ניתוח כלכליסט
מחיר למשתכן בלעה את דירה להשכיר
התוצאות של החברה הממשלתית לדיור והשכרה מלמדות בעיקר על חוסר העניין של שר האוצר והממשלה בקידום מגורים להשכרה ארוכת טווח
אם שופטים את כהונתו של עוזי לוי, המנכ"ל הראשון של החברה הממשלתית לפיתוח דיור בהשכרה - דירה להשכיר, רק על פי המספרים היבשים והתוצאות שזו ניפקה ב־4.5 שנות כהונתו, הרי שהציון היה לא יותר ממספיק, אולי אפילו מספיק בקושי. אתמול (א') פורסם כי הוא עוזב את החברה וישמש כסגן נשיא ב-WeWork.
- מדירה להשכיר ל-WeWork: התפקיד החדש של עוזי לוי
- פרויקט ההשכרה הגדול של תל אביב תקוע
- סימן לקיפאון: יותר יזמים רוצים להשכיר דירות במקום למכור
אמנם מכרזים לבניית פרויקטים להשכרה מתפרסמים, הפרויקטים בחלקם מתחילים להיבנות ושלושה ראשונים כבר אוכלסו. אך אם נזכרים בחזון שעמד בבסיס הקמתה של החברה - הפיכת חלופת המגורים בשכירות ארוכת טווח לחלופה ממשית לרכישת דירה למגורים, אז ברור כי הדרך לשם עדיין ארוכה.
מאז 2015, אז החלה החברה לפעול באופן מעשי, יצאו לדרך מכרזים לבנייתן של קצת יותר מ־3,000 דירות להשכרה, נתון שרחוק מלהפוך את חלופת ההשכרה לממשית.
שכונת גליל ים בהרצליה. מהפרויקטים הראשונים של דירה להשכיר צילום: עמית שעל
עם זאת, כאשר מסתכלים על התמונה הכוללת ועל נסיבות הקמת והתפתחות החברה שהיו רחוקות מאופטימליות, בלשון המעטה, אפשר לתת ללוי קרדיט על עצם העובדה שהחברה פועלת ומתפקדת כיום, דבר שאינו מובן מאליו.
ניתן לקוות כי היסודות שהניח יעזרו לפירות ממשיים יותר להבשיל בתקופה שבה הממשלה תהיה מחויבת לנושא המגורים בשכירות לא רק כמס שפתיים.
המספרים היבשים כאמור אינם מחמיאים. בארבע וחצי שנות פעילותה פרסמה החברה מכרזים לבנייתן של 5,600 דירות להשכרה. עבור כ־3,200 מהן נמצאו רוכשים, 750 מהן כבר מאוכלסות.
אם נשווה את כמות הקרקעות ששיווקה החברה לסך היקפי הקרקעות למגורים שמשווקת המדינה מ־2015 ועד היום, הרי שמדובר בכמות זניחה. ב־2017 פרסמה המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכרזים לבניית 71 אלף דירות, יותר מפי 12 מכמות הקרקעות שפרסמה החברה בכל שנות קיומה.
מאז 2015 עד היום שיווקה המדינה קרקע לבניית 235 אלף דירות לבנייה למגורים - פי 42 מכמות הקרקעות ששיווקה החברה. במלים אחרות 2.4% מקרקעות הבנייה למגורים יועדו להשכרה ארוכת טווח.
נתונים אלה אינם קשורים בניהול יותר או פחות טוב של דירה להשכיר, אלא מלמדים בעיקר על רמת העניין של מקבלי ההחלטות בתחום הדיור בקידום המגורים בהשכרה ארוכת טווח.
דם רע ביחסים עם רמ"י
חבלי לידה הם חלק אינטגרלי מהקמתה של כל חברה, בטח כזו שמבקשת לקדם תחום שעדיין אינו בנמצא, אולם במקרה של דירה להשכיר הועצמו הקשיים שממנה היא סבלה בשנותיה הראשונות בשל שלל גורמים.
ראשית, כידוע, יוזם הקמתה ומי שאמור היה לשמש כפטרון שלה, שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, שוחרר מתפקידו חודשים ספורים לאחר מינוי לוי, כאשר החברה היתה עוד בשלבי הקמה.
בדיעבד מסתבר גם כי האופן שבו בחרו פקידי האוצר להציג את הקמתה, כמי שאמורה להוות "תחרות" לרמ"י, ועל ידי כך להשפיע על ייעול עבודת הרשות, היה הרסני. הדבר יצר ברמ"י שנאה תהומית לדירה להשכיר כבר משלבי הקמתה, ומאז ועד היום משפיע הדם הרע בין הגופים על תפקודה. רמ"י היא עדיין הגוף שיושב על ברז הקרקעות של המדינה, ובין היתר קובע אילו קרקעות ובאיזה היקף יוקצו לתחום ההשכרה. באופן לא מאד מפתיע, היקפי הקרקעות שרמ"י הקצתה לחברה שאמורה היתה להתחרות בה - היה לא יותר מפירורים.
כחלון משנה את התוכניות
אלא שגם רמ"י וגם דירה להשכיר כפופות לשר האוצר. שר מחויב לתחום ההשכרה יכול היה לשנות את התמונה ולכפות על רמ"י להזרים לדירה להשכיר ולתחום ההשכרה כמות קרקעות גדולה יותר. אלא שלמחליפו של לפיד באוצר, משה כחלון, היו תוכניות אחרות בתכלית. מיום שנכנס לתפקידו החל לקדם במהירות את תוכניתו החדשה לפתרון מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים - מחיר למשתכן שמה.
אמנם בשיחות עמו שב כחלון ומזכיר את חשיבות המגורים בהשכרה ארוכת טווח כפתרון מרכזי וחשוב לשוק הדיור. אולם כל מי שמכיר מקרוב את עבודת מטה הדיור יודע כי הלחץ המרכזי המופעל מכיוון כחלון הוא בראש וראשונה לפרסום מכרזי מחיר למשתכן, וכל המרבה הרי זה משובח.
מבחינתו של כחלון, התוכנית כבר הוכיחה את עצמה ככזו שבלמה את דהרת מחירי הדיור, והפחיתה משמעותית את הביקוש במחירי שוק. היום, כאשר הבחירות כבר נראות באופק, זה ממש לא הזמן המתאים מבחינתו להורדת הרגל מהגז.
גורם נוסף שלא תרם לפעילות החברה הוא ריבוי המשימות שהוטלו עליה. במקום להתמקד במשימה הקשה של הקמת שוק דיור בהשכרה ארוכת טווח יש מאין, נשלחה החברה לקדם תוכניות בוועדות התכנון השונות (שאינן קשורות להשכרה דווקא), לגשר בין בעלי קרקע פרטית על מנת לאפשר קידום תוכניות בקרקע, ואף נשלחה לסגור את הסכם הגג עם לוד, כאילו אין כבר שלל גופים שעושים בדיוק את זה - בהם משרדי האוצר, השיכון, ורשות מקרקעי ישראל.
במציאות הזו, שבה היה לוי צריך להיכנס למלחמה עבור כל פיסת קרקע שרמ"י היתה מוכנה לשחרר לו, ועם שר שמעייניו נתונים ליוזמה אחרת בתכלית, היו סיכוייה של החברה להצליח במימוש החזון שלשמו הוקמה - קלושים.
