עו"ד הילה גבאי-זיתוני: "תמ"א 38 לא לומדים מכתבה בעיתון"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אף שחדשות לבקרים אנו שומעים וקוראים על פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, רק מעטים מהם יוצאים בסופו של דבר אל הפועל. הסיבה לכך, היא שהצלחתם של פרויקטים מעין אלה היא ספקולטיבית בעיקרה, ותלויה בשלושה גורמים עיקריים, שכל אחד מהם מורכב כשלעצמו ומונע משיקוליו הוא: בעלי הדירות, אשר חולמים על הגדלת ערך הנכסים שלהם; היזם שנבחר לקדם את הפרויקט; והרשות המקומית שבשטחה עתיד להתבצע הפרויקט.

כמו בכל תחום, בחירת אנשי מקצוע מנוסים, בעלי היכרות והבנה מעמיקה של הנושא, תבטיח, או לכל הפחות תמקסם, את סיכויי ההצלחה. במקרה של התחדשות עירונית, הכלל הזה מקבל משנה תוקף: בשל מורכבותם של פרויקטים אלה, הסיכוי לקדמם ללא ליווי מקצועי ומיומן, ובהתנהלות סדורה, מאורגנת ונכונה - הינו קלוש.

למרות זאת, בפרויקטים רבים, בעלי הדירות מאמינים כי יוכלו להתקדם על בסיס ידע שצברו מכתבה בעיתון או מחיפוש בגוגל, ויצליחו להוציא את הפרויקט לפועל ללא ליווי מקצועי. ואולם, הניסיון מלמד כי התנהלות כזו לרוב לא משיגה את המטרה הנכספת, והפרויקט נגנז עוד בטרם קרם עור וגידים.

הדרך הנכונה לקידום פרויקט התחדשות עירונית, אשר תגדיל משמעותית את הסיכויים להצלחתו, היא לפעול באופן סדור, בהתאם לשלבים הבאים:

בניין המיועד לתמ"א בפתח תקוה. פרויקט התחדשות עירונית לא חייב להיות מלחמת התשה צילום: עמית שעל

שלב ראשון: בחירת נציגות בעלים

משהחליטו בעלי דירות בבניין לבצע פרויקט של התחדשות עירונית בבניינם, הצעד הראשון שעליהם לעשות הוא להתארגן ולבחור נציגות בעלים, שתפעל מטעמם לקידום הפרויקט. הנציגות תיבחר באסיפה של בעלי הדירות, שתכונס בהודעה מראש, שם ידונו בעלי הדירות בכוונתם לקדם פרויקט, יבררו את מידת ההסכמה או ההתנגדות לו, ויבחרו נציגות ראויה מטעמם שתהיה זמינה להנעתו.

די בחתימתם של רוב בעלי הדירות לצורך הסמכת הנציגות. כתב המינוי יפרט את הסמכויות שמאצילים הבעלים לחברי הנציגות, ובהן בחירת עו"ד, קיום פגישות עם יזמים שונים וניהול מו"מ מול אותם יזמים.

בחירת נציגות כדין הינה שלב חשוב, שנועדה, בין היתר, לתת "מנדט" לאותה הנציגות לפעול בשם יתר בעלי הדירות, ולמנוע טענות עתידיות כנגד חברי הנציגות.

שלב שני: בחירת עו"ד

הצעד הבא הוא בחירת עו"ד על ידי הנציגות שנבחרה. לעתים קרובות מדי מגיעים למשרדנו בעלי דירות שהחלו "לברר לגבי יזם/קבלן שיקדם את הפרויקט שלהם וייתן להם הצעות" - עוד בטרם בחרו משרד עו"ד שילווה אותם. זהו צעד שגוי, שעלול לחזור לבעלי הדירות כבומרנג בהמשך הדרך. זאת, משום שאותם בעלי דירות אינם מודעים בהכרח לשאלות ולנושאים נוספים שיש לבחון ולשקול בטרם בחירת היזם, וכתוצאה מכך עלולים לעשות בחירות שגויות, שהדרך חזרה מהן תהא מורכבת, ולעתים בלתי-אפשרית.

חשוב לציין כי עוה"ד שייבחר יעניק את שירותיו לבעלי הדירות ללא כל עלות מצדם. את שכר הטרחה הוא יקבל, בבוא העת, מהיזם שייבחר על ידם. לכן, אין כל סיבה שלא לשכור את שירותיו החל מהיום הראשון, מה שיקנה לבעלי הדירות יתרון משמעותי כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט.

בנוסף, חשוב ואף הכרחי, שעוה"ד שייבחר יהיה בעל ניסיון ומומחה בתחום ההתחדשות העירונית. על מנת שיוכל להירתם ולסייע תחילה בארגון בעלי הדירות ובהמשך להתמודד עם קשת האתגרים הקיימים בפרויקטים הללו, כגון: מתן מענה הוגן וריאלי לבעלי דירות עם צרכים מיוחדים, בעלי דירות "בעייתיים", שאותם יש "לפצח" בעזרת פתרונות יצירתיים ועוד.

שלב שלישי: בחירת היזם

בעת בחירת היזם, בעלי הדירות חייבים לתת את הדעת לניסיונו הקודם בפרויקטים מסוג זה, וכן למידת היכרותו ויחסיו עם הרשות המקומית הרלוונטית. כמו כן, רצוי לדרוש מהיזם רשימת ממליצים מפרויקטים קודמים שלו, ואף לגשת ולראות פרויקטים שבוצעו על ידו בשטח.

גם כאן, תבוא לידי ביטוי תרומתו של עו"ד מקצועי, מנוסה ומיומן, אשר מצוי ומעורה בקהיליית הנדל"ן, ומכיר מקרוב מגוון רחב של חברות ויזמים. זאת, לצד הכלים שיש בידיו לבחון את איתנותן הפיננסית של החברות, את רמת המקצועיות והניסיון שלהן, את התאמתן לפרויקט הספציפי ואת יכולתן הריאלית להוציא פרויקט לפועל.

עו"ד הילה גבאי-זיתוני צילום: חיים כהן

שלב רביעי: ניהול המו"מ המשפטי והמסחרי

השלב הרביעי, שבסיומו אמור להיחתם ההסכם המפורט בין בעלי הדירות ליזם, הוא ניהול המו"מ המשפטי והמסחרי מול היזם ובא כוחו. גם כאן מדובר בשלב קריטי, אשר הכרחי להטמעתן החוזית של הסכמות הצדדים, ולעיגון הזכויות, הערבויות והביטחונות המגיעים לבעלי הדירות במסגרת ההסכם.

אפשר, אם כן, שפרויקט התחדשות עירונית לא יתנהל כ"מלחמת התשה" עגומה ומורטת עצבים. הקפדה על ארבעת הכללים המצוינים לעיל, והכרה בחשיבותו של ליווי משפטי כבר משלביו הראשוניים של הפרויקט, חיוניות מאין כמותן להצלחתו, כמו גם - ולא פחות חשוב מכך - לשקט הנפשי של בעלי הדירות.

הכותבת היא שותפה מייסדת במשרד עו"ד KGZ - קורנובסקי גבאי זיתוני