מהפכה בפינוי-בינוי: גם בן משפחה זכאי לדירה בפרויקט
מודל חברתי חדש בפרויקטים של פינוי-בינוי מציע לתת זכות ראשונים לבני משפחתם של בעלי הדירות הוותיקים בבניין. מהן המשמעויות החברתיות של המודל, והאם הוא יתרום לקידום מיזמים של התחדשות עירונית?
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
בעשור האחרון מתמודדת מדינת ישראל עם משבר דיור קשה במיוחד, כאשר זוגות צעירים רבים מוצאים את עצמם ללא אופק לדירה - להם ולמשפחה שבדרך. גם הניסיון של שר האוצר משה כחלון לחלץ את אותם הזוגות מהתלות בהוריהם, באמצעות תוכנית מחיר למשתכן, לא מייצרת נכון לעכשיו את האפקט המתבקש. שוק הדיור בשנת 2019 עדיין ממוקד במדינת תל אביב, וכך יוצא שרובם המכריע של הצעירים נוהים למרכז הארץ ומחירי הדירות באזור הולכים ומטפסים מעלה.
במציאות לא פשוטה זו, אחד מאפיקי הנדל"ן היחידים שמספקים תקוה לצעירי הארץ הוא תחום ההתחדשות העירונית. כידוע, במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי כל בעל דירה מקבל בתמורה לדירתו הישנה דירה חדשה וגדולה יותר עם תוספת של מרפסת, חניה ומחסן. כל פרויקט שכזה מלווה על ידי בנק מלווה, המנפיק את הערבויות הבנקאיות והביטחונות לכל דייר לפני הריסת דירתו הישנה.
משרדנו, המלווה זה למעלה מעשור פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, ומתמחה בייצוג בעלי דירות בלבד, מודע היטב לסיטואציה המורכבת שזוגות צעירים בישראל מתמודדים איתה. מהיכרות אישית עם מאות משפחות בפרויקטים של פינוי-בינוי, אני ער לצורך של בעלי הדירות לשמור על שלמות ואחדות המשפחה, או במלים פשוטות יותר - לאפשר לדור ההמשך לרכוש דירה בפרויקט החדש.
העבודות בפרויקט אגרובנק בחולון, שמלווה משרד עוה"ד יוסי אומיד ושות'
בעקבות הצורך הזה, מוביל משרדנו את מודל הבן הממשיך. המודל הייחודי אינו אלא מהפכה חברתית של ממש, המאפשרת לילדיהם של בעלי דירות במיזמי פינו-בינוי לקבל אף הם דירה חדשה בפרויקט, ולגור בקרבת ההורים - אחד היתרונות הגדולים עבור זוגות צעירים עם ילדים.
בהתאם למודל זה, מחייב משרדנו בחוזה את יזם הפרויקט לתת בין היתר זכות ראשונים לילדיהם של בעלי הדירות לרכוש דירה בבניין החדש. הדבר מתבצע הלכה למעשה בשני מישורים:
• דרישה מהיזם למכירת הדירות לבן הממשיך - לפי המחיר הנמוך המופיע בדו"ח האפס של הבנק המלווה, ולא לפי מחירי הדירות המוצעים לציבור הרחב בשוק החופשי. בכך, מתקבלת הנחה משמעותית לבן הממשיך.
• כל יזם נדרש לתת לבן הממשיך הנחה של 5% על מחירון דו"ח האפס של הבנק המלווה.
משמעות המודל החברתי היא הוזלה מצטברת של 15%-20% ביחס למחיר הדירה אשר תימכר בשוק החופשי. מהלך זה הביא עד היום משפחות רבות לרכוש דירות לילדיהן, ומאפשר לשמור על אחדות המשפחה גם בסיומו של התהליך.
יתרון נוסף של המודל טמון בסיוע לזוגות הצעירים, אל מול הצורך "להביא מהבית" הון ראשוני של מאות אלפי שקלים, בבואם ליטול משכנתא לרכישת דירה חדשה. זאת, באמצעות העמדת דירת ההורים ודירת הבן הממשיך כבטוחה לבנק נותן המשכנתא, הן לרכישת הדירה והן במתן ההון הראשוני הנדרש מהבן הממשיך.
מודל הבן הממשיך הוא פרי רעיון חברתי שלי ושל צוות משרדי, הרואה בבעלי הדירות את בעלי הקרקע, וככאלה יש להם בעינינו את הזכות להפיק מהנכס שברשותם את המקסימום. אמנם, פרויקטים של פינוי-בינוי נועדו בראש ובראשונה למגן אלפי משפחות בישראל מאסונות עתידיים, דוגמת רעידות אדמה. אולם, שימוש נכון ומקצועי במיזמים אלה, צריך ויכול להניב גם הישגים חברתיים-כלכליים משמעותיים, ולסייע בצמצום הפערים בחברה הישראלית.
העו"ד והפעיל החברתי יוסי אומיד
פתרון למצוקת הדיור
ומה עם היזמים? לכאורה, הם המפסידים מהמודל החברתי שפיתחנו. אבל רק לכאורה. בפועל, אין בזכות הראשונים לבן הממשיך כדי לפגוע בכלכליות הפרויקט, להיפך: מכירת הנכסים לדור ההמשך מגבשת ליזם קבוצה מקדמית נאה של רוכשי דירות, שאותם הוא יכול להציג לבנק המלווה ולהשיג בנקל את הסכמתו למימון הפרויקט - מתחילתו ועד לסיומו. כידוע, בנקים מלווים מבקשים לרוב לראות חוזי מכירות דירות חתומים מראש, כתנאי למתן הליווי הבנקאי והמימון הנדרש.
למעשה, מודל הבן הממשיך מציע אפשרות ריאלית לאלפי זוגות צעירים בישראל לרכוש דירה באזורי ביקוש, ולגור לצד הוריהם ומשפחותיהם. מספיק שהמודל הזה יאומץ בעשרות פרויקטים של
פינוי-בינוי, מתוך מאות המיזמים המקודמים כיום, כדי שמדינת ישראל תשיג מטרה חשובה וחיונית: פתרון דיור מיידי עבור זוגות צעירים בתחילת דרכם, וחשוב מכך - שמירה על שלמות המשפחה ומניעת הגירה של הדור הצעיר לערים אחרות.
בימים אלה מקדם משרדנו, בתמיכת משרדי ממשלה, את יישום המודל גם ברמה הארצית. היעד הוא הוספת תיקון לחוק פינוי-בינוי, שיעגן את מודל הבן הממשיך כחלק בלתי-נפרד ממיזמי התחדשות עירונית בישראל. צעד כזה יסייע לכל אותם בנים ובנות ממשיכים ליהנות מדירה משלהם מכוח החוק, ויביא לשינוי אמיתי בשוק הנדל"ן בישראל.
הכתבה הוכנה בשיתוף משרד עורכי הדין אומיד ושות'. הכותב הוא הבעלים והמייסד של המשרד
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
