מרכז טאוב: מדד היכולת לרכוש דירה לפי מספר המשכורות – לא מדויק
עפ"י המחקר של המכון, המדד הנפוץ של מספר המשכורות הדרוש כדי לרכוש דירה אינו מדויק ואף מטעה, עקב שינויים שחלו בשוק העבודה לאורך התקופה. המחקר מצא, כי מדידת סוגיית הדיור לפי היחס להכנסה הפנויה של משק הבית מתאימה יותר
מחקר של קיריל שרברמן ממרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל, בוחן לראשונה את השוני בין המודל המקובל לבחינת היכולת לרכוש דירה – לפי מספר המשכורת הדרוש לרכישת דירה, לעומת ההכנסה הפנויה של משק בית.
לפי המחקר, בעוד המדד הראשון והמסורתי הציג ירידה חדה במיוחד, מתברר כי כאשר בוחנים את היכולת לרכוש דירה על ידי מדד ההכנסה הפנויה, הירידה ביכולת זו מתונה יותר והיחס הנוכחי בין הכנסה פנויה למחירי הדיור שווה ברמתו לזה שנצפה באמצע שנות התשעים של המאה שעברה. הסיבה לכך היא שההכנסה הפנויה הכוללת של משקי הבית עלתה בשיעור גבוה יותר משכר העבודה בין השנים 2016-1998 בעיקר בשל גידול המפרנסים הממוצע במשקי הבית.
לפי המחקר, העלייה החדה במחירי הדיור בישראל מאז המחצית השנייה של 2007 אשר נמשכה בעקביות גם במשך העשור שלאחר מכן, עוררה עניין רב בקרב החוקרים בארץ. בישראל, עליות המחירים החדות החלו דווקא לאחר המשבר הכלכלי של 2008, זאת בניגוד למדינות ה-OECD בהן עליית המחירים החלה מאז שנת 1998 ועד 2008. כאמור, המחקר הנוכחי לא חקר את פשר העלייה במחירי הדיור, אלא בחן את השינויים שחלו ביכולתם של משקי בית לקנות דיור.
צילום: shutterstock
לפי שרברמן, המדד הנפוץ של מספר המשכורות הדרוש כדי לרכוש דירה אינו מדויק ואף מטעה, עקב שינויים שחלו בשוק העבודה לאורך התקופה. המחקר מצא, כי מדידת סוגיית הדיור לפי היחס להכנסה הפנויה של משק הבית מתאימה יותר. לפי המחקר, החיסרון של המדידה המסורתית הוא בכך שהיא בוחנת רק את העבודה כמקור הכנסה יחיד של משק הבית, למרות שבמקרים רבים זה לא בהכרח המצב. כמו כן נכתב במחקר, כי בשל שינויי מדיניות מהותיים בשוק העבודה, שהחלו לפני כ-15 שנים, גדל מספר המפרנסים הממוצע במשקי הבית. מצב זה הוביל לכך שמשקי הבית השוו את קצב הגידול של ההכנסה המשפחתית הפנויה לקצב הגידול של התוצר לנפש, אף שהתוצר צמח בקצב גבוה יותר מההכנסה הממוצעת מעבודה. בשנים 1998-2016 גדלה ההכנסה הפנויה הממוצעת ב-2.3% בשנה, ואילו השכר הממוצע עלה ב-1% בלבד. כאמור, הכנסה פנויה של משק בית כוללת את כלל מקורות ההכנסה מכלל המקורות. לטענת שרברמן, הפער בין המדדים מעיד על כך שעדיף להסתמך על הכנסת משק הבית ולא על סמך התפתחות השכר של כל אחד מבני הבית.
כשבוחנים את הממצאים לפי שני המדדים, רואים, כי בשתי סוגי המדידות נעשה קשה יותר לרכוש דירה החל מ-2008. יחד עם זאת, על פי המדד הסטנדרטי (מספר משכורות) מאז 2010 מצב הרוכשים התדרדר בהשוואה ל-1998, ובשנת 2016 היחס היה גבוה יותר בשיעור של 20%. לעומת זאת, לפי מדד ההכנסה הפנויה מגמת העלייה מתונה בהרבה, וב-2016 קל יותר לרכוש דירה בהשוואה ל-1998. עוד מצא המחקר, כי יכולתם של צעירים לרכוש דיור לא נפגעה יותר מאשר בקרב יתר האוכלוסייה.
המחקר גם בחן באיזה אזורים בלטה הירידה ביכולת לרכוש דירה, ונמצא, כי בערים תל אביב וירושלים וכן במחוז הדרום נרשם הגידול החד ביותר, בעוד במחוזות הצפון וגוש דן ללא ת"א היכולת לרכוש דירה פחתה במידה דומה לממוצע הארצי. נקודה נוספת אליה התייחס המחקר היא המינוף, כלומר מימון רכישת הדירה באמצעות הלוואות. הנתונים מצביעים על רמת מינוף גדולה יותר ב-2017 לעומת 2009 אך ביחס ל-2000 היא עדיין נמוכה יותר. כמו כן חלה החמרה ביכולת ההחזר של משקי בית ביחס ל-2007, דבר שעלול להקשות עליהם לקבל אשראי נוסף בעתיד.
