מס על השקעות נדל"ן בחו"ל: אילו מדינות הכי מסבירות פנים?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

לאחר שמאסו בתשואות הנמוכות בארץ ונחרדו מתנודתיות שוקי ההון, פנו בשנים האחרונות ישראלים רבים להשקיע את כספם בנדל"ן למגורים באירופה. המשבר הכלכלי העולמי שהתרחש לפני עשור חתך את מחירי הדירות ביבשת ופתח בפני המשקיעים הזרים הזדמנויות חד-פעמיות, בעיקר בערים המרכזיות שטרם מיצו את הפוטנציאל הגלום בהן. בהתאם, חברות רבות החלו לקבץ משקיעים עבור פרויקטים ספציפיים, לרוב תוך סיוע בהשכרת הנכס ובניהולו ביום שאחרי הרכישה. על פניו כל זה נשמע נהדר, אבל אז מגיעים המסים ומצננים את ההתלהבות של המשקיעים הקטנים והלא-מנוסים.

מסים, כידוע, חלים על כל שלבי החזקת הנכס - החל ממס רכישה, דרך מס רווחי הון, מסי חברות ודיבידנד (בהשקעות באמצעות חברה), ועד למס יסף. כלל הברזל הוא שעל מקרקעין מתמסים קודם כל במדינה שבה נמצא הנכס. במדינות מסוימות המיסוי הנמוך מהווה תמריץ לעידוד משקיעים, כך שבהחלט מדובר ביתרון.

מקור: טקס פאונדיישן

ישנן מדינות שניתן לרשום בהן את הנכס באופן פרטי על שם המשקיע, בדומה למבנה הטאבו הקיים בארץ. "עם רוב המדינות באירופה יש לנו אמנות מס, ולכן הרבה פעמים המצב המיסויי הפשוט והקל לתושב ישראל מתקיים - על נכס שנרשם על שם המשקיע (דבר שלא תמיד אפשרי בכל המדינות) יחולו מסי הנדל"ן המקומיים, שאותם יש לבדוק", מסבירה עו"ד ענת אנגל טנא, מומחית למיסוי ושותפה בכירה ממשרד אלתר. "לאחר מכן מתווספת השלמת מס רווח הון בארץ עד לגובה 25%, כשהכלל הזה תקף גם בעת מימוש ההשקעה".

במקרה של נדל"ן מניב, שעליו מקבלים שכירות שוטפת, מסבירה אנגל טנא כי יש שתי אפשרויות: "הראשונה היא לקחת את הרווח מהשכירות, כלומר ההכנסה בניכוי כל הוצאות הפחת, הריבית וכו', ולשלם מס במדינה הזרה. לאחר מכן לקחת את מה שנשאר ולהכניס אותו בדו"ח למס הכנסה בישראל, כמו משכורת. מזה מורידים את המס ששולם בחו"ל, ואת ההפרש יש להשלים בישראל. לחילופין, יש אפשרות לא להזדכות על מס זר ולשלם בישראל 15% מס בלבד. את הבחירה בין שתי האפשרויות ניתן לעשות כל שנה מחדש, בהתאם למה שמשתלם מבחינה כלכלית".

לכל מדינה, כאמור, דרישת נתח שונה מרווחי ההשקעה. על פי אתר ההשקעות גו בנקינג רייטס בספרד המס המקומי על שכירות עומד על 19%, בקנדה 20%, במלטה 23.5% ובפורטוגל ישלמו משקיעים בנדל"ן מניב 26.5% מס. לעומת זאת בהונגריה, מס ההכנסה הוא בשיעור של 15% עבור 90% מההכנסות. כך, אם מקבלים 1,000 יורו שכירות, מפחיתים 10% של הוצאות, ועל יתר הסכום, 900 יורו, משלמים מס בגובה 15%.

בודפשט. מס החברות בהונגריה נמוך במיוחד צילום: Sutterstock

מיסוי חברות

לעומת המשקיעים הפרטיים, ישנן מדינות שלא מאפשרות להשקיע ישירות בנכס. כאלה הן למשל רומניה וספרד. מס החברות הממוצע בעולם עומד כיום על 24%, כשבקנדה חברות משלמות 26%, בארה"ב 21% ובבולגריה המס צונח ל-10%, כך על פי אתר ההשקעות אינווסטופדיה.

מדינה שהיא יוצאת דופן במידה רבה בנושא מיסוי החברות היא הונגריה, שהפכה בשנים באחרונות לאחד היעדים המועדפים על משקיעים זרים, בהם ישראלים רבים. מס החברות במדינה המזרח-אירופית נמוך במיוחד, ולכן, בהשקעה ביותר משני נכסים ואף שמשקיע פרטי יכול לרשום את הנכס על שמו - מומלץ לפתוח חברה. לדברי אביב זאדה, מנכ"ל חברת מניב בודפשט, המתמחה בהשקעות נדל"ן בבירה ההונגרית, "הקמת חברה מאפשרת להתקזז על הוצאות השיפוצים, הניהול והפחת. מס החברות בהונגריה עומד על 9%, ובנוסף באופן הזה יהיה מאוד קל לקבל הלוואה מהבנק למימון עתידי, לעומת אדם פרטי שהוא כלל לא אזרח אירופי".

כמי שפועל בנבכי מערכת המס ההונגרית כבר יותר מעשור ומלווה משקיעים בתהליך הקמת החברה - לרבות מפגש עם עורכי דין, רואי חשבון ועם נציגי הבנק - אומר זאדה כי "בעוד שלמשקיעים שמגיעים אין ידע מקומי, אנחנו חיים פה ויצרנו קשרים ענפים בבנקים. בשיחת טלפון אחת אנו פותחים חשבון בתוך חצי שעה. היום באירופה זו פרוצדורה מאוד מסובכת, הבנקים צריכים לערוך בדיקות רקע כדי להסכים לממן את התהליך. בהונגריה הבנק מכיר את פעילותנו ולכן בא לקראת לקוחותינו, אך כמובן שזה לא חל על כל משקיע, אלא על משקיעים של מיליון יורו ומעלה".

גם עו"ד אנגל טנא מצביעה על היתרונות שיש לפתיחת חברה, הודות למספר אפשרויות המיסוי. "במדינות כמו בולגריה, רומניה והונגריה מסי החברות נמוכים ונעים בין 9% ל-18%. כדי ליהנות מהמס הנמוך יכול להיות מצב שכדי להשקיע בנדל"ן יוצרים מבנה של חברה, אך כזו המתמסה באופן שקוף - (LLC (limited liability company, ע"ש - ואז חוזרים לאותה שיטת מיסוי כאילו מדובר ביחיד".

יקירת המשקיעים

על פי ארגון המחקר האמריקאי טקס פאונדיישן, הונגריה ניצבת במקום השני באירופה ב"נוחות המיסוי" שלה אחרי לוקסמבורג. הסיבה לכך, לטענת זאדה, היא ברורה: המדינה רואה במשקיעים שותפים לפיתוח, ועל כן היא מעודדת אותם באמצעות תמריצי מס. כך למשל, מס הרכישה, או מס בולים כפי שהוא קרוי בהונגריה, הוא 4% על כל סוג נכס. עוד הוא מוסיף כי "למדינה אין עניין מיסויי על דירה שנייה או שלישית כמו בישראל. בהונגריה משלמים את אותו המס עבור כל דירה בנפרד. מס רווח הון, המקבילה בחו"ל למס שבח, עומד בשנה הראשונה על 15%, ויורד כל שנה ב-4% על הנטו אחרי קיזוז הוצאות ופחת. לשמחת המשקיעים, אחרי 5 שנים הוא מתאפס, ומס עיזבון עבור קירבה ממדרגה ראשונה עומד גם הוא על אפס".

אביב זאדה. פותחים חשבון בנק מקומי בחצי שעה צילום: מניב בודפשט

זאדה מצביע על ביטוי נוסף לעידוד המשקיעים באמצעות מיסוי בהונגריה. לדבריו, "הרבה משקיעים אוהבים את ה"פליפ", כלומר לקנות נכס במצב גרוע, לשפץ ולמכור בחצי שנה. המיסוי על זה הוא לא 4% כמו מס הרכישה, אלא 2%. המדינה מעודדת לקנות דירות, לשפץ אותן ולשלם עליהן עוד פחות אפילו. בארץ היו מבקשים לא 8% אלא 80%. פה הפוך – רוצים לעודד את הפיתוח.

"נכס בבודפשט הוא מאוד אטרקטיבי בזכות המיסוי", הוא מסכם. "על משקיעים פרטיים לשלם 15% על 90% מההכנסות, שזה יוצא בסוף כ- 12% בלבד, וזה מהמסים הזולים שיש. שנית, 9% מס חברות זו בדיחה ביחס לשאר העולם. משיכת דיבידנד מחברות עומדת על 20% מס, מול הארץ זה הפרש מאוד גדול כי המשקיע מושך את הכסף שהוא כבר שילם עליו. ומעבר לכך, אחרי 5 שנים לא לשלם כלל מס שבח על הנכס זה יוצא מן הכלל. לקוחותיי מעידים כי אמנם בסכום של כ-100 אלף יורו הם יכולים לקנות נכס בישוב פריפריאלי בארץ, אבל בסוף מה שמשכנע אותם זה המס. מאחר והוא כה גבוה בארץ, זה הקש ששובר את גב הגמל, והם מחליטים בזכות המסים לבוא להונגריה".