הדירות חוזרות להיחטף? "זה שוק איטי, עוד אין כאן שינוי מגמה"

אף שהראו מגמות לא חד-משמעיות ולעתים אף סותרות, נתוני הלמ"ס לשוק הדיור ב-2018 שפורסמו בשבוע שעבר כבר מעוררים הדים בקרב הפעילים בתחום. הבשורה העיקרית שעלתה מהנתונים נגעה לירידה בכמות הדירות החדשות שנמכרו על ידי קבלנים ב-2018 – כ-21,620 דירות, ירידה של 11.2% בהשוואה ל-2017 ושל כ-9% בניכוי השפעות העונתיות.

עם זאת, כאמור, בחינה קצרת טווח יותר של הנתונים עשויה להביא למסקנה אופטימיות יותר: ברבעון הרביעי של 2018 נרשמה עלייה של 20.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו לעומת הרבעון השלישי – 6,140 דירות. לאחר ניכוי השפעות עונתיות מסתמנת בתקופה זו עלייה של כ-16% בכמות הדירות המכורות לעומת התקופה הקודמת.

מאפריל אשתקד החלה עלייה של 1.5% בחודש בממוצע במספר הדירות החדשות שנמכרו, מכ-1,720 דירות לכ-1,960 דירות. לפי הלמ"ס, מגמה זו נצפתה לאחר שבתקופה שבין יוני 2015 למרץ 2018, מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד ב-1.4% בממוצע לחודש, מכ-2,790 דירות לכ-1,720 דירות.

דירות מחיר למשתכן בבנייה. התוכנית הכניסה את פעילי הנדל"ן להמתנה צילום: אלעד גרשגורן

אז האם רגע לפני הבחירות שוק הדיור מראה סימני התאוששות? אבי דויטש, המנכ"ל והבעלים של קרן אקספו, מצנן את ההתלהבות: "הנתונים של הלמ"ס אודות החודשים האחרונים נראים טוב יותר מאשר קודם לכן, אבל זה בדיוק המקום לזכור שסנונית אחת לא מבשרת את בוא האביב. שוק הנדל"ן הוא שוק איטי מאוד, ולוקח לו זמן לשנות כיוון ולעבור ממצב של ירידה למצב של עלייה או להיפך.

"היעד הממשלתי ל-2018 היה 60 אלף התחלות בנייה אבל בפועל הן הסתכמו רק בכ-45 אלף. כלומר, יש מחסור משמעותי בהתחלות הבנייה, ובמוקדם או במאוחר המחסור הזה יבוא לידי ביטוי בעליית המחירים בשוק הדיור". דויטש מוסיף כי כדי להסיק על קיום מגמה חדשה בשוק, יש לבחון אותו במשך פרק זמן נוסף: "לטעמי עוד מוקדם לשמוח, והנתונים של החודשים האחרונים עדיין לא מייצגים את השינוי המיוחל – גידול בהתחלות הבנייה ובהיצע הדירות למכירה".

לא מרחיקים מתל אביב

נתוני הלמ"ס הראו עוד כי סך הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שבנייתן החלה), ירדה ב-2018 ב-10.8%, ל-38,240 דירות. זאת לעומת 42,890 דירות מבוקשות ב-2017. לאחר ניכוי העונתיות מסתמנת בתקופה זו ירידה של 8.7% בכמות המבוקשת של דירות חדשות.

ירידה זו מוסברת, בין השאר, בתוכנית מחיר למשתכן, שהכניסה את הפעילים בענף להמתנה: רוכשים רבים דחו את קניית הדירה בשוק החופשי בתקוה לזכות בהגרלות, והיזמים צימצמו את פעילותם נוכח האי-ודאות והניסיון להתאים את עצמם למצב חדש. לדברי דויטש, גם מיזמי ההתחדשות העירונית גרמו לירידה בפעילות בשוק: דיירים רבים דחו (ועדיין דוחים) תוכניות להחלפת דירה בציפייה לאישור תוכנית התחדשות עירונית בבניין הקיים שלהם. כמו כן, רבים זוכים לחידוש והרחבת דירה בלי שיצטרכו לרכוש דירה חדשה.

על אף הירידה השנתית במספר הדירות המבוקשות, הרי שגם כאן בחינה של החודשים האחרונים מראה תמונה אחרת: בשלושת החודשים אוקטובר-דצמבר טיפסה הכמות המבוקשת של דירות חדשות לכ-10,680 דירות, עלייה של כ-14% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ולאחר ניכוי השפעות עונתיות – עלייה של 1.7%. מאפריל אשתקד מסתמנת עלייה של 0.6% בממוצע בחודש, לאחר שממאי 2016 נצפתה ירידה בקצב של 1.3% בממוצע לחודש, מכ-4,220 דירות במאי 2016 לכ-3,130 דירות במרץ 2018.

פילוח גיאוגרפי מגלה כי רק חמישית מהביקוש לדירות היה בפריפריה הצפונית והדרומית. כך, 27.5% ו-27.3% ממספר הדירות המבוקשות בשלושת החודשים האחרונים של 2018, היו במחוז המרכז ובמחוז תל אביב, בהתאמה. כ-12.1% היו במחוז חיפה, כ-11.3% היו במחוז הדרום, כ-11.1% היו במחוז הצפון וכ-8.8% במחוז ירושלים.

אבי דויטש. "הביקוש הכבוש יתפרץ אחרי הבחירות" צילום: שלומי יוסף

עוד עולה מהנתונים כי מספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן ירד במהלך 2018 בכ-10.4% בהשוואה ל-2017, ל-16,620 דירות. אמנם בשלושת החודשים האחרונים (אוקטובר-דצמבר 2018) נרשמה עלייה של כ-6% במשתנה זה, אבל לאחר ניכוי השפעות עונתיות נרשמה בתקופה זו ירידה של כ-18%.

בנוסף, לפי הנתונים נרשמה אשתקד צניחה בהתחלות הבנייה של דירות בקבוצות רכישה, כשהירידות המשמעותיות ביותר בקבוצות רכישה נרשמו במחוז הדרום ובמחוז תל אביב. בסך הכל החלה במהלך 2018 הבנייה של 2,120 דירות בקבוצות רכישה - ירידה של כ-42% בהשוואה ל-2017, שבה נבנו 3,650 דירות באופן זה.

דויטש, שהקרן שבניהולו מעמידה אשראי בין השאר ליזמים ולקבוצות, מסביר כי קבוצות הרכישה לא הלכו לשום מקום, הן פשוט מתמקדות בנכסים מסוג שונה: "נכון שיש ירידה בפעילות של קבוצות הרכישה, בכל הקשור להתחלות בנייה. אבל, צריך לקחת בחשבון את העלייה המשמעותית שחלה בפעילות הקבוצות בתחום המשרדים ומעונות הסטודנטים. נראה שחברי קבוצות הרכישה הבינו כי נכון להיום, לאור ההאטה בשוק המגורים, עדיף להם להשקיע במשרדים או במעונות סטודנטיאליים, שבהם, כך הם מעריכים, ניתן להשיג תשואה גבוהה בהשקעה קטנה יחסית.

עניין נוסף שדויטש מייחס לו חשיבות רבה הוא הבחירות הקרבות: "ייתכן מאוד שאחרי הבחירות לכנסת שוק הנדל"ן ישוב לעמוד על רגליו, במובן הזה שהביקוש הכבוש יתפרץ, המחירים ישובו לעלות והיזמים יחזרו לאתרי הבנייה. כך שאת קבוצות הרכישה בשוק המגורים עוד מוקדם להספיד".