חשש מהצפה בשוק המשרדים בבני ברק ובפתח תקווה

בשנה החולפת נשמרה יציבות במחירי השכרת המשרדים ברוב אזורי התעסוקה ברחבי הארץ, ובהם גם שוק המשרדים של תל אביב. כך עולה מסקירה של חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, נציגתה בישראל של חברתCushman & Wakefield הבינ"ל, שהגיעה לידי "כלכליסט". זאת בעוד שההערכות שניתנו בתחילתה של 2018, כי זו תהיה שנה של ירידת מחירים בשוק המשרדים התל אביבי על רקע גידול חד בהיצע, התבדו.

הסיבה המרכזית ליציבות היא עיכוב בהשלמת שני פרויקטים גדולי היקף בעיר, אשר הצפי המקורי היה כי יתאכלסו כבר ב-2018. השניים הם מגדל אדגר C ביד אליהו ומגדל TOHA בסמוך למחלף השלום. כתוצאה מכך, במקום תוספת של 170 אלף מ"ר לשוק המשרדים של העיר כפי שנחזה בתחילת השנה, התווספו לשוק שטחי משרדים בהיקף של 102 אלף מ"ר בלבד.

מקור: אינטר ישראל צילומים: גלעד קוולרצ'יק, עמית שעל, מיקי אלון

בתל אביב בחנה הסקירה שמונה צירים עיקריים: רוטשילד, שאול המלך, מנחם בגין, יגאל אלון, קו החוף (רחובות הירקון והרברט סמואל), רמת החייל, וכן אזור הבורסה ברמת גן ואזור העסקים של בני ברק (ה-BBC) הנחשבים כחלק ממע"ר (מרכז עסקים ראשי) תל-אביב. באזורים אלה עמדו דמי השכירות החודשיים על מחיר ממוצע של 97 שקל למ"ר, כפי שהיו ב-3 השנים האחרונות.

ירידת מחיר ברוטשילד

בחלוקה לאזורים ציר מנחם בגין, שנטל את תואר האזור בעל דמי השכירות היקרים ביותר משדרות רוטשילד במהלך החציון הראשון של השנה, שמר על התואר בחציון השני במהלכו עמד מחיר השכירות על 113 שקל למ"ר לעומת 115 שקל למ"ר אשתקד. האזור הפך בשנתיים האחרונות לציר בעל היצע המשרדים הגדול ביותר, בעקבות השלמת עזריאלי שרונה ומידטאון. כיום עומד סך שטחי המשרדים באזור על 870 אלף מ"ר המהווים 29% מתוך כלל שטחי המשרדים של מע"ר ת"א.

בשדרות רוטשילד, בהם חלה ירידת מחיר של כ-7% בשנה האחרונה, עמדו דמי השכירות הממוצעים בחציון השני של 2018 על 109 שקל למ"ר. בציר שאול המלך נרשמה יציבות בדמי השכירות הממוצעים שנותרו על 108 שקל למ"ר. ביגאל אלון (97.5 שקל למ"ר) באזור הבורסה (90 שקל למ"ר) ובאזור קו החוף (78 שקל למ"ר) נשמרה השנה יציבות מחירים.

אזור העסקים של בני ברק מצליח בשלב זה לשמור על יציבות, עם מחיר ממוצע של 78 שקל למ"ר, הזהה לזה של השנה שעברה. ואולם מספר גדול של פרויקטים אשר צפויים להסתיים בו בשנים הקרובות צפויים להגדיל את ההיצע בהיקף של 280 אלף מ"ר במצטבר, ובאינטר צופים לו ירידת מחירים. המדובר במגדל לאומי קארד, מגדל הכשרת היישוב, ומגדל הפניקס. ברמת החייל נרשמה עלייה של כ-2% בדמי השכירות לרמה של 81 שקל למ"ר.

ניתוח של הפרויקטים המקודמים מעלה כי ב-4 השנים הקרובות יתווספו למע"ר תל אביב 880 אלף מ"ר של שטחי משרדים. כמחצית מהשטח נבנה במסגרת פרויקטים של קבוצות רכישה או במגדלים בהם מחזיקים בעלים רבים. לאור זאת הצפי הוא כי בעלי שטחים קטנים, הנחשבים לקשים יותר להשכרה, יאלצו להתגמש במחירי השכירות.

רחובות מתייקרת

בסקירת האזורים הממוקמים במעגל השני והשלישי לתל אביב, נמצא כי בפתח תקווה חלה ירידה קלה של כ-3% במחירי השכירות לרמה של 73 שקל למ"ר, עקב היחלשות הביקושים, לצד עודף בהיצע. בשנים הקרובות צפוי ההיצע להמשיך לגדול במאות אלפי מ"ר לאור אכלוסם הצפוי של פרוייקטי בסר סיטי (180 אלף מ"ר), גלובל טאואר (105 אלף מ"ר), פארק עופר (50 אלף מ"ר) ומגדל ששון חוגי (25 אלף מ"ר).

בהרצליה פיתוח נרשמה השנה עליה של כ-2% בדמי השכירות מ-97 ל-99 שקל למ"ר. בפארק המדע הממוקם בנס ציונה ובברחובות, נמשכה גם ב-2018 עליית המחירים, ואלה התייצבו על 71 שקל למ"ר המשקפים עלייה של 6% לעומת סוף שנת 2017.

בבאר שבע ממשיך שוק המשרדים הצעיר להתפתח. בשנתיים האחרונות הסתיימה בנייתם של 3 מבנים בפארק הטכנולוגי גב-ים נגב והחלה בנייתו של הרביעי. בסך הכל מדובר על כ-60 אלף מ"ר, שבהם תפוסה כמעט מלאה. כעת נכנס שחקן חדש לעיר, חברת אושירה, הבונה בניין נוסף בשטח של 16 אלף מ"ר. במהלך השנה חלה עליית מחירים בעיר בשיעור של

5.5%, ואלה עומדים כעת על 76 שקל בממוצע למ"ר.

בירושלים נותר שטח המשרדים מצומצם בשל מיעוט בבניה בשנים האחרונות. לאור זאת, בשטחים הקיימים נותרו אחוזי תפוסה גבוהים ודמי השכירות שמרו על יציבות סביב ה-80 שקל למ"ר באזור מלחה, ו-72 שקל למ"ר בהר חוצבים שם נרשמה ירידה של 2% במחצית הראשונה. באזור חיפה, פארק מת"ם, פארק מדעי החיים, ושטחי משרדים בבעלות מליסרון שמרו על אחוזי תפוסה גבוהים ודמי השכירות הממוצעים עומדים על 69 שקל למ"ר.