מנכ"ל אזורים: "אחרי הבחירות, מחיר למשתכן תחוסל והמחירים יזנקו"

דרור נגל, מנכ"ל אזורים, הוא כמעט נטע זר בעולם הנדל"ן: בניגוד לעמיתיו ראשי החברות הנדל"ניות הגדולות במשק, נגל הוא בנקאי ואיש שוק ההון בחסד, כלכלן בכל רמ"ח איבריו. לאורך כל השיחה איתו, ניכר שהוא מחובר לעולם המושגים של אותה דיסציפלינה. "עשיתי הסבה מקצועית לנדל"ן", הוא מודה בשמץ גאווה. "רוב חיי התמחיתי בשוק ההון. כשאני מסתכל על שוק אני לא מסתכל רק כנדל"ניסט, אלא גם כאיש שוק הון שיודע לבחון השקעות בצורה מאוד אובייקטיבית, תוך הסתכלות על המספרים. זה שילוב חשוב לחברה".

ההכשרה ארוכת השנים של נגל בשוק ההון היא גם זו שעומדת מאחורי הביקורת הקטלנית שלו נגד שר האוצר משה כחלון ותוכנית מחיר למשתכן (שבה, אגב, אזורים בחרה להשתתף). הביקורת הזו נשמעת דומה הרבה יותר לזו שהשמיעו בכירי בנק ישראל מאשר לזו שהשמיעו קבלנים רבים. "דבר אחד ברור היום: מחיר למשתכן היתה בזבוז משאבים ענקי", יורה נגל כבר עם תחילת השיחה. "זו תוכנית נטולת היגיון כלכלי ויעילות כלכלית שנכשלה במבחן התוצאה: תראה כמה יחידות שוחררו לשוק, ובפועל המחירים דווקא לא השתנו.

"אנחנו במצב ביניים, כי אין תהליך כלכלי שהתרחש בשוק הנדל"ן. אין שינוי אמיתי בתנאים הבסיסיים של השוק: ההיצע נותר נמוך, הביקוש נותר גבוה. מה שיש כאן זו התערבות ממשלתית שעשתה מיש־מש, אבל אני מדגיש שוב: התנאים הבסיסים לא השתנו. על פי כל המחקרים והנתונים, אנחנו עדיין סוחבים פיגור של כ־100 אלף יחידות דיור. אני לא יודע להגיד אם זה המספר המדויק, אבל גם בנק ישראל מדברים על סדר גודל כזה. לראיה, אני אומר לך כמנכ"ל אחת החברות היזמיות הגדולות במשק: להשיג היום קרקע לבנייה זה משימה בלתי אפשרית.

דרור נגל (56), מנכ"ל אזורים; מצב משפחתי: נשוי + 3, מתגורר עם משפחתו ברמת אפעל; תפקידים קודמים: דירקטור באזורים, מנהל פניקס השקעות, מנהל הבנקאות הפרטית הבינלאומית בבנק הפועלים, מנהל חטיבת ניירות ערך בבנק הפועלים צילום: אוראל כהן

"חייבים להבין: היתרון או החיסרון של עולם הנדל"ן הוא שהכל לוקח זמן, הכל לטווח הארוך. מרגע שאתה מחליט לבנות ורוכש קרקע ועד שאתה מוסר מפתח עוברות חמש שנים לכל הפחות, וגם זה רק אם אתה מהיר מאוד. הממוצע מגיע לתשע שנים. אז במבט קדימה, המחסור רק הולך ומצטבר, הולך ומתעצם".

אתה בעצם אומר שהגירעון הגבוה ביחידות דיור, יהיה גבוה עוד יותר מחר.

"כיזם אני לא מוצא מגרשים. שנית, התהליכים הם מאוד איטיים. אם לא די בכך, במצב הנוכחי גם אם יש לך קרקע ויש לך אישורים, בגלל הקיפאון אתה אומר לעצמך 'בוא לא נמהר לבנות'. כל היזמים סובלים ממחסור בקרקע. הם נכנסו למחיר למשתכן לא כי הם אהבו את התוכנית, אלא כי אין להם ברירה. זה מראה את המצוקה שלנו".

אז מה הפתרון?

"הפתרון היחיד הוא להגדיל את ההיצע, או שהמחירים יחזרו לעלות. זה ייקח שנה או שנתיים, כי נדל”ן זה לא מים: אנשים ימשיכו לגור עוד שנה או שנתיים אצל ההורים או בשכירות, או ידחו את שיפור הדיור. אבל בסוף לא יעזור כלום וזה יתפוצץ. מי שיקנה דירה - לא יצטער על זה".

בשנה האחרונה ראינו התחלה של ירידת מחירים.

"ירידות מחירים כאלו נובעות לא מכלכלה אמיתית, אלא מכפייה של מערכות, וזה לא טוב. אגב, לא היו ירידות מחירים של ממש; היו פה ושם כמה תזוזות, אבל זה היה בשוליים, ברמה של 1%. באזורי הביקוש אתה אפילו לא חושב לתת הנחות".

"אפילו במשרד השיכון מורטים את השערות"

יותר מזה: נגל טוען שאפילו התזוזה המינורית במחירי הדיור עומדת להתהפך, נוכח המשבר הפוליטי והקדמת הבחירות. "ההנחה הרווחת היא שההתערבות הממשלתית הולכת להיפסק, שמחיר למשתכן תחוסל ושהמחירים יתחילו לעלות, וזה הזמן לקנות דירות. אני רואה את זה בעלייה במספר הפניות למשרדי המכירות שלנו: אנשים באים, מרימים טלפונים, מתעניינים. הם סבורים ש'הולך לקרות משהו' ושעכשיו כדאי לקנות דירה, כי כעת המחירים רגועים יותר אבל אחרי הבחירות הם ישובו לעלות".

זה נכון שכחלון רושם היחלשות מסוימת, אבל היא אינה מאז'ורית. בסקרים האחרונים הוא קיבל 4–5 מנדטים והוא דורש להישאר במשרד האוצר גם אחרי הבחירות. אם זה יצליח לו, התוכנית לא "תחוסל".

"מחיר למשתכן לא יכולה להיות נצחית. יש לה עלות ענקית. כל אחד עם האומדנים שלו, אבל אני מבטיח לך שהיא כבר עברה את ה־10 מיליארד שקלים: תכפיל את ההפחתה ביחידת הקרקע ביחידות, ותקבל את המספר. התוכנית הזו תגמור את חייה אחרי הבחירות, למרות שאם כחלון יהיה שוב שר האוצר הוא ירצה להמשיך איתה".

מה כל כך מפריע לך, אישית, במחיר למשתכן?

"ראשית, כיזם, אחרי שהסכמתי להיכנס לתוכנית הזו, אני רוצה שהדברים יעבדו כמו שצריך: קניתי מגרש, אז אני רוצה לקבל אותו בזמן. אני רוצה לשלם כשאני מקבל אותו, ולא כמו שמחייבים אותי כעת, לשלם היום ולקבל בעוד שנתיים - וזה במקרה הטוב, כי לא פעם גם מורחים אותי. אני גם רוצה שהיתרים יגיעו בזמן, שלא ימרחו אותי גם בהיבט הזה.

"אני גם רוצה ודאות; רוצה לדעת שאם חתמתי על חוזה לפי תמהיל דירה מסוים, המדינה תעמוד במכרז ובחוזה, ולא תלחץ עליי לעשות דברים שאינם כתובים במכרז. שימו את כל התנאים במכרז! היום המדינה משנה לי את התמהיל אחרי החתימה ומנסה לאכוף עליי אילו דירות אבחר למחיר למשתכן. למה? אם זה לא כתוב במכרז, מה פתאום אתם בוחרים לי את הדירות? המדינה דורשת מאיתנו שקיפות, אבל גם אני דורש ממנה שקיפות. אחרי שהמכרז יצא, אי אפשר שיבואו ויאמרו 'לא מתאים לי'. מה זה לא מתאים? מי אתם? זו חוצפה. אם עשיתם טעות, זו הבעיה שלכם.

"אנחנו רוצים גם שהתהליכים יהיו מהירים. אחרי הכל הזוכה מגיע ושואל אותי 'מתי אני בא לחתום חוזה?', ואני לא יודע. התהליכים הם איטיים מאוד גם ברמה הטכנית. אנשי משרד השיכון עצמם מורטים את השערות מהתוכנית הזו, כי רוב הכעס מופנה אליהם. הם מקבלים קיתונות של זעם - גם מהיזמים וגם מהזוכים. בכלל, מספר נקודות החיכוך במחיר למשתכן גבוה מאוד. זו התמודדות בלתי פוסקת עם זוכים שחלמו על משהו אחד אבל בפועל מקבלים משהו אחר, עם חברת הבקרה, משרד הבינוי והשיכון ועם אישורים שמוציאים לך את הנשמה.

"גם ההיתרים מהרשות המקומית מוציאים לך את הנשמה. אחרי שיצא מכרז, פתאום הרשות מוציאה לי הנחיות מרחביות. איך אני אמור להתכונן? הרי בסוף הכל מתורגם לכסף. אם מכניסים שינויים בדיעבד, השינוי לא תומחר. גם התהליכים לוקחים המון זמן, וזמן זה גם כסף".

לפחות בראיית מקרו, ככלכלן, מחיר למשתכן עושה לך שכל?

"ממש לא. ברמת המקרו זו קטסטרופה. קודם כל כי אתה מקצה 15 מיליארד שקל לתוכנית; זו הקצאה לא נכונה ולא יעילה של משאבים. התוכנית הזו בת־ביצוע רק כי כחלון אינו צריך להוציא מקופת המדינה 15 מיליארד שקל, אלא מפסיד הכנסות מהפרטת קרקע - אחרת זה היה בלתי אפשרי עבורו.

"שנית, זו תוכנית שמרחיבה פערים כלכליים, כיוון שהיא מגדילה את עיוות חלוקת ההכנסות בין האזרחים: בגליל ים ובשוהם יש לך דירות במחיר למשתכן של 2.5 מיליון שקל, שמגלם הנחה של חצי מיליון שקל לפחות. מי יכול להביא 2.5 מיליון, אחד שיש לו או אחד שאין לו? זה הדבר הכי נורא: הוא נותן סובסידיה למי שלא צריך אותה או פחות צריך אותה. מי שבאמת צריך אותה מקבל את הסובסידיה הכי נמוכה. תסתכל על המספרים: רבע מהזוכים בהגרלות ביטלו את הזכייה שלהם כי הם פשוט לא מסוגלים לממן את זה. אתה מכניס באופן מלאכותי אוכלוסיות שמעולם לא חלמו לרכוש דירה. אפילו בנק ישראל אמר שזו תוכנית לא טובה".

זו ביקורת שמזכירה את תוכנית משכנתא 90%, שכחלון מקדם עם שר התעשייה אלי כהן.

"כי זה אותו דבר: אתה לוקח את ההוא שאין לו, ומשעבד אותו כל החיים. בוא לא נהיה תמימים: מי מבין הזוגות הצעירים יכול היום לרכוש דירה ולשים חצי מיליון שקל על השולחן? רק אם ההורים עוזרים או אם הילד עשה אקזיט, אבל זה לא קורה ביום הראשון אחרי הצבא. רק הורים שיש להם יכולים לעזור. הרי מי ירכוש בגליל ים?"

"הזוכים לא מרוצים. בעוד חמש שנים הם ירצו למכור"

וזה עוד לא קצה הביקורת על מחיר למשתכן: נגל טוען גם שהתוכנית הפכה זוגות צעירים שאין להם, למשקיעי נדל"ן. מדובר, הוא מסביר, בזוגות שזכו בהגרלות באזורים שבהם אין להם עניין להתגורר. "הם אומרים 'זכיתי? אני קונה. חבל לפספס'. אבל אם הם לא יחיו שם, אם הם רק רוכשים ומשכירים, אז המשמעות האמיתית היא שהם הפכו למשקיעים. כחלון לא הוריד את המשקיעים מהשוק - הוא פשוט שינה את סוג המשקיעים. וזה עיוות של שוק".

ויש לו גם נבואה לגבי העתיד: "אתה תראה שבעוד חמש שנים כולם ירצו למכור. כולם כועסים. האנשים האלה לא מרוצים בסוף, הם ירגישו שהם שמו את מיטב כספם, אבל לא קיבלו את התמורה הכי טובה".

כחלון יסביר להם שבשנים האחרונות הגיעו כל מיני דרור נגל'ים, גרפו רווחי עתק והזניקו את המחירים, והוא בסך הכל ניסה לעזור לפתור את הבעייה שיצרתם.

שר האוצר משה כחלון (מימין), בביקור בפרויקט מחיר למשתכן. "בונה את התשתית לעליית המחירים הבאה, בצורה יסודית"

נגל נושם נשימה ארוכה. "אין לי ספק שכחלון ניסה לפתור את הבעיה", הוא אומר. "אבל בוא ניקח את שוק המכוניות בישראל, שם אין בעיית היצע: למרות שיש 200% מיסוי, אתה רואה יופי של מכוניות, יחסית די חדשות. ההיצע החופשי אינסופי. אז דבר ראשון, המדינה חייבת לדאוג שיהיה היצע, ולכן צריכים לתכנן כמות קרקעות שמתאימה לקצב הגידול באוכלוסייה. אם היה לך מלאי זמין...", הוא מותיר את המשך המשפט באוויר, "אבל אפילו במחיר למשתכן הם אומרים שקרקע תקבל רק בעוד שנתיים! זה אומר מפורשות שאין קרקע זמינה ואין היצע זמין. אז תדאגו לקרקע. התפקיד של המדינה זה לתכנן ולהציף בקרקעות זמינות, ואז המחירים ירדו. אם תורידו מסים, גם המחירים ירדו".

אלא אם כן אין תחרות משוכללת.

"התחרות בנדל"ן היא הגדולה ביותר במשק. אין שוק יותר מבוזר משוק הנדל"ן. אם תיקח את כל חברות הייזום הכי גדולות במשק, תראה שכולן יחד לא מגיעות לעשירית מהשוק. יש מאות קבלנים קטנים, בכל עיר יש שפע מהם. אם מחר בבוקר כל החברות הגדולות יחליטו להפסיק לבנות - לא יקרה כלום.

"ואל תגידו שאם תורידו מסים, אני מגלגל את זה לעצמי: אני לא מרוויח מהפחתת מסים. גם הסיפור שאם יפחיתו את מחיר הקרקע אני מגלגל את זה לעצמי לא נכון. אם יש שוק חופשי, אין את זה. יש תחרות ענקית; אם אני לא מגלגל את הורדת מחירי הקרקע לציבור, יבוא קבלן קטן, יגיד 'אני לא רוצה להיות חזיר', וייקח את זה. אז יכול להיות שתהליך ההתכנסות (התאמת המחירים למחיר השוק בעקבות שינוי, א"פ) ייקח יותר זמן בשוק הנדל"ן, אבל הוא יתכנס. בשורה התחתונה, המדינה צריכה לשחרר קרקעות, לא אני. היא שולטת".

אז אם יש מחסור בהיצע וריבוי אוכלוסייה של 2% לשנה, המחירים לא ירדו?

"כחלון בונה את התשתית לעליית המחירים הבאה, ובצורה יסודית מאוד".

אי אפשר להתעלם משינוי מקרו־כלכלי מהותי: סביבת ריבית עולה.

"כמובן שאי אפשר לנתק את זה מהסביבה המאקרו־כלכלית. גם אחרי שהריבית עלתה, אנו עדיין לא בריבית ריאלית (ריבית נומינלית בניכוי האינפלציה, א"פ) של 5%, הרמות האלה כבר לא יחזרו. להעלאת הריבית הנוכחית תהיה השפעה זניחה יחסית על הביקוש בשוק המגורים; הציפיות להעלאת הריבית במשק היו ידועות וכבר גולמו בשיעורי הריבית למשכנתאות בתקופה האחרונה. ביטוי נוסף לכך ניתן לראות בגידול בהיקף המשכנתאות שנמצא ברמות שיא. הציבור שהכי חשוף להעלאת הריבית הוא בעלי משכנתאות ברמות מינוף הגבוהות, בפרט רוכשי מחיר למשתכן שלהם אושר אשראי בשיעור של עד 90%.

“מה שמעניין את הישראלי הוא ההחזר החודשי. אם תאמר לו שהוא צריך לשלם 3%–4% משכנתא, הוא ישאל רק שאלה אחת: 'כמה אני צריך להחזיר כל חודש?' כל עוד העליות יהיו בהיקפים שהציבור יכול לספוג, לא יהיו שינויים. מובן שלהמשך מגמת העלאת הריבית בקצב גבוה תהיה השפעה רחבה יותר; אם העלייה תהיה גבוהה יותר, כוח הקנייה יצטמק וכבר לא כולם יוכלו לקחת משכנתא ולעמוד בהחזר".

מצד שני ישנה ירידה חדה במכירה של דירות מקבלנים.

"קבלן רוצה למכור, והוא מוכר מה שהוא יכול. ברגע שמשפרי דיור רוצים דירה הם שואלים שתי שאלות: מה יקרה למחיר הדירות - ועל זה אין כרגע תשובה ברורה - ולא פחות חשוב: כמה אוכל לקבל על הדירה הישנה שלי. זה מסביר את הקיפאון: הבנאדם מפחד לא למכור את הדירה, והוא גם לא יודע כמה הוא יקבל עליה, אז הוא אומר לעצמו 'קודם כל נמכור ואז נקנה'. פעם לא היו עושים את השיקולים האלה, כי הכל היה דינמי וסחיר; היו קונים חדש, מוכרים את שלהם וזהו. עכשיו מפחדים לקחת פוזיציה. אלו שקונים ארבע וחמש דירות אלו המעטים.

"גם הזוגות הצעירים יצאו מהמשחק, כי הם מבינים שעם מחיר למשתכן זה לא בדיוק מה שהם חלמו. הם זוכים בהטבה היום אבל עלולים לקבל את הדירות בעוד שש שנים, ואז צריך להכניס את השכירות למשוואה וזה כבר לא מה שהם חשבו. בפריפריה המשוואה הופכת לשלילית וללא כדאית בכלל. זו הסיבה ש־37% מהמכרזים נכשלו לאחרונה".

ניסיתם לדבר עם כחלון ולהסביר מה הבעיה?

"כל הזמן, אבל לפוליטיקה יש שיקולים אחרים. בסוף אנחנו מנסים להתרכז בדברים שבהם אנו יכולים להשפיע. אל תשכח את העובדה הפשוטה שהקטר המניע של כלכלת ישראל, היסטורית, הוא נדל"ן. לא שום ענף אחר. תשאל כל כלכלן. אם הענף הזה לא יהיה טוב, לכולנו יהיה רע - כי ההשלכות הרוחביות הן עצומות".

נגיד בנק ישראל אמיר ירון. "להעלאת הריבית הנוכחית תהיה השפעה זניחה על שוק המגורים. ריבית של 5% כבר לא תחזור" צילום: אוהד צויגנברג

"באתי משוק ההון, אני יודע לדבר עם המוסדיים"

בוא נדבר עליכם. מהם מנועי הצמיחה שלכם?

"הלב שלנו זה הבנייה למגורים. נכנסנו למחיר למשתכן בשוהם, בהרצליה ובראשל"צ. במקביל, הגדלנו מאוד את מצבת הנדל"ן המניב שלנו. אנחנו משקיעים המון בדיור להשכרה, ומפתחים כבר 900 יח"ד להשכרה בבת ים, באור יהודה ובראשל"צ. בתחום הזה יש המון פוטנציאל: אם אתה מבין שהאוכלוסייה תכפיל את עצמה ויהיה צורך בהמון דירות, ושהמדינה לא מסוגלת לספק אותן בראייה ארוכת טווח, אז המחסור בדירות יתעצם ומחירי השכירות יעלו. זה כבר קורה דה־פקטו. אז יש לזה הרבה פוטנציאל וגם הרבה היגיון: חוזים נוחים ותקופות ארוכות ותחזוקה.

"אנחנו חזקים מאוד גם בהתחדשות עירונית, שם אנחנו אחראים ל־10 אלף יח"ד. פינוי־בינוי הוא דבר נכון, תכנונית ומרקמית. שם הדברים לוקחים המון זמן, עשר שנים כמעט, אבל כשאתה עושה אותו אתה משנה את פני העיר ועושה טוב לכולם, ולכן אנחנו פעילים בתחום ומאמינים בו. הרי אין לך עתודות קרקע בערים המרכזיות, וזו הדרך הטובה, הנוחה והחכמה ביותר 'ליצור' אותן".

נכנסת לתפקיד לפני כמעט שש שנים, כשהחברה עברה טלטלות קשות. איך מתקיים הליך השיקום?

"כל הטלטלות הן כבר היסטוריה לא רלוונטית. בשנה־שנתיים הראשונות שלי כמנכ"ל הזכירו כל הזמן את המצב הכלכלי הקשה ואת התחלופה של המנהלים. היום אנחנו במקום שונה לגמרי".

בהקשר הזה, בטח לא הזיק שבאת משוק ההון.

"כן, כי אני יודע לדבר עם המוסדיים: מה הם רוצים, מה הם מחפשים, איך הם חושבים. כמובן שהתשואות חשובות להם, אבל חשוב להם גם לדעת שמי שיישב מולם יעשה דברים טובים לחברה כולה ולכלל בעלי המניות, ולא רק עבור בעל המניות העיקרי”.