ליאור זייטלר: "גם כיום, ישנם בעלי דירות שלא עושים את המובן מאליו"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

לפני מספר שבועות, בבוקרו של יום בהיר ושטוף שמש, החליטו בני הזוג ש' מחדרה לבקר בביתם החדש הנבנה ברמת גן - דירה בקומה הרביעית בפרויקט תמ"א 38/2 של חברה יזמית מוכרת. כשהגיעו לאתר, הופתעו לראות כי צוות הפועלים שעבד במקום מנה ארבעה אנשים בלבד. עבור בני הזוג היה זה תמוה, שכן לפי הבטחת היזם אמור היה הבניין, ובכלל זה דירתם שלהם, להתאכלס בראשית 2020. אחרי מספר בירורים עלה בידם של בני הזוג להבין את הסיבה: החברה היזמית, שגם בונה באתר, נמצאת בקשיים כלכליים חמורים. הבנייה במתחם נעצרה לחלוטין, וכיום נעשה ניסיון למצוא קבלן חלופי לפרויקט.

הסיפור של בני הזוג ש' אינו מקרה בודד. רבות דובר בעת האחרונה על הקשיים שאיתם מתמודדים גורמי הביצוע בענף הבנייה, בעיקר חברות קבלניות קטנות ובינוניות, שההאטה הכללית בשוק הנדל"ן משפיעה גם על חוסנן הכלכלי. בעקבות המצב, הכולל ירידה במספר העסקות והתחלות הבנייה, רבים מהם נאלצים להוריד מחירים, ובלבד שיצליחו למכור את הדירות החדשות ולעמוד בהחזר ההלוואות לבנקים.

בסקירה של חברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט לסיכום 2018, שפורסמה בסוף החודש שעבר, צוין כי מהרבעון השני של השנה נרשמת עלייה דרמטית בהיקף כשלי הפירעון בקרב הקבלנים. לפי סקירה אחרת שביצעה באחרונה חברת המידע העסקי CofaceBdi, התחזקות הסיכונים בענף הבנייה הביאה לסגירתן בשבע השנים האחרונות של לא פחות מ-3,000 חברות קבלניות, בעוד שרק כ-1,600 חברות נוספות נוספו לענף.

שר האוצר, משה כחלון. מחיר למשתכן לא סייעה, בלשון המעטה, לגורמי הביצוע צילום: אוראל כהן

באופן טבעי, הירידה בהתחלות הבנייה יוצרת לחץ מחירים על הקבלנים בקבלת עבודות, וכך רווחיותן נפגעת. בנוסף, ככל שמשך שיווק הדירות בשוק מתארך כך גוברת הפגיעה בתזרים הקבלנים, ומנגד, הנגישות שלהם למקורות מימון נוספים נותרת נמוכה. קושי נוסף שעמו מתמודדים הקבלנים טמון בדרישות הרגולטוריות הרבות בתחום הבטיחות, כשנכון להיום, קבלן הביצוע נושא במרבית הסיכונים בפרויקט. גם תוכנית מחיר למשתכן, בבת עינו של שר האוצר משה כחלון, לא סייעה לגורמי הביצוע, בלשון המעטה, כשייבשה את השוק החופשי והיטתה את הביקוש לעבר השוק המסובסד.

לא פלא אם כן שקבלנים רבים נמנעים מלגשת למכרזים שמוציא משרד הבינוי והשיכון, בעיקר באזורי הפריפריה, ותחת זאת פונים לתחום ההתחדשות העירונית – היחיד שעוד מספק רווחיות כלשהי מחוץ לתוכנית הממשלתית. נכון להיום נמצאים בביצוע 1,784 פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 - כ-10% מכלל התחלות הבנייה - על ידי 419 קבלנים.

עם זאת, מדובר בפרויקטים מורכבים שאורכים זמן רב, וכמו שלמדו רוכשי הדירות בפרויקט בר"ג - גם שם המצב לא אידיאלי: בכ-15% מהפרויקטים בהתחדשות עירונית הוחלף קבלן הביצוע לפחות פעם אחת והקבלנים מוגדרים בסיכון גבוה, גם זאת לפי הסקירה של דן אנד ברדסטריט לסיכום 2018. עוד מראים הנתונים כי החל מהרבעון השני של 2018, חלה עלייה דרמטית במספר חברות הקבלן שנכנסו לחדלות פירעון.

כל הצדדים מרוויחים

באופן טבעי, מי שנפגע מהירידה בחוסנם הכלכלי של הקבלנים, מלבד הקבלנים עצמם, אלה הם רוכשי הדירות. גם כשמדובר בקבלנים שמצליחים להחזיק את הראש מעל למים ולשרוד, הרי שהתקופה הקשה מתבטאת פעמים רבות בטיב העבודה שהם מוכנים (או יכולים) לבצע. כך, קבלנים רבים נאלצים לחסוך בהוצאות ומספקים בסופו של דבר מוצר מוגמר ברמה נמוכה מזו שתוכננה בתחילה.

"ענף הבנייה מושפע ממגוון משתנים עקיפים וישירים היוצרים לחץ על הקבלנים, דוגמת רגולציה, מגמת מחירי הדיור, עלות העסקת כוח אדם וחומרי הבנייה. לאור זאת, אני בהחלט נתקל כיום במקרים שבהם יש ניסיון לחסוך בעלויות ולעגל פינות מצד הקבלן, בעת תכנון הפרויקט כמו גם במהלך העבודות באתר", אומר ליאור זייטלר, מהנדס בניין והבעלים של חברת א.ל. הנדסה, המספקת שירותי פיקוח בנייה ומלווה בין השאר דיירים רבים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

"הרצון לחסוך מתבטא לעתים בשילוב גורמי מקצוע ויועצים חסרי ניסיון בתחום ובעלויות פחותות מהמקובל. לא אחת הדבר ניכר גם בטיב החומרים המשמשים בעבודות, תוך שנעשה שימוש בחלופות זולות. במקרים חריגים, החלופות האלה כלל לא עומדות בדרישות התקן".

אז מה אמור להדליק לבעלי הנכסים והרוכשים נורה אדומה? לפי זייטלר, הסימנים המחשידים הבולטים כוללים ירידה חדה במספר הפועלים באתר וכן עיכוב בלוחות הזמנים שסוכמו להתקדמות הבנייה. בנוסף, אי-עמידה במפרט הטכני שסוכם מראש, או בדרישות תוכנית הבנייה, צריכה גם היא לסמן כי משהו אינו כשורה.

אחד הפתרונות העומדים לרשותם של בעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי הוא לשכור את שירותיו של גורם הנדסי מפקח, המייצג ומלווה אותם מתחילת הדרך ועד להשלמת הפרויקט. שכרו של המפקח אינו משולם מכיסם של בעלי הדירות – בדומה לעורך הדין המייצג את בעלי הנכסים בפרויקטים כאלה, גם את שכר מפקח הבנייה מחויב לממן היזם. בתחילת דרכה של ההתחדשות העירונית ויתרו חלק מבעלי הדירות על צירופו של גורם הנדסי מלווה, ונתקלו לא פעם במרוצת השנים בכשלי ביצוע של הקבלן. כיום המצב שונה, וכמעט שאין פרויקטים המתנהלים ללא עין מפקחת מטעם בעלי הנכסים.

"צריך לזכור שבשונה מרכישת דירה מקבלן, שם היזם הוא בעלי הקרקע והעסקה נעשית מולו, בפרויקטים של התחדשות עירונית שילובו של מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות הקיימות הוא דבר מתבקש, כמעט מובן מאליו. רצוי מאוד לשלב את המפקח מוקדם ככל הניתן, כך שילווה את הדיירים מתחילתו של ההליך, בשלב המשא ומתן, ולעתים עוד לפני כניסת היזם או הקבלן הנבחר לפרויקט.

ליאור זייטלר. אף פעם לא מאוחר למנות מפקח צילום: עדי לם

"רק המפקח יכול לוודא שהתכניות שהוצגו בפני בעלי הקרקע מבוצעות בדיוק כפי שהיזם התחייב: הוא יעקוב באופן שוטף אחר עבודת הבנייה באתר, יוודא כי החומרים שהקבלן עושה בהם שימוש הם איכותיים ועל פי התקנים הנדרשים, ידאג שהביצוע תואם את התכנון המקורי, יתריע בפני כשלים ואף ימנע מבעוד מועד מפגעים אשר עלולים להוות סכנה בהמשך".

באשר לפרויקטים שיצאו לדרך ללא גורם הנדסי מלווה, מסתבר שאף פעם לא מאוחר. לדברי זייטלר, גם אם כבר נחתם ההסכם בין הדיירים לבין היזם, עדיין ניתן וצריך למנות מפקח.

יחסי הרוכשים-קבלן הם דבר עדין וקריטי לביצוע הפרויקט. הבאתו של מפקח לא עלולה לסמן לקבלן על אי-אמון מצד הרוכשים?

"כיום מרבית היזמים והקבלנים, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, מבינים כי שילוב של גורם מפקח בהליך הבנייה הוא נכון ויעיל גם עבורם. מפקח עם ניסיון וידע הנדסי מתאים מתריע על כשלים קיימים או צפויים לא רק בנוגע לדירות הבעלים אלא גם בשטחים המשותפים במבנה, כמו הלובי והחניון התת-קרקעי. כלומר, תיקון הליקויים או מניעתם כבר בשלבים מוקדמים, משרתים גם את צד היזם.

"חשוב שהפרויקטים יהיו רווחיים ליזם. למעשה, לא ניתן לפעול בדרך אחרת, וכך אני גם מציין בפני כל בעלי הדירות שאנו מלווים", מדגיש זייטלר. "מפקח בעל ניסיון יודע שפגיעה ברווחיות הפרויקט עלולה להוריד כל עבודת הקבלן לטמיון ואף להביא לעצירת הבנייה. לצד זה, ובייחוד בתקופה של האטה בשוק, צריך לוודא שזה לא בא על חשבון בעלי הדירות הקיימות, שמסרו את דירתם ועשו את העסקה הכלכלית הגדולה בחייהם, וכמובן צריכים לקבל את מה שסוכם מראש ובטיב הראוי".