איך שגלגל מסתובב: ההתחדשות העירונית בפתח תקוה מתחילה מחדש

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ביום שני השבוע התכנסה מועצת עיריית פתח תקוה לראשונה מאז הבחירות לרשויות המקומיות, בהן נבחר ראש העיר החדש, רמי גרינברג. הנושא שעמד על הפרק – פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות. ישיבת המועצה, שהתקיימה בתיכון ברנר, מסמלת אולי יותר מכל את השינוי בכיוון שאליו צועדת אם המושבות.

אחרי שנים שבהן תנופת ההתחדשות העירונית נתקלה בכתף קרה מכיוונה של עיריית פתח תקוה והעומד בראשה, איציק ברוורמן, הבחירות האחרונות לראשות העיר ובחירתו של רמי גרינברג לתפקיד, הפיחו תקוה מחודשת בקרב השחקנים הפעילים בתחום.

ואמנם, לפחות ברמה ההצהרתית, ראש העיר החדש נוח יותר בעמדתו כלפי התחדשות עירונית מאשר קודמו ברוורמן. באירוע השקת הקמפיין שלו הכריז גרינברג כי עם היבחרו יטפל, בין היתר, בקידום התחדשות עירונית בשכונות המוחלשות – דבר שברוורמן התנגד לו בתואנה כי העיר לא ערוכה לקלוט עשרות אלפי תושבים חדשים.

עוד הכריז גרינברג כי יפעל להקמתה של מינהלת התחדשות עירונית במינהל ההנדסה, שתקדם מיזמים חדשים ברחבי העיר, לרבות פרויקטים של פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות.

"המינהלת תהווה פקטור משמעותי לטיפול במספר בעיות אקוטיות בעיר", אמר אז גרינברג. "ישנן שכונות שלמות שהמבנים שבהן מטים ליפול ונמצאים בסכנה ממשית. במסגרת התחדשות עירונית, יוכלו יזמים להביא לשיפור איכות החיים של אותם תושבים, בטיחותם וביטחונם הפיזי והכלכלי. בנוסף, אישור תמ"א ותוכניות פינוי בינוי, תוך הקצאת דירות להשכרה, עבור זוגות צעירים, יביא לפתרון מצוקה נוספת בעיר".

ראש העיר פתח תקוה, רמי גרינברג. "שכונות שלמות עם מבנים המטים ליפול"

תכנון כולל ליזם הפרטני

גרינברג נכנס ללשכתו כשעל שולחנו כבר ממתינה לו תוכנית כוללנית ראשונה מסוגה שמקדמת העירייה בשיתוף משרד הבינוי והשיכון להתחדשות עירונית בשכונת רמת ורבר בעיר. על פי התוכנית, שעתידה לעבור לבחינת הוועדה המחוזית כבר בחודשים הקרובים, מספר יחידות הדיור בשכונה המרכזית צפוי להכפיל את עצמו לכ-6,000, בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, לרבות תכנון מפורט של תשתיות ומבני ציבור.

בשונה מתוכניות נקודתיות של התחדשות עירונית, התוכנית ברמת ורבר, שמאוחר יותר יהיה אפשר לקדם מכוחה תוכניות מפורטות, מסמנת מראש היכן ניתן יהיה לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38, והיכן פרויקטים של פינוי-בינוי. במסגרתה נקבעו גם הסדרי תנועה לכלל השכונה כמו גם מבני ציבור ושטחים ירוקים.

לפי גורמים בעירייה, בימים אלה מקודמת במקביל תוכנית לשכונה נוספת בעיר - שכונת אחדות. ייחודה של התוכנית הזו הוא שהיא נעשית בהיקף שכונתי – כל בניין ממופה ומיועד לסוג מסוים של התחדשות עירונית, המתאים לתכנון הכולל.

"על פי הניתוחים הפרוגרמתיים שנעשו, אנו יודעים כיום שבפתח תקוה היקפים גדולים של מבנים שיכולים לעבור הליך של התחדשות עירונית", אמרה באחרונה בראיון ל"גלובס" ד"ר חוה ארליך, מהנדסת העיר. "לכן אנו סבורים שחובתה של הרשות המקומית להיערך לכך הן מבחינת התחבורה והתנועה, והן מבחינת שירותי הציבור האחרים.

"כמו כן, אנו מעוניינים לקדם תכנון איכותי, על בסיס עקרונות של עירוניות ועירוב שימושים. לכן, אני סבורה שהשיטה של תכנון מתארי לשכונה שלמה נותן בידי הרשות המקומית את הכלים לקדם התחדשות עירונית. גם אם לתושבים נראה שיש עצירה מסוימת בקידום תוכניות פרטניות, הסך הכל הוא בדיוק ההיפך - אנו מקדמים תכנון כולל שיאפשר אחר כך לכל יזם לקדם את תוכניתו בצורה מושכלת, במהירות, ותוך תיאום עם יתר התוכניות והעירייה".

פרויקט של הגלגל יזום ובנייה ברחוב סנדר חדד בפתח תקוה צילום: שי איפרגן

עיר בדרך למעלה

על הגורמים המעודדים ביותר מכניסתו של גרינברג לתפקיד נמנים כמובן יזמי ההתחדשות העירונית. אחד הבולטים והוותיקים שבהם הוא חברת הגלגל יזום ובנייה, שעד כה כבר איכלסה שבעה פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.

"הצורך בהתחדשות עירונית בפתח תקוה ברור", אומר שי איפרגן, הבעלים של הגלגל ייזום ובנייה. "האוכלוסייה גדלה בשנים האחרונות באופן משמעותי, וייתכן שלאור הבחירות האחרונות, המגמה הזאת רק תתעצם. לצד זאת, לכולם ברור שאין כבר קרקעות בעיר ובסביבתה – לא לרכישה ולא לבנייה. לכן, ההצטופפות היא בגדר חובה, ואנחנו בחברה מאמינים בעיר הזאת".

עבור משפחת איפרגן, שהקימה את "הגלגל", היה זה אך טבעי להשקיע את מירב מרצה בתחומי העיר, בהיותה פתח תקוואית שורשית. החברה הוקמה בתחילת שנות התשעים, תחילה כחברת בנייה בלבד, ועם השנים עברה להתמקד גם ביזמות ובפרויקטים של התחדשות עירונית.

"אין יזמים רבים שפועלים בפתח תקוה, בוודאי לא בהשוואה לשאר הערים בגוש דן", אומר איפרגן, ומסביר: "עד היום העירייה לא עודדה, בלשון המעטה, מיזמי התחדשות, ולא תמכה בנו, היזמים. בנוסף, מחירי הדירות בעיר הביאו לכך שכניסה לפרויקטים בפתח תקוה לא היתה כדאית תמיד. עם זאת כיום, עם הגירה חיובית של אוכלוסייה חזקה ותחילת פעולתו של קו הרכבת הקלה בעוד שנים מעטות, אני מאמין שפתח תקוה בדרך למעלה, גם מבחינת שווי הנכסים".

שי איפרגן. מכירים את השטח – ולא רק מהזווית היזמית צילום: באדיבות הגלגל ייזום ובנייה

ואמנם, לגלגל ייזום ובנייה יש אכן "תיק עבודות" מרשים. עד היום איכלסה החברה לא פחות משבעה פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), כשבקנה עוד שלושה פרויקטים בשלבי סיום. אחד מהם, ברחוב אהבת ציון בעיר, נעשה במתכונת של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2), וכבר נמצא לקראת סוף הקמת השלד. פרויקט זה צפוי להתאכלס בעוד שנה וחצי, ויכיל כ-50 דירות חדשות וגדולות במקום 12 הדירות שהיו בבניין הישן.

"כחברה שמכירה את השטח לא רק מהזווית היזמית, אלא מההיסטוריה של מקימיה, אנחנו יודעים בדיוק היכן יש הזדמנויות שאחרים פעמים רבות פשוט לא מודעים אליהן", מסכם איפרגן. "בראייה רחבה יותר, היום אנחנו באמת מאמינים שהמציאות היזמית בעיר בדרך להשתנות, וכבר מרגישים ברוח אחרת מכיוונו של ראש העיר הנכנס. אנחנו סומכים עליו בנושא הזה".