הגשמה רוצה את כספי החיילים, הסטודנטים והחוסכים הקטנים

"כסף קטן, פיזור גדול" — זה הסלוגן של הגשמה, קרן השקעות הנדל"ן של חנן שמש ואבי כץ, שמתנוסס בימים אלה על כרזת פרסומת המזמינה את הציבור להגיע ביום רביעי הקרוב למלון דן אכדיה בהרצליה ל"השקת מוצר חדשני וייחודי בתחום השקעות בנדל"ן בינלאומי".

ל"כלכליסט" נודע כי הגשמה מתכננת להוריד את הגיוס המינימלי שלה ב־83%. אם עד כה עמד רף הכניסה על 30 אלף דולר (כ־100 אלף שקל), הרי שמעתה ההצטרפות תתאפשר גם למשקיעי 5,000 דולר בלבד (פחות מ־20 אלף שקל). הגשמה, שמגייסת השקעות באמצעות פרסום תשקיף המאושר בידי רשות ניירות ערך, מנסה להגדיל בכך את החשיפה לקהל רחב יותר, ובכלל זה סטודנטים וחיילים משוחררים, שלא בהכרח מחזיקים ב־100 אלף שקל פנויים להשקעה.

ל"כלכליסט" נודע עוד כי מאחורי המוצר החדש עומד פרסום תשקיף לגיוס של כ־60 מיליון דולר, שהגשמה עתידה לפרסם באתר הבורסה השבוע, לקרן שתשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב.

אבי כץ וחנן שמש, מנהלי קרן הגשמה. צופים תשואה של 22% ו-16% לשני הפרויקטים הראשונים צילום: עמית שעל

אולם, לראשונה מאז החלה הגשמה לגייס כסף באמצעות תשקיפים שעוברים את המסננת של רשות ני"ע, התשקיף החדש לא רק יתבטא ברף כניסה נמוך יותר, אלא גם יגייס את הכסף לקרן פתוחה, שלמעט שני פרויקטים אינה מודיעה מראש היכן הוא יושקע. זאת לעומת הגיוסים עד כה, שבהם כל תשקיף נועד לגיוס כסף להשקעה בפרויקטים ספציפיים וידועים מראש. המטרה היא לאפשר פיזור רחב יותר של ההשקעות, אך מנגד המהלך הזה מייצר חוסר ודאות בקרב המשקיעים לגבי הפרויקטים שבהם יושקע כספם.

בשלב ראשון מתחייבת הגשמה להשקיע בשני פרויקטים בארה"ב. האחד, שבעיר שיקגו, נמצא בהליכי בנייה לנכס מולטי פמילי להשכרה, והאחר, שבמדינת מרילנד, הוא פרויקט מולטי פמילי בנוי ומושכר, ולכן רמת הסיכון שבו נמוכה משמעותית. הגשמה מתחייבת לא לבצע יותר משתי השקעות באותה מדינה בארה"ב, ושכל השקעה לא תעלה בהיקפה על 40% מהקרן. עם זאת, הקרן תוכל לבצע השקעות גם מחוץ לארה"ב, זאת כדי להוריד את רמת חוסר הוודאות של המשקיע לגבי הפרויקטים העתידיים ולדאוג לפיזור.

בהגשמה צופים תשואה של 22% לפרויקט היזמי בשיקגו ותשואה של 16% לפחות על הפרויקט המניב במרילנד. בתום חצי שנה ממועד ההשקעה יוכלו המשקיעים גם לסחור ביחידותיהם בקרן ולמכור אותן למשקיעים אחרים. אחד החסרונות של השקעה בקרנות מסוגה של הגשמה הוא חובת הדיווח שחלה על כל משקיע לרשויות המס בארה"ב. עד כה סייעה הגשמה למשקיעיה למלא את הדיווח הזה באמצעות רו"ח שגייסה לשם כך, אך כעת מצאה הקרן דרך חוקית להימנע מהצורך בדיווח — דבר שאמור להוות יתרון למשקיעים. הגשמה השלימה עד כה 145 אקזיטים בתשואה ממוצעת של 12.7%. ב-145 אקזיטים אורך השקעה בפרויקטים עמד על שנתיים בממוצע. ב-5 מתוכם לא הייתה תשואה וחזר רק אקויטי.ב-3 אקזיטים היה הפסד של כ-10% על האקויטי.

הגיוסים תחת עינה הפקוחה של רשות ני"ע

לפני כשנתיים החליט יו"ר רשות ני"ע באותם ימים, שמואל האוזר, לשים קץ לגיוסים הלא מפוקחים של קרנות מסוגה של הגשמה, שנהגו לגייס כספים ללא כל פיקוח ממשקיעים לא מתוחכמים, שקיוו לתשואות דו־ספרתיות. זאת לאחר קריסתה של קרן ההשקעות אור של חיליק טפירו ובהמשך קריסתה של קרן ההשקעות קלע של אמיר ברמלי. ברשות התנו את המשך פעילותן של קרנות מסוג זה בפרסום תשקיף, שהיא תאשר אותו, ורק באופן זה יוכלו להמשיך לשווק קרנות לציבור הרחב ולגייס יותר מ־35 לקוחות מדי שנה בשנה.

פרסום התשקיף עשה חסד עם הגשמה, שכן הוא העניק לה חותמת הכשר של רשות ני"ע. המשקיעים המשיכו לנהור, ולהגשמה קמו מתחרות, דוגמת קרן iintoo של ערן רוט. אבל באחרונה נאלצת הגשמה להתמודד עם תביעות וטענות מצד משקיעים. אלה מתמקדות בעיכובים בפרויקטים מעבר למועד שהובטח ובכישלון פרויקטים, בעיקר בלונדון. המגמה הזו מתחילה לסדוק את התדמית הזוהרת של הקרן ואת התשואות הגבוהות שהיא מייצרת למשקיעיה, ולחשוף גם את הסיכון הכרוך בהשקעה המתיימרת להניב תשואה דו־ספרתית.

המתחרה iintoo שילבה רכיב ביטוחי בגיוס

המהלך הנוכחי של הגשמה מאפשר, לכאורה, למשקיע להכניס סכום כסף נמוך יותר, ובכך להוריד את הסיכון שלו להפסד, במיוחד בתקופה שבה שוק הנדל"ן מתחיל להצטנן בגלל סביבת הריבית העולה בארה"ב. גם בקרן המתחרה iintoo ביצעו באחרונה מהלך שאמור להפחית את חששות המשקיעים, ושילבו בגיוס מוצר ביטוחי, המבטח חלק מקרן ההשקעה במקרה של הפסדים.

אבל יש להניח כי הורדת רף הגיוס תקסום למשקיעים מתוחכמים הרבה פחות. כל עוד הרף עמד על 100 אלף שקל הוא סינן אותם ואפשר כניסה רק למשקיעים שהחזיקו בסכומי כסף גבוהים משמעותית מכך - שכן הם לא היו שמים את כל הביצים באותו סל. כעת יוכל כל צעיר, שחסך קצת כסף בעבודה מזדמנת, להשקיע אותו בהגשמה, ולא בטוח שהוא מבין לאשורם את הסיכונים אל מול הסיכויים. זאת אף שבמקרה של כישלון, ההפסד לא יהיה כה דרמטי בשל היקף הסכום.