".

על לקוחותיה של אופק נמנות כמה ממשפחות האלפיון העליון. מה מושך אותן אליכם?

"מושך אותן בעיקר השילוב של ניסיון מוכח בשטח עם המוניטין המיוחד שלנו בתחום. בנוסף, אופק נבדלת ומייחדת את עצמה מול האלטרנטיבות בשוק בכמה פרמטרים חשובים. מעבר למעורבות השוטפת שלנו בניהול תיקי הלקוחות, אנחנו משקיעים גם הון עצמי שלנו בכל פרויקט, וגובים דמי ניהול אך ורק כאשר המשקיע מרוויח. בנוסף, כחלק מהתכנון הפיננסי, חרטנו על דגלנו שקיפות מלאה ומוחלטת בהתאם לכללים ולאתיקה המקצועית של הארגון הבינלאומי לתכנון פיננסי – FPSB, ארגון אשר מעניק את תואר ההסמכה הבינלאומי.

קומפלקס המשרדים לייק וויו סנטר בפלורידה צילום: אופק אינווסט השקעות אלטרנטיביות

"החיבורים הנכונים בהשקעות, בפרט בארה"ב אבל גם בישראל, הם לא רק ברמת הבנקים שמכירים את החברה היטב, אלא גם ברמת השותף המקומי ובעל המומחיות, שבוחן את כדאיותה של כל עסקה ומשקיע בה יחד אתנו כשותף. למעשה, השותף המקומי הוא הזרוע שלנו בשטח. הוא דואג לניהול היומיומי ומלווה את העסקה החל משלביה המוקדמים. בהמשך, הוא מנהל אותה יחד איתנו ועבורנו, תוך בקרה ופיקוח צמודים שלנו.

"בסוף", מדגיש אברהמי, "רוב הלקוחות שלנו מכירים את חברת אופק במשך כשני עשורים, וסומכים על הניסיון, הזהירות והשמרנות שמאפיינת את אסטרטגיית ההשקעות שלה. הם בחרו להמשיך לצעוד איתנו גם במסלול ההשקעות האלטרנטיביות, שגם בו שולטת המתודולוגיה השמרנית המלווה בחתירה מתמדת להשגת תשואה גבוהה תוך נטילת סיכון סביר ומחושב, באופן שאינו קורלטיבי לשוק ההון – מה שמצמצם מאוד את התנודתיות של תיקי ההשקעות. הלקוחות הוותיקים יודעים שאנחנו פועלים על פי קריטריונים מאוד ברורים לבחירה קפדנית ביותר של הנכסים להשקעה, תוך איתור הזדמנויות מיוחדות עם פוטנציאל תשואה והשבחה גבוהים – לתפישתנו, בסיכון נמוך".

משקיעים אחרת

מהן העסקות הבולטות שהפכו אתכם להיות שחקנים מרכזיים בזירת ההשקעות?

"אם לבחור שלוש עסקות מייצגות, אז הראשונה היא השקעה בפרויקט מגדל המשרדים והמסחר סקיי טאוור תל אביב – פרויקט בשווי של כ-420 מיליון שקל במתחם העסקים חסן ערפה, שהולך ונבנה בימים אלה והולך להיות "המתחם הבא" של תל אביב; עסקה נוספת היא רכישת קומפלקס משרדים בשטח כולל של 18 אלף מ"ר בטמפה, פלורידה, ב-22 מיליון דולר. דייר העוגן שם הוא חברת ביטוחי הבריאות HPS; העסקה השלישית היא רכישת קרקע לפרויקט מלונאי על חוף ימה של אשדוד. בשיתוף עם רשת הילטון העולמית, ביצענו שינויים תכנוניים שיהפכו את הפרויקט, להערכתי, לאחד היפים והמצליחים בארץ. עלות ההשקעות בפרויקט היא כ-90 מיליון שקל. 

מגדל המשרדים והמסחר סקיי טאוור תל אביב. "המתחם הבא" של העיר הדמיה: באדיבות קבוצת סקיי טאוור

על אף גודלו ומורכבותו של תחום ההשקעות האלטרנטיביות, היה זה אך טבעי שלאופק תהיה בו דריסת רגל: "ברוב שנות פעילותי עסקתי בתכנון פיננסי עבור משפחות אמידות ובעלות משאבים, שהטיפול בהן הוא ייחודי, מורכב ומאתגר", מספר אברהמי. "כחלק משאיפתנו באופק לייצר ערך מוסף לתשואות השוטפות, החלטנו ב-2013 להקים קרנות פרטיות בתחומי נדל"ן אלטרנטיביים, בעיקר נדל"ן מניב, מתוך מטרה להשביח את נכסי המשקיעים ולמכור אותם תוך שלוש עד חמש שנים.

"עד מהרה הבנו כי הפרויקטים המוצלחים שלנו הם אלה שאנו שותפים מלאים לתכנון שלהם, לניהול, לבקרה ולפיקוח. באופן הזה אנחנו מצליחים להיות קרובים מאוד להשקעה, לזהות את הבעיות מבעוד מועד – ולנהל אותן. כמו כן למדנו שבעתות משבר ניסיוננו הרב מהווה עוגן לקבלת החלטות שקולה וקרה, לטובת המשקיעים שלנו וההשקעה שאנו מנהלים. התוצאות – בהתאם". לצד זאת, אברהמי מזכיר כי בהשקעות כאלה הדבר היחיד הכמעט ודאי הוא שיהיו הפתעות ותקופות מאתגרות, ומכאן גם חשיבותו של מנהל ההשקעה ויכולתו לקבל החלטות טובות במצבים קשים.

באחרונה, בין היתר בעקבות קצב העסקות המתגבר, החליטו בקבוצת אופק לפתוח את קרנות ההשקעה גם לקהלים רחבים יותר – מחוץ למעגל הפנימי של הלקוחות הקיימים, אך משקיעים כשירים בלבד.

אתם מגבירים נוכחות בשוק האמריקאי, בניגוד לזירה המקומית. מדוע?

"בנדל"ן בארץ התשואות הן לרוב בטווח של 6%-5% בעוד ההשקעות שלנו בנדל"ן מסחרי בארה"ב מניבות בדרך כלל תשואות דו-ספרתיות – החל מ-10% (IRR) לפני עליית ערך הנכס. המימון הבנקאי בנדל"ן מסחרי בארה"ב מאפשר תשואות יפות, היות שהוא ביחס חוב לשווי נכס של 70% ואף יותר. בארץ קשה עד בלתי-אפשרי להשיג מימון כזה, בוודאי בריביות הקיימות. כל עוד הפערים בין הריבית למכפילי התשואה נשמרים, התשואות בנדל"ן מסחרי בארה"ב צפויות להמשיך להיות דו-ספרתיות, ולהמשיך לטפס".

המלון על חוף הים באשדוד. השקעה של 90 מיליון שקל הדמיה: לאה רובננקו אדריכלים

אברהמי מוסיף כי בארה"ב מגוון ההזדמנויות לרכישת נכסים בתמחור חסר או נכסי VALUE ADD (נכסים הניתנים להשבחה משמעותית) הוא כמעט אינסופי, בעוד בארץ היצע הנכסים הדל והביקוש הגבוה כמעט לא מאפשרים זאת.

על אף פתיחת הקרנות לציבור הרחב, "השקעות אלטרנטיביות" נשמע עדיין כמו משחק לעשירים בלבד.

"להיפך. אחרי שהורדנו את רף הכניסה מבחינת ההון הנזיל של הלקוחות, כיום רבים יכולים לקחת חלק בהשקעות של הקבוצה, גם משקי בית מן השורה – ובתנאי שלא מדובר בכסף האחרון שלהם. מלבד היתרונות המובנים של קבוצת רכישה אל מול כוחו של המשקיע הבודד, מדובר בתשואות ייחודיות בשוק הנדל"ן, שמאפשרות הכנסות פסיביות, ניהול איכותי ומקצועי ושקט נפשי. מעבר לזה, אנחנו גם מקפידים על פיזור הסיכונים של הלקוחות שלנו, ולעולם לא נשים את כל הביצים בסל אחד".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>