מושיק שמחיוף: "ליזמי התחדשות עירונית אין ברירה אלא לבקש הקלות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

התארכות משך זמן הרישוי ב-40% עבור פרויקטים של מגורים, כפי שנמצאה בבדיקת "כלכליסט" ואתר מדלן שפורסמה בשבוע שעבר, הפתיעה אולי את הציבור הרחב, אבל לא את הפעילים הקבועים בתחום. אלה ממשיכים לטעון כי להתמשכות הליכי הוצאת ההיתרים יש חלק מכריע במשבר הדיור, וכי הממשלה וגורמי התכנון לא עושים די כדי לתקן את המצב.

הבדיקה הראתה את משבר הרישוי בארץ במלוא חריפותו. כך למשל, בעוד זמן הוצאת היתרי הבנייה שהתקבלו ב-2015 היה כשנתיים בממוצע, משך הזמן הממוצע שנדרש להוצאת היתרי הבנייה שהתקבלו ב-2018, גם כן עבור פרויקט מגורים, עמד על שנתיים ו-10 חודשים.

לשם עריכת הניתוח סקרו אנשי אתר המידע הנדל"ני מדלן יותר מ־1,500 היתרי בנייה שהונפקו בעשר רשויות מקומיות עבור פרויקטי בנייה בייעוד מגורים במהלך השנים 2015–2018. הבדיקה כוללת את כל שרשרת הייצור של ההיתר מיום הפנייה הראשונית לוועדה, ובכלל זה הגשת הבקשה, תקופת התנגדויות ודיונים בהתנגדויות במקרה של בקשה להקלות.

רמת גן. העדפה לפרויקטים מרובי בניינים צילום: שאטרסטוק

לא מן הנמנע כי אחת הסיבות המרכזיות להתארכות ההליך היא ריבוי המקרים שבהם מבקשים היזמים הקלות שמכוחן יוכלו לקבל תוספת של זכויות בנייה – הליך שגורר דיוני התנגדויות נוספים, פניות לוועדות ערר ובמקרים מסוימים אף מסתיים בעתירה מינהלית מצד אחד הצדדים לבית המשפט. כל אלה מביאים לעיכובים קשים של שנה עד שנתיים בהוצאת ההיתרים.

ואמנם, בתחילת השבוע נודע כי מינהל התכנון מקדם את ביטול הקלות שבס-כחלון, על רקע העיכובים שהן יוצרות, כנטען, בהוצאת היתרי הבנייה. מכל מקום, אם המהלך יאושר יהיה זה רק לאחר הבחירות הקרובות לכנסת.

רמת גן ראשונה - מהסוף

לפי אחד הממצאים המעניינים בבדיקה, רמת גן היא העיר שבה הליך הוצאתו של היתר בנייה הוא האיטי והמסורבל ביותר – ב-2018 ארך הליך זה 3.91 שנים בממוצע. אחריה, בפער גדול, ניצבת גבעתיים, שבה משך זמן ההנפקה היה 3.11 שנים. במקום השלישי והרביעי פתח תקוה (3.02 שנים) ורעננה (2.94 שנים).

העיר "המצטיינת", שבה משך זמן הוצאת ההיתר היה הקצר ביותר, היא ירושלים, עם 2.37 שנים. נראה כי תרם לכך מיקומה הגיאוגרפי של העיר – מחוץ לאזור המרכז, שם הלחץ על הוועדות המקומיות, ובעיקר על ועדות הערר המחוזיות, גבוה לאין שיעור.

הבדיקה הראתה כי בכל הערים, ללא יוצא מהכלל, חל שינוי לרעה במשך תקופת ההמתנה להוצאות היתר לעומת המצב ב-2015, אך גם כאן נבדלו הערים זו מזו משמעותית. מובילה את הרשימה רמת גן, שבה משך הזמן הנוכחי להוצאת היתר גבוה יותר מזה שנרשם ב-2015 בקרוב ל-80% - משנתיים וחודשיים לקרוב לארבע שנים. בחולון התארכה תקופת ההמתנה ב־61%, והתארכות משמעותית נרשמה גם ברעננה (47%), הרצליה (45%) וגבעתיים (44%).

עו"ד מושיק שמחיוף. יש פתרונות פחות קיצוניים מביטול הקלות השבס צילום: באדיבות משרד עורכי דין שמחיוף

רישוי זמין לפרקים

אז מדוע זה קורה? למה למרות הרפורמה במתן היתרי בנייה ממאי 2016, שכללה הכפלה של מספר ועדות הערר והיתה אמורה לקצר את זמן מתן ההיתרים ל-90 יום, ועל אף הסכמי הגג שהיו אמורים לדרבן רשויות מקומיות להנפיק היתרי בנייה במהירות, המצב רק הולך ומורע?

עו"ד מושיק שמחיוף, ממשרד עורכי הדין שמחיוף המלווה בין השאר פרויקטים של התחדשות עירונית, מצביע על גורם מפתיע משהו – מערכת רישוי זמין. "המערכת המקוונת הזאת, שנועדה לייעל תהליכים ביורוקרטיים, סבלה מחבלי לידה קשים ובעיות בתפעול, הן מצד משתמשי הקצה והן מצד הרשויות המקומיות. גם יכולותיה של המערכת עצמה מוטלות בספק, ופעמים רבות היא רק סירבלה את הוצאת ההיתרים.

שמחיוף מוסיף כי "המערכת מחייבת ביצוע בדיקות רבות, שבעבר היו נעשות במהלך הליך הרישוי – כבר בשלב מוקדם מאוד, כתנאי להגשת הבקשה להיתר. עובדה שדווקא בירושלים, שם המערכת לא הופעלה, זמן הוצאת ההיתר היה מהקצרים ביותר.

"היבט נוסף, שהבדיקה שניתחנו לא נתנה עליו את הדעת, הוא משך הזמן הרב מתחילת ייזום הפרויקט ועד להגשת הבקשה להיתר בנייה. שלב זה התארך מאוד בשנים האחרונות, בין היתר בשל העדפת הרשויות המקומיות לאשר פרויקטים הכוללים כמה בניינים. כך למשל היה בתוכנית האב של שכונות נחלת גנים והגפן ברמת גן. העדפה כזו יוצרת אמנם תכנון עירוני טוב יותר, אך מחייבת איגום של כמה בניינים לפרויקט משותף, ובכך מאריכה מאוד את פרק הזמן הנדרש להסכמות בין בעלי הדירות הרלוונטיים".

שנתיים לדיון בוועדה

לדברי גורמים בשוק, סיבות נוספות להתארכות זמן ההיתר הן עליית משקלם של פרויקטי ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38 לסוגיה), המורכבים יותר לאישור, מתוך כלל ההיתרים. שמחיוף מציין כי מעבר למורכבותם הרבה של פרויקטים אלה, במהלך התקופה שנבדקה חלה טלטלה בזכויות המוקנות במסגרת תמ"א 38, עקב שינוי פרשנות מצד ועדות הערר ותיקון 3א לתוכנית, שבא בעקבותיו.

לדבריו, הדבר בולט במיוחד בערים כמו גבעתיים ורמת גן, שבהן שיעור נכבד מההיתרים שניתנו בתקופה הנבדקת היו עבור פרויקטים של התחדשות עירונית. "באחד הפרויקטים שמשרדנו מלווה ברמת גן לקח לנו למעלה משנתיים רק להיכנס לדיון בוועדה, ולא מדובר במקרה נדיר. פעמים רבות ההקלות האלה הן שהופכות את הפרויקט לכלכלי עבור היזם, ולכן אין לו ברירה אלא לעבור את כל התהליך המסורבל והארוך".

ירושלים. בלי רישוי זמין, עם רישוי יעיל צילום: אלכס קולומויסקי

לגבי יוזמת מינהל התכנון לבטל את הקלות שבס-כחלון, שמחיוף נשמע מסויג: "הליך אישור ההקלות במתכונתו הנוכחית אכן תורם משמעותית להארכת זמן הוצאת היתר הבנייה. ביטול האפשרות לקבל הקלות יקצר את פרק הזמן עד להוצאת ההיתר ויגביר את הוודאות התכנונית, אבל במקביל הוא עלול גם להפוך פרויקטים רבים ללא-כלכליים ולהביא דווקא להקטנת היצע הדירות השוק, בניגוד למדיניות הרשמית.

"הביטול גם מנוגד למגמה של העברת סמכויות מהוועדות המחוזיות לרשויות המקומיות, שנועדה לזרז הליכים ובאה לידי ביטוי גם בתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה. למעשה, קיים חשש שעל מזבח קיצור זמן הוצאת היתרי הבנייה, ייפגעו אינטרסים חשובים לא פחות. ניתן היה לבחור באמצעי קיצוני פחות לפתרון הבעיה, כמו למשל קיצור משמעותי של הליך ההתנגדויות, לכל הפחות בנושא ההקלות".

בעיריית רמת גן הטילו השבוע את האחריות למצב על הנהלת העיר הקודמת, וטענו כי "הנהלת העיר החדשה ירשה ביורוקרטיית שיא. אנחנו נלחמים בתופעת המאכערים והביורוקרטיה מלחמת חורמה, וזה עניין של זמן קצר עד שהביורוקרטיה תתקצר".

"אין ספק שקיצור הליכי הרישוי והוצאת היתרי בנייה הוא קריטי לפתרון משבר הדיור בישראל, במיוחד בלב אזורי הביקוש", מסכם שמחיוף. "הדבר נכון שבעתיים בכל הנוגע לתחום ההתחדשות עירונית, שהוא למעשה הקטר המרכזי של היצע הדירות באזורים אלה".