רווח גבה גלי: "ההשקעה הכי טובה בנדל"ן היא על קו המים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כמה כסף שווה מרפסת עם נוף לים? דומה ששאלה זו היא אחת הקדומות והמעניינות בתחום הנדל"ן. אף שאין תשובה חד-משמעית לשאלה, בקרב מומחים בשוק רווחת הסברה כי סמיכותה של דירה לקו המים מעלה את שוויה בכ-30% לפחות. אפשר להניח שבישראל, שבה רצועת החוף הלא בנויה היא משאב מידלדל והולך, עליית השווי היא גדולה אף יותר.

ואמנם, בעוד צפיפות האוכלוסין בישראל כמו גם מגמות בינלאומיות בענף הבנייה האורבנית מקפיצות את מבני המגורים לשמים, מי שהפרוטה מצויה בכיסו לא מסתפק בקומה גבוהה – אלא בכזו שנשקף ממנה גם תכול המים. בשנים האחרונות זיהו יזמים מקומיים את הפוטנציאל הגלום בערי החוף, והרשויות המקומיות עטו מצדן על האפשרות למשוך אליהן אוכלוסיות חדשות ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. כך החל פיתוח מסיבי של אזורים אלה, הן בבנייה חדשה והן בשיפור פני המרחב הציבורי שלהם.

בהתאם, מחירי הנדל"ן בערים רבות לאורך מישור החוף זינקו בתוך עשור ביותר מפי שניים. כך למשל, לפי אתר מדלן, בעוד מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בנתניה היה לפני עשר שנים 981 אלף שקל, כיום מחירה הממוצע של דירה זו הוא 1.7 מיליון שקל – עלייה של כ-73%. באשקלון, שהיתה מערי החוף הזולות בארץ, עולה כיום דירת 4 חדרים 1.2 מיליון שקל בממוצע – עלייה של כ-120% בהשוואה ל-2008, אז היה מחירה הממוצע 539 אלף שקל. כמובן, ככל שדירה קרובה יותר למים, ובטח כאשר הים נראה ממנה, מחירה גבוה בהרבה.

שכונת עיר ימים בנתניה. משקפת את השאיפה לנדל"ן בצמידות לחוף צילום: רן אליהו ארכיון אגף דוברות והסברה עיריית נתניה

"מחקרים שנעשו ברחבי העולם מלמדים כי קרבה של נכסים לחוף הים מגדילה את ערכם", אומר פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב. "בהינתן שנדל"ן בקרבת חוף ים הוא מצרך במחסור בישראל, אין זה מפתיע שהפרמיה על קרבה לים היא משמעותית".

באופן טבעי, לא כולם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה במיקום כה אטרקטיבי. ואולם, ישראלים רבים לא מוותרים על התענוג שבמגורים ליד הים, ובוחרים לשכור נכסים באזורים אלה – אפילו לטווחי זמן קצרים. ואמנם, סקירה של הדיירים במגדלי היוקרה שבחופי ישראלי מלמדת, אולי במפתיע, כי שיעור נכבד מהם הם בכלל שוכרים. את המחירים הנוחים יותר מספקות כמובן הדירות בקומות הנמוכות.

"קיימת היום בישראל שכבת אוכלוסייה לא קטנה שרוצה ויכולה להרשות לעצמה לשכור נכסים יקרים בקרבה לים ובמחירים גבוהים", מסביר פרופ' בן-שחר. "זוהי בדיוק אוכלוסיית היעד של המשקיעים בדירות האלה, כשמחירי השכירות הגבוהים הופכים אותן כמובן לבעלות תשואה אטרקטיבית".

נתניה כמשל

אחת השכונות המשקפת היטב את השאיפה לנדל"ן בצמידות לחוף היא עיר ימים בנתניה. השכונה, שכבר רכשה לעצמה מוניטין של אחת משכונות היוקרה המובילות בישראל, מאופיינת בבנייה של מגדלים רבי קומות ובאוכלוסייה אמידה למדי, הכוללת משקיעים זרים רבים. לצד מיזמי הבנייה הקיימים משקיעה העירייה המקומית, באמצעות החברה לפיתוח נתניה, מיליוני שקלים בפיתוח המרחב הציבורי, תוך הידוק הקשר בין השכונה לאוצרות הטבע הסובבים אותה.

על חוזקה של עיר ימים מעיד בין היתר הזינוק המרשים במחירי הדירות בה. כך למשל, לפי אתר מדלן, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר ימים היה בקיץ 2013 2.1 מיליון שקל, ואילו בקיץ שעבר כבר טיפס המחיר ל-3.4 מיליון שקל – עלייה של כ-61%. מאחר שהשכונה נמצאת עדיין בהליכי פיתוח, ההערכות הן כי מחירי הדירות בה יוסיפו לעלות בשנים הקרובות, אף אם בשיעור מתון יותר.

שכונת פארק הים בבת ים. "עומדת להיות המתחם הנחשק בגוש דן" צילום: עיריית בת ים

שכונה נוספת הנבנית בסמוך לרצועת החוף, וכבר מסומנת כאחד מיעדי הנדל"ן הנחשקים בגוש דן, היא פארק הים בבת ים. החזון לשכונה, הנמצאת בתנופת פיתוח מתקדמת, מדבר בין היתר על בניית כ-10,000 דירות לצד מרכזי עסקים ותעסוקה, מתחמי בילוי ופנאי ובתי מלון. גם בעירייה תולים בשכונה תקוות גדולות. "לא מדובר בעוד פרויקט נדל"ן עירוני רגיל", מבהירים שם. "פארק הים הוא פרויקט הדגל של העיר ועומד להיות המתחם הכי נחשק ונחשב בגוש דן".

מובן שבשונה מאשדוד, חדרה נתניה ושאר ערי החוף המתחדשות, בת ים נהנית מהיתרון המשמעותי ביותר בתחום הנדל"ן – הלוקיישן. כבר כיום קיים רצף טריטוריאלי כמעט מלא בין בת ים לתל אביב, כשהקו האדום של הרכבת הקלה, שעתיד לפעול בעוד שנים מעטות, עתיד רק לחזק אותו – ולהקפיץ את מחירי הנדל"ן בהתאם. גם ההיבט התחבורתי המסורתי לא נפקד, כבת ים שוכנת בסמיכות לעורקי תנועה המרכזיים ביותר בארץ. וכל זאת עוד לפני שהזכרנו את האיחוד המתוכנן של בת ים ותל אביב, המיועד, נכון להיום, להתרחש ב-2023.

השקעה על קו המים

אחד המיזמים המשמעותיים בפארק הים הוא SEA TOWER של החברה היזמית רום כנרת. במסגרת הפרויקט, הכולל ארבעה מגדלי יוקרה ובהם כ-340 יחידות דיור, החלה עד כה בנייתם של ארבעה מגדלים, ובקרוב צפוי לקום המגדל החמישי.

"יותר ויותר ישראלים כבר לא מסתפקים במגורים באזורים הסמוכים לחוף הים – היום הם מחפשים דירה ממש על קו המים", אומר לירן הלברשטיין, מנהל המכירות ברום כנרת. "אנו מזהים את המגמה הזו, שנמצאת בעלייה מתמדת, ומספקים לה מענה אטרקטיבי עם מגוון דירות איכותיות בקו ראשון לים. כשמביאים בחשבון שהקרקעות בקרבת הים הולכות ומצטמצמות, הרי שהביקוש לדירות ברצועת החוף צפוי רק להתגבר".

פרויקט SEA TOWER. "שילוב מנצח בין ריאות ירוקות לים כחול" הדמיה: סטודיו 84

דבריו של הלברשטיין באים לידי ביטוי גם במספרים: בקיץ 2018 מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בשכונת רמת הנשיא שבמרכז העיר היה 1.5 מיליון שקל, ואילו בשכונת פארק הים מחירה של דירה בסדר גודל דומה היה 2.5 מיליון שקל. כשבוחנים את מחירי השכירות מקבלים תמונה דומה: לפי אתר מדלן, דירת 3 חדרים ברמת הנשיא בשטח של 65 מ"ר מושכרת כיום בכ-3,700 שקל לחודש, ואילו בפארק הים השכירות על דירת 4 חדרים מגיעה ל-6,000 שקל בחודש ויותר.

אחרי שהדירות בשלושה מהמגדלים הראשונים במתחם כבר שווקו, משווקת כעת רום כנרת את הדירות במגדל הרביעי, הכולל 23 קומות ותמהיל דירות של 5-4 חדרים בשטח של 105 מ"ר ו-125 מ"ר בהתאמה, וכן פנטהאוזים. בדומה לשאר המגדלים של החברה, גם כאן לדיירים העתידיים מצפים מגוון פינוקים ובהם חדר כושר משוכלל, מועדון דיירים וכמובן נוף לים.

"SEA TOWER הוא פרויקט חדשני שמציע איכות חיים שלא ניתן למצוא במקומות אחרים", קובע הלברשטיין. "בכל פרמטר כאן הושקעו הרבה מאוד מחשבה ומשאבים. מעבר לזה, הפרויקט שלנו הוא חלק משכונה ייחודית בנוף הישראלי, שלצד מגורים בסטנדרט גבוה כוללת מוסדות חינוך וציבור, גני משחקים, שבילי הליכה ואופניים, פארק ומתקני כושר, ובריכת נוי. השילוב בין ריאות ירוקות לים הכחול בלב שטח אורבני הופך את פארק הים לשכונה מנצחת. מי שמבין, יודע שמדובר כאן בהשקעה שאסור לפספס".