השקעות נדל"ן בבטומי: עתיד ורוד לחוף הים השחור

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ב-2018 הגיעה גיאורגיה למקום התשיעי מתוך 190 מדינות בעולם בדירוג המדינות שהכי קל לעשות בהן עסקים, בדו"ח הבנק העולמי. לשם השוואה, ישראל דורגה במקום ה-54 בלבד. בעבר סבלה גיאורגיה ממוניטין שלילי בתחום, בעיקר בגלל היותה מדינה מתפתחת, וכן בשל אנשי עסקים ישראלים שחוו פערים בין התרבויות העסקיות השונות וחזרו כדי להזהיר. כיום נראה כי לגיאורגיה יש דבר או שניים ללמד את ישראל, ולא רק בתחום העסקים, אלא גם בתחום השקעות הנדל"ן.

גיאורגיה היא אמנם עדיין מדינה מתפתחת, אשר ספגה זעזוע בעקבות נפילת ברית המועצות בתחילת שנות ה-90, אך מבין קורבנות הגוש הסובייטי נדמה כי מאמצי הפיתוח הכלכליים שהיא הוציאה לפועל נשאו פרי. ניסיונות שיקום אלה נבלמו לא פעם בגלל מתיחות חוזרת ונשנית עם אמא-רוסיה, כשהאחרונה שבהם, המלחמה ב-2008, עלתה למדינה בדילול של יותר מ-75% מערכו של שוק הנדל"ן. אולם החל מ-2013, לפי אינטרנשיונל אינווסטמנט, שוק זה הוכיח התאוששות מהירה עם זינוק של למעלה מ-80%.

נמל בטומי. עלייה של יותר מ-20% בתיירות הנכנסת למדינה צילום: Bakurova KaterynaqDreamstime

הימור בטוח

אדג'רה היא רפובליקה אוטונומית של גיאורגיה, השוכנת בדרום מערב המדינה. עיר הבירה של אדג'רה ומוקד התיירות שלה, בטומי, שוכנת בצל הרים לחופו של הים השחור ונהנית מנופים עוצרי נשימה, שנראים כמו תפאורה של סרט קולנועי.

בטומי הופכת בשנים האחרונות לאבן שואבת לתיירים מרחבי העולם, בעיקר מאחר שהיא מאפשרת לחוות את כל העולמות; היא זולה מאוד, יפהפיה ומשלבת בין תרבות עתיקה לאטרקציות מודרניות. עיקר הפעילויות התיירותיות בה כוללות בתי קזינו שוקקים, טיולי ג'יפים, קולינריה משובחת וזולה, יינות מהטובים בעולם, וכמובן - שופינג. ילדים נהנים בה מהים הרגוע, מהדולפינריום העצום ומפארק מים שאסור להחמיץ, וחובבי השלג יכולים ליהנות מאתרי סקי מרהיבים ומפנקים, במרחק של 100 ק"מ בלבד מהעיר.

על פי לשכת החוץ הגיאורגית, ב-2017 נרשמה עלייה של יותר מ-20% בתיירות הנכנסת למדינה, ולפי נתוני משרד התיירות של המדינה בתחילת 2018 נרשמה עלייה של 27% בתיירות זרה לעומת אשתקד.

שרת האוצר והכלכלה של אדג'רה, יקטרינה בחטדזה, גורסת בתוקף כי התעשייה הכי מומלצת להשקעה כיום בגיאורגיה היא תיירות. "התיירות באדג'רה היא הכיוון הכדאי ביותר. לעומת תעשיות אחרות במדינה, אמליץ להשקיע קודם כל בתיירות. 42% מכל ההשקעות במדינה הן בתיירות", אמרה בריאיון לאינטרנשיונל אינווסטמנט.

ב-2017 המחיר של מ"ר בעיר החוף בטומי, במרחק הליכה מהים, היה 1,000 דולר. כיום אנליסטים מעריכים כי 95% מפוטנציאל הבנייה בקו החוף נוצל, וכי לא צפויים להימצא נכסים פנויים בטווח של שלוש עד חמש השנים הקרובות, ולכן צפויה שם עליית מחירים תלולה. אולם, משקיעים שיצליחו לשים ידיהם על נכס באזור זה עתידים לראות את התשואות מרקיעות שחקים.

פרויקט 7thHeaven בבטומי. תשואות צפויות של עד 12% בשנה הדמיה: Seventh Heaven

יוקרה בת-השגה

בשנים האחרונות בטומי נהנתה מתנופת בנייה עצומה, ומומחים מעריכים כי הדבר קשור באופן הדוק למדיניות רישום הנכסים המקלה של גיאורגיה, המשוועת למשקיעים הזרים. "גיאורגיה חיה על תיירות. הממשל עושה הכל כדי לעודד תיירות, אין להם תעשייה אחרת, לא היי-טק ולא כלום. בגלל זה הם דואגים שהקבלנים יסיימו את הבנייה ובודקים כל בניין בזכוכית מגדלת. הם לא יכולים להרשות לעצמם פשיטות רגל, עקיצות ותרחישים מהסוג הזה, כי אם המשקיעים יברחו - יסגרו את המדינה", מסביר יורי שילקלופר, מנהל בחברת   B-GROUP העוסקת ביזמות פרויקטים בבטומי. 

לדבריו, המחירים בעיר לא עוצרים לרגע: "אם ניקח לדוגמה בניין סמוך לפרויקט החדש שלנו בעיר, משלמים בו 1,400–1,500 דולר למ"ר בקומות הנמוכות. הפרויקט שלנו, שנכנס עכשיו לבנייה עם קו ראשון לים, עומד כרגע על 900 דולר למ"ר, ולפני חודש בלבד היה 850 דולר למ"ר".

לפני כחודש החלה בי-גרופ בבניית הפרויקט היוקרתי 7th Heaven בקו החוף, האזור הכי מתויר ושוקק של בטומי, שהמחירים בו צפויים לנסוק בעיקר בשל היעדר שטחים פנויים. הפרויקט נמצא ברחוב המרכזי, מרחק דקות ספורות מהקניון ומבית הקזינו "אופוריה", לצד המלונות הילטון, שרתון ומריוט. הפרויקט יכלול שני מגדלים בני 41 קומות, וגודלי הדירות בו ינועו בין דירות סטודיו עד לשלושה חדרים. המגדלים תוכננו בצורה אדריכלית ייחודית, שרוב הבנייה בה פונה לים, כך שמרבית הדירות יתהדרו במרפסות שמש עם נוף פנורמי לחוף וייהנו מחניון פרטי, חדר כושר ושתי בריכות במתחם.

הפרויקט מיועד למשקיעי נדל"ן עם 600-100 אלף שקל פנויים, בעיקר כאלה המעוניינים בהשכרה קצרה טווח לתיירים. לדברי שילקלופר, 25% מהדירות בבניין, שיאוכלס ב-2020, כבר נמכרו, והתשואות הצפויות למשקיעים נעות בטווח של 8%-12%.

יורי שילקלופר צילום: B-גרופ

השקעות שנזרקות לזבל

לא כל האזורים בבטומי כדאיים להשקעה. פרויקטים המוקמים על יד שדה התעופה ולעתים קורצים למשקיעים, עלולים לתעתע, מאחר שלמשקיעים אין את התמונה המלאה על האזור. מלבד היותם מרוחקים מהאטרקציות המרכזיות של בטומי, לאור הגידול בנפח התיירות בעיר, שדה התעופה פועל לאורך כל שעות היממה. המשמעות היא שהאזור רועש גם ביום וגם לאורך שעות הלילה, והופך פחות אטרקטיבי לתיירים ויותר קשה להשכרה, על אחת כמה וכמה עבור השכרות קצרות טווח.

נוסף על כך, שרת האוצר והכלכלה בחטדזה תולה תקוות רבות בבנייה של אתר פסולת אקולוגי בקרבת שדה התעופה, בעזרת 3 מיליון אירו מהבנק האירופי לשיקום ולפיתוח ו-4 מיליון אירו מהסוכנות לפיתוח השוודית. זוהי יוזמה מבורכת וחשובה עבור תושבי גיאורגיה וכלכלת המדינה, אולם עבור המשקיעים והתיירים – המשמעות עשויה להיות נכס על יד אתר פסולת בקנה מידה עצום.

בגיאורגיה אין מס רכישה, ומס ההכנסה השנתי גם הוא נוח למדי, ומגיע ל-5% בלבד. לדברי שילקלופר, היתרון שבעבודה עם חברה ייעודית ומנוסה בעיר הוא שהסכום שישלם המשקיע מגלם כבר בתוכו את כל ההוצאות והמסים.

יתרון בולט נוסף הוא שחברה מנוסה יודעת לטפל בכל אותם תחומים הקשורים ברכישה ובהפיכת הנכס לדירה מוכנה להשכרה. "אם המשקיעים מעוניינים, הם נותנים ייפויי כוח לנציג של החברה הפועל בגיאורגיה, אשר רושם הערת אזהרה בטאבו לזכות הרוכש, לאחר ששילם 30% מהמחיר. על ה-70% הנותרים ישלם הרוכש 28 תשלומים ללא ריבית", מציין שילקלופר.

פרופיל המשקיעים בפרויקט הוא מגוון, ולא דורש הבנה או ידע מקדים בהשקעות נדל"ן. "הפרויקט מיועד לאנשים שיש להם החל מ-150 אלף שקל פנויים, שאין להם מה לעשות איתם בארץ", מסביר שילקלופר. "זה כסף שאי-אפשר לקנות איתו בארץ דירה, ואם קונים בסכום הזה רכב – מפסידים 20% בשנה. בגלל זה בטומי כל כך מבטיחה. הכסף יכול לעשות כסף כבר מסכומים נמוכים יחסית. לא חייבים להיות משקיעים גדולים או מיליונרים".