הפיגורים בהחזרי משכנתאות: סימן ראשון למיתון במשק?
לפי נתוני בנק ישראל, שיעור יתרת המשכנתאות שנמצאות בפיגור מכלל ההלוואות לדיור הוא הגבוה זה שלוש שנים וחצי. השמאי ירון ספקטור: "זהו המשך לקיפאון בשוק הנדל"ן"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
נתוני ההלוואות לדיור של בנק ישראל לחודש נובמבר, שפורסמו בשבוע שעבר, חשפו זינוק בהיקף המשכנתאות שתשלומי ההחזר שלהן נמצאים בפיגור של מעל ל-90 יום, ל-2.56 מיליארד שקל - הנתון הגבוה ביותר מאז נובמבר 2012.
היקפן הכולל של המשכנתאות אמנם גדל בשנים אלה, ומשכך טבעי שיותר נוטלי הלוואות נקלעו לקשיים, אולם גם שיעורן של יתרת המשכנתאות שנמצאות בפיגור מכלל ההלוואות לדיור - 0.76% - ידע עלייה, והוא הגבוה ביותר מאז מאי 2015.
אף שמדובר בשיעור זעיר מסך המשכנתאות, שינוי המגמה הזה – לאחר ירידה רצופה מאז 2011 – מרמז אולי על תחילתו של עידן חדש בשוק המשכנתאות. זאת, בין היתר, לאור העובדה שנתוני העלייה בהיקף המשכנתאות שבפיגור מתייחסים למצב שלפני העלאת הריבית האחרונה, שבעקבותיה צפויים לווים רבים יותר להיקלע לקשיים.
אף שהעלייה בריבית העלתה רק את הרכיב הצמוד במשכנתא, ויכולה להגיע לכל היותר לעשרות בודדות של שקלים לחודש, הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות נדין בודו-טרכטנברג, כבר הבהירה כי היא נערכת להעלאות ריבית נוספות במהלך 2019. בעקבות העלאת הריבית האחרונה זינקו תשואות האג"ח הממשלתיות, והן מגלמות כעת ציפייה שריבית בנק ישראל תגיע לסביבות 1% בעוד שנה מהיום.
בנק ישראל. נערכים להעלאות ריבית נוספות ב-2019 צילום: עטא עוויסאת
התפתחות מדאיגה נוספת שצפויה להתרחש בשנה הקרובה היא גידול במספר המשכנתאות של הרוכשים במחיר למשתכן. לדירות הנמכרות במסגרת התוכנית הממשלתית יש הסדר מימוני מיוחד, המאפשר לרוכשים לקחת משכנתא בגובה של עד 90% ממחיר הדירה. כך, מצד אחד, רוכשי הדירות האלה ממונפים יותר, ומצד שני יש ברשותם הון עצמי נמוך בהשוואה לרוכשי הדירות הרגילים, מה שחושף אותם יותר לעליית ריבית ולהרעה במצבם הכלכלי.
ריבית המשכנתאות נמצאה במגמת עלייה מתונה עוד לפני שהועלתה הריבית. כך למשל, בעדכון לחודש נובמבר התברר כי הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד עלתה ל-3.46% בממוצע לעומת 3.35% באוקטובר. הריבית לטווח קצר - עד חמש שנים - רשמה את העלייה החדה ביותר ל-3.39%, לעומת 3.26% באוקטובר.
"המחירים הם לא חזות הכל"
האם ההאטה בשוק הנדל"ן הנרשמת בחודשים האחרונים היא רק קדימון למשבר בשוק המשכנתאות? נראה שעוד מוקדם לקבוע, אולם הנתונים האחרונים של בנק ישראל בכל זאת מצליחים להדאיג גורמים בשוק המקומי."נכון שעלייה של 0.15% בהחזר החודשי היא אמנם זניחה, ועדיין היא משנה את הכיוון שבו צעד שוק ההלוואות לדיור עד היום", אומר השמאי והכלכלן ירון ספקטור. "כשריבית המשכנתאות תתקרב ל-1%, ותאלץ לויים להחזיר עוד כמה מאות שקלים בחודש, אז המצב מבחינתם כבר ייראה אחרת".
המצב בישראל רחוק אמנם ממשבר הסאב-פריים בארה"ב של העשור הקודם, בעיקר בשל מגבלות בנק ישראל על שיעורי המימון. ואולם, הגידול בפיגור בהחזרי המשכנתא מתרחש על רקע מצב כללי של קיפאון בשוק הנדל"ן, הכולל ירידה בכמות עסקות המכר, ירידת מחירים של כ-2% רק בשנה האחרונה, וקשיים כלכליים הניחתים על חברות נדל"ן רבות.
גם ענף הבנייה יודע ימים לא קלים. כך למשל, ברבעון הראשון של 2018 החלה בנייתן של 9,241 דירות – הנתון הנמוך ביותר זה שנים, ונמוך בכ-30% מזה של הרבעון הראשון של 2017, אז החלה בנייתן של 13,225 דירות.
השמאי והכלכלן ירון ספקטור. "כשהריבית תתקרב ל-1%, מצב הרוכשים ייראה אחרת" צילום: ישי רונן
"הורדת המחירים היא לא חזות הכל - הכלכלה היא חזות הכל", מדגיש ספקטור. "הירידה בהתחלות הבנייה מלמדת על האטה בשוק המקרקעין, דבר שיכול להתפתח למיתון במשק, על כל המשתמע מזה: עלייה באבטלה - פחות מועסקים בענף הבנייה ובענפי המשנה הנלווים לו; וירידה בהכנסות ממסים ישירים ועקיפים ובמסי מקרקעין – דבר שכמובן יגדיל את הגירעון. כך שלדעתי, כרגע, אין ממש סיבה להתנחם כרגע מירידת מחירים של 2%".
לראייתו של ספקטור, התמורות השליליות במשק אינן מתרחשות בחלל ריק, ומקורן בצעדי הממשלה ושר האוצר, משה כחלון: "ביד אחת כחלון מבריח את המשקיעים משוק הדירות המקומי לאירופה ולארה"ב ומקטין את היצע השכירות, וביד השנייה פועל להגדיל את שיעורי המינוף לרכישת דירה ראשונה. ברמת המאקרו, שני הדברים האלה, לצד ההאטה בשוק המקרקעין, פוגעים בכלכלה הישראלית".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
