היועץ שגייס מהציבור 15 מיליארד שקל, גזר קופון של רבע מיליארד שקל, והשאיר אתכם עם ההפסדים

בעוד המוסדיים שהשקיעו באג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו חוב בתל אביב מלקקים את הפצעים מקריסת האיגרות, רפי ליפא וגל עמית, שפטנט גל החוב האמריקאי רשום על שמם, סופרים את הכסף במדרגות. לפי האתר של חברת הייעוץ שלהם, ויקטורי קונסלטינג גרופ, הם סייעו לגייס סכום עתק של 15 מיליארד שקל (4.1 מיליארד דולר) עבור 13 חברות נדל"ן זרות בחמש השנים האחרונות, ב־56 מהלכי גיוס שונים.

מאז תחילת הקריסה של שוק האג"ח הזרות ליפא ועמית ממלאים את פיהם מים, ומסרבים להתראיין, אבל בזמן שרכבו על גל החוב הגואה, בראיון ל"כלכליסט", השניים לא הכחישו שהם גובים עמלות של 3%-2% מההנפקות, שמעמיד את הקופון שגזרו על 370-260 מיליון שקל. גם אם נלך לפי הערכות שוק של עמלות בטווח 2%-1.5%, העמלות שגזרו עומדות על קרוב לרבע מיליארד שקל.

ההתנפלות של החתמים

עד מהרה חתמים נוספים שפועלים בתחום התנפלו עליו כמוצאי שלל רב. החברות האמריקאיות סייעו, למשל, לחברת החיתום פועלים אי.בי.אי לסיים את 2017 עם שיא רווח נקי של 50 מיליון שקל. באותה שנה חטפה החברה מכה, כאשר המנכ"ל שלה ארז גולדשמידט עזב אותה ועבר לעבוד בשיתוף עם ליפא ועמית. השניים, כאמור, לא מדברים ולא מספקים תשובות לנוכח המשבר הקשה שחוות חלק מהאג"ח שאותן הביאו לישראל, בהן האג"ח של אולייר ושל ברוקלנד שנמצאת במו"מ להסדר חוב עם המחזיקים.

אבל באותו ראיון ל"כלכליסט" ב־2015 זה נראה היה אחרת לגמרי. "הפכנו את זה (גיוסי האג"ח הזרות – ח"ש) למפעל חיים", אמרו עמית וליפא בראיון. ליפא התגאה אז ביציבות של החברות בהקשר של הגיוס הראשון של קופרליין שלא צלח, "אני מאמין גדול בכלכלה. אם החברה טובה, ויש לה פעילות טובה, בסופו של דבר זה מה שיקבע. אנחנו מאוד משופשפים בתהליכי ההכנה של החברות שמגיעות לכאן. החברות האלה מתנהלות באופן מסורתי תוך הפרדה בין כל הנכסים שלהן. פתאום באים להם שני ישראלים, ולמעשה מלמדים את ההנהלות שלהן כלכלה מחדש — גורמים להן לאחד את כל הנכסים שלהן בחברה אחת. כשאנחנו עושים את זה אנחנו מוודאים שהיזמים האמריקאים מבינים היטב את הסיכון ויודעים שבעיה בנכס אחד יכולה להפיל את כל הנכסים האחרים".

עמית הוסף עוד באותו ראיון ואמר "בחיים לא אביא חברה שלדעתי אינה טובה. למה לי לעשות דבר כזה? הרי אני מתכוון להתפרנס מהתחום לאורך זמן, והשם שלי הרי חשוב לי להמשך הדרך. זה גם רע לבעל החברה ולמשקיעים בה". במבחן התוצאה, האמירה הזו לא מחזיקה הרבה מים.

ליפא אמר אז כי לפני הבאת חברה לארץ "אנחנו בודקים שיש לה מספיק נכסים, ששיעור המינוף שלה נמוך ושיש לה יכולת לכסות על החוב. היו חברות שבדקנו ואמרנו להן לא לבוא לישראל. אנחנו גם מוודאים טוב מאוד שהם מבינים את הסיכון, והאמת היא שיש כאן לא מעט סיכונים מבחינתם". עוד ציין בראיון כי בעקבות הביקורת שנמתחה עליהם הם הקשיחו את אמות המידה הפיננסיות בשטרי הנאמנות.

המצאת חברות הבתולה

ליפא ועמית הובילו את מבנה הגיוסים של חברות הנדל"ן שנרשמו באיי הבתולה, כששכנעו את אייב לסר, יזם נדל"ן חרדי מניו יורק, לגייס אג"ח קונצרניות בישראל במקום לרכוש שלד בורסאי בתל אביב. ליפא החל את דרכו כמנהל השקעות בקופות הגמל של חברת הביטוח כלל והמשיך אל תחום החיתום. ב־2008 הקים יחד עם עמית, לשעבר בכיר ברשות ני"ע, את ויקטורי קונסלטינג גרופ ובנו את התשתית של הבאת חברות נדל"ן אמריקאיות בעלות פרופיל סיכון עסקי משתנה לארץ.

מתוך החברות שהגיעו באמצעותם ונסחרות בתשואה דו־ספרתית, בולטות שלוש חברות שלשניים היה קשר אליהן. הראשונה היא ברוקלנד, שאותה סייעו להביא ב־2014 לשוק ההון. ברוקלנד היא יזמית נדל"ן ברובע ברוקלין, כיום בשליטת בועז גלעד, שהסתבכה וכיום במגעים עם מחזיקי האג"ח ושתי סדרות שנסחרות בתשואות גבוהות מאוד, דו־ספרתית (ב') ותלת־ספרתית (א'). עם זאת, בהמשך הפסיקו השניים לעבוד עם החברה ובשנתיים האחרונות אין ביניהם קשר.

חברה אחרת, היא חברת אולייר של יואל גולדמן. גם היא בונה בברוקלין וגם שם התגלה בסוף השבוע מקרה שהותיר את הפעילים בשוק ההון מופתעים. החברה דיווחה כי 3.7 מיליון דולר עברו בטעות לחברה של הבעלים במקום לחברת נכס. העניין קרה ברבעון השני והתגלה רק במהלך הכנת דו"חות הרבעון השלישי. חברה נוספת שנסחרת בתשואה דו־ספרתית היא אם.די.ג'י (MDG) של דיוויד מרקס שאותה הביאו ליפא ועמית אך היא עזבה אותם במהלך השנים ועברה בהמשך לדיסקאונט קפיטל חיתום שבשליטת צחי סולטן ובניהול לירן רזמוביץ'. מנגד לליפא ועמית יש חברות שנחשבות לסולידיות יותר וזוכות להבנה בקרב הפעילים בשוק, כגון זאראסיי ודה לסר.

התנהלות חמורה מאוד

"כשאומרים לנו שיש ממשל תאגידי לקוי, בחברות האמריקאיות, מתכוונים בדיוק לזה", אומר גורם בכיר באחד מבתי ההשקעות הגדולים. "לא ציפיתי להתפתחות שהיתה באולייר, עם הנהלה שלא מזהה במשך חודשים שאיבדה 3.7 מיליון דולר, או חברה אחרת שבעל השליטה מושך בטעות מיליוני דולרים. אבל למרות שלא ציפיתי דבר כזה, זה לא אומר שאני מופתע. כלומר, הממשל התאגידי הלקוי היה ברור די מהתחלה וזאת התנהלות חמורה מאוד שהביאה חברות כאלה לארץ".

"יש פה התנהלות כוחנית ואפילו בוטה של שני האנשים האלה, שרכבו במלוא המרץ על הגל הזה של האמריקאיות כל השנים. התגליות האחרונות עושות נזק לכולם", אומר גורם ותיק אחר בשוק, "גם אם צריך להודות שעיקר ההיסטריה נובעת כנראה מפדיונות בקרנות הנאמנות, ומתודלקת על ידי החדשות הרעות של ברוקלנד".

מנגד, לליפא ועמית יש חברות שנחשבות לסולידיות יותר וזוכות להבנה בקרב הפעילים בשוק. "אם אתה לוקח את דה זראסאי וגם את דה לסר גרופ, של ליפא ועמית אז אלה שתי חברות שצברו ותק. הן נחשבות לסולידיות יותר ונסחרות בתשואה חד־ספרתית בזמן שהקרנות פודות, וממה שאני יודע יש קרנות גידור שיושבות על הגדר ומתחילות להתעניין בשוק", אומר גורם אחר. "אני עדיין לא מאמין איך הביאו לפה את ברוקלנד. הסתכלתי על המספרים של החברה ואני לא מבין איך בכלל נתנו לה לגייס כאן כסף. אבל זו גם אחריות של מנהלי ההשקעות לא רק שלהם".

מנהל השקעות בכיר אחר טוען ש"החברות הזרות לא עשויות מקשה אחת. כולן לא יכלו לגייס חוב בארה"ב ובאו לארץ, ויש בהן חברות קטנות ומשפחתיות שייקח להן זמן עד שיפנימו מה זה להיות חברה ציבורית. אחרות ענקיות כמו סילברסטין, שהמוסדיים מאוד אוהבים. סילברסטין נסחרת עדיין במשבר הזה עם תשואה לפדיון של מתחת ל־4%. בסופו של דבר ב־2019 יעמדו לפירעון תשלומי קרן של 41 מיליארד שקל בכלל שוק האג"ח המקומי, מתוכם 2.5 מיליארד שקל יהיו תשלומי קרן של אג"ח אמריקאיות. אני בטוח שהרעש יילך ויגבר אבל צריך גם לשמור על פרופורציה".

השפל של תל בונד־גלובל

בחודש האחרון איבד מדד תל בונד־גלובל, שבו מאוגדות חברות הנדל"ן הזרות, 1.5 מיליארד שקל משוויו כאשר אתמול הוא ירד ב־0.3% והשלים צניחה של 8.6% מתחילת השנה. השפל שאליו הגיע תל בונד־גלובל נמוך ב־3.5% מתחת לנקודה שבה הושק ב־13 ביולי 2017. 

מימין: גל עמית ורפי ליפא צילום: נמרוד גליקמן