הסתבכות עירונית: האם חוק המאכערים עזר לבעלי הדירות?
שנה וחצי אחרי שנכנס לתוקף, החוק שאמור להגדיל את כוחם של בעלי הדירות כמעט שלא נאכף בשטח, ותרומתו לקידום פרויקטים עומדת גם היא בסימן שאלה. עו"ד אוריתה קורנובסקי "המאכערים ממשיכים להסתובב בשכונות ולהחתים על מסמכים"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), שפורסם באפריל 2017 וידוע בכינויו "חוק המאכערים", היה אולי הניסיון הממשלתי החשוב ביותר עד כה להסדרת פעילותם של "המארגנים" בענף ההתחדשות העירונית. הוא בא כתוצאה מתופעה שהלכה והתעצמה בשנים האחרונות, עם צמיחתו המתמדת של תחום ההתחדשות העירונית. גורמים רבים בשוק הנדל"ן ומחוצה לו החלו להתעניין בעסקות פינוי-בינוי ותמ"א 38, והחתימו בעלי דירות בבניינים ואף במתחמים שלמים על מסמכי התקשרות דרקוניים, לרוב באופן חפוז ומהיר. כך הצליחו מארגנים רבים לקשור בעלי דירות בהסכם בלעדיות ולכבול אותם לתקופה בלתי-מוגבלת, בלי קשר למידת הצלחתם בשטח.
פרויקט תמ"א 38. דרישות לא סבירות מהמארגנים צילום: אוראל כהן בחלק מהמקרים אף התגלה המארגן כגורם מזיק ומפריע, וכל התנהלותו, מרגע שהחתים את בעלי הדירות על הסכם ההתקשרות, היתה מוכוונת אך ורק להגדלת רווחיו האישיים – גם אם היה זה על חשבונם של בעלי הדירות, שאותם הוא אמור לייצג. ואכן, כמה מסעיפי החוק מתייחסים לנקודה זו, ומחייבים את המארגן ליידע את בעלי הדירות, בין השאר, על גובה שכר הטרחה שהוא אמור לקבל מהיזם, וכן על עניין או קשר אישי שלו לעסקה, ככל שאלה קיימים. מלבד זאת, החוק מחייב את המארגן לפעול לטובת בעלי הדירות בהגינות, נאמנות, שקיפות ובדרך מקובלת, וכן חלה עליו החובה לשמור בסודיות כל מידע שהגיע אליו מבעל דירה, למעט עצם חתימתו על ההסכם.
בנוסף, החוק מגביל בזמן את תוקפם של אותם הסכמים לארגון עסקות בין בעלי הדירות לבין המארגנים, ומגדיר לוחות זמנים שבמידה שאינם מתקיימים - ההסכם פוקע ללא זכות פיצוי למארגן, ובעלי הדירות רשאים לקדם את פרויקט ההתחדשות העירונית בעצמם או באמצעות מארגן או יזם אחר. לשם כך, החוק קובע לגבי כל סוג של עסקה, פינוי-בינוי או תמ"א 38, אבני דרך שעל המארגן לעמוד בהן כדי שההתקשרות תישאר בתוקף, כראיה למידת רצינותו בקידום העסקה. כך למשל, הסכם עם מארגן שלא עמד באבן הדרך הראשונה (גיוס חתימותיהם של בעלי הדירות) יפקע בחלוף חצי שנה ממועד חתימת ההסכם עם הדייר הראשון. במקרה שהמארגן עמד בלוחות הזמנים, יוארך תוקף ההסכם, כאשר משך ההארכות ותנאי כל הארכה תלויים בסוג העסקה.
הגבלה נוספת שמטיל החוק על מארגני העסקות היא החובה לקיים כנס דיירים (בהודעה של שבוע מראש לפחות, ובכתב), וזאת לצורך מתן הסבר על הסכם הארגון לעסקה. אם לפחות 40% מבעלי הדירות נעדרו מהכנס, לא יהיה לו תוקף. ואם לא די בכך, על המארגן חלה החובה לתעד את הכנס ולשלוח לבעלי הדירות את הפרוטוקול, תוך הנגשת המידע בשפות נוספות מעבר לעברית, ככל שיש צורך בכך.
זהירות מרגולציה נשכנית
שרת המשפטים, איילת שקד, הבטיחה לפני כשנה כי החוק החדש "יחסל את תופעת המאכערים המתפרנסים מהחוזים הדרקוניים, ויפתח את השיבר ליוזמות התחדשות עירונית שנתקעו או נבלמו". גם במשרדי האוצר והבינוי והשיכון מיהרו לברך, וטענו כי החוק יזרז את תהליכי ההתחדשות בערי ישראל.
אך האם החוק מעורר התקווה, שנכנס לתוקף כבר ב-2017, באמת שינה את המציאות בשטח? לא כולם סבורים כך. עו"ד אוריתה קורנובסקי, מייסדת שותפה במשרד עו"ד קורנובסקי גבאי זיתוני (KGZ), המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, אומרת כי "הרשויות לא מתייחסות לחוק ברצינות ואוכפות אותו עם הסנקציות הדרושות. שוק הפינוי-בינוי עדיין עומד פרוץ, והמציאות מראה כי המאכערים ממשיכים להסתובב בשכונות – לרוב בכאלו שמתגוררים בהן אנשים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יחסית – ולהחתים בעלי דירות על מסמכים שעלולים, בבוא היום, לחזור אליהם כבומרנג".
עו"ד אוריתה קורנובסקי. יש להיזהר מרגולציה נשכנית צילום: צילום: באדיבות המשרד באותה נשימה, קורנובסקי מדגישה כי לשון החוק מעמידה את השוק במצב בלתי-אפשרי: "החוק כפי שהוא מנוסח כיום מטיל אחריות כבדה על המארגנים ומציב להם סטנדרטים נוקשים ולעתים אף לא הגיוניים - עובדה שיכולה להכשיל מלכתחילה פרויקטים רבים". לדבריה, "יש להיזהר במגבלות שמטילים על פרויקטים של התחדשות עירונית. המציאות מוכיחה כי רגולציה נשכנית מדי עלולה להכביד, לעכב ואולי אף למנוע עסקות. החוק מקדם מטרה מבורכת – הגנה על בעלי הדירות – אך צריך להישמר מיצירת חסמים ותנאים שהשוק לא יהיה מסוגל לעמוד בהם".
כדוגמה לכך מביאה קורנובסקי את חובת כינוס הבעלים: איתור 40% מבעלי הדירות ושליחת הודעה מראש ובכתב למענם הידוע הן דרישות בלתי-הגיוניות שיצריכו מהמארגן להשקיע משאבים רבים, ויעמידו את תוקפו של כנס הדיירים בספק מתמיד. גם לא ברור כיצד יוכל המארגן להוכיח את קיומם של התנאים האלה.
"בנוסף, לוחות הזמנים הקבועים בחוק לכל אבן דרך עלולים גם הם לעמוד לרועץ בקידום הפרויקט. קשה להבין כיצד ניתן יהיה לעמוד באבני הדרך בשלבים המתקדמים כמו הגשת תוכנית למוסד תכנון או בקשות להיתרי בנייה, בעוד שטרם נחתם הסכם סופי ומלא בין היזם לבעלי הדירות".
הניסיון שצבר משרדה בליווי עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית הביא את קורנובסקי למסקנה כי חוק ההסכמים לארגון עסקות הציב כללים נוקשים מדי בענף שבו תלוי עתיד שוק הדיור הישראלי: "אנו יודעים עד כמה קשה להניע מהלך מוצלח של התחדשות עירונית, בייחוד שמדובר בפרויקטים של פינוי-בינוי, שהם רחבי היקף במיוחד. לכן, חשוב להקפיד שהרגולציה לא תהרוג את שוק המארגנים ההגונים, בבחינת לשפוך את התינוק עם המים".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
