האג"ח של ברוקלנד קרסו: בשוק חוששים מאפקט הדבקה

אגרות החוב של ברוקלנד קרסו אתמול במהלך המסחר בבורסה לאחר ששלשום בלילה, בתום יום שבו לא התקיים בהן מסחר, הודיעה יזמת הנדל"ן של בועז גלעד כי היא הולכת לפתוח במו"מ עם הנושים להסדר חוב. הקריסה הובילה את האג"ח לתשואה תלת־ספרתית ובשוק ההון החלו הפעילים לחשוש מהשלב הבא: אפקט הדבקה של אג"ח אמריקאיות אחרות כתוצאה מהפרשה.

אג"ח א' של ברוקלנד, שיתרתה לפירעון סופי במאי 2020 עומדת על 21.5 מיליון שקל, צללה אתמול ב־50% ונסחרה בתשואה לפדיון של 135.4%. אג"ח ב', שיתרתה לפירעון סופי בדצמבר 2021 עומדת על 127 מיליון שקל, איבדה 29% ממחירה ונסחרה בתשואה לפדיון של 53.6%.

מדד תל בונד־גלובל, הכולל אג"ח של 35 חברות נדל"ן אמריקאיות שגייסו חוב בתל אביב, נפל אתמול ב־0.76% במהלך המסחר אך תיקן בהמשך וחתם בירידה מתונה של 0.2%, ושל 3.4% מתחילת השנה. אבל התרומה הצנועה של ברוקלנד, שאיננה נכללת בתל בונד־גלובל בהחלט ניכרת בחששות המשקיעים ובאיגרות החוב של מקבילותיה מארה"ב.  

בועז גלעד לא יגיע

לבקשתה של ברוקלנד, אסיפת מחזיקי האג"ח שזומנה להיום, נדחתה למחר. באסיפה יקבלו המחזיקים עדכון מנציגי החברה על המצב שנוצר וככל הנראה יובא להצבעה מינוי של מלווה כלכלי ומשפטי שיסייע בגיבוש ההסדר. מי שיבלוט בהיעדרו מהאסיפה הוא בועד גלעד, הבעלים של ברוקלנד.

המשבר בברוקלנד החגיגה של עסקני הסדרי החוב מנהלי הקרנות לא יהססו לשכור את מיטב עורכי הדין, רואי החשבון והיועצים הכלכליים שצפויים לחגוג כעת חודשים ארוכים במלחמה הצפויה עם החברה רחלי בינדמן, תגובה אחת לכתבה המלאה 

חצי שעה לפני הדיווח של ברוקלנד על הההסדר הצפוי הודיע מבקר הפנים של החברה, משה כהן, כי הוא מתפטר משום שלא קיבל לידיו את מרבית החומרים הדרושים לו לצורך הכנת הביקורת, לפי התוכנית השנתית שאושרה במרץ.

לפי הדיווח של ברוקלנד, מאז שהיא פרסמה את תוצאות ינואר־יוני 2018, בסוף אוגוסט, נמשכה המגמה של ההאטה במסירת הדירות וחל עיכוב מצדה בתשלומים לספקים ונותני שירותים. ברוקלנד שחזתה כי תמסור ביולי־דצמבר 133 דירות ללקוחות, ובפועל מסרה עד כה דירה בודדת.

בנוסף, חלה עלייה משמעותית ביתרות החוב לספקים וקבלנים לעומת תזרים המזומנים החזוי שפורסם בדו"חות יוני. ההנהלה ציינה בדיווח כי תמשיך לשלם ריביות שוטפות לבנקים שמממנים את הפרויקטים שלה, ובנוסף תפרע 1.5 מיליון דולר כתשלום ריבית למחזיקי אג"ח ב' ב־1 בדצמבר. ברוקלנד גם שילמה בנובמבר 700 אלף שקל כפירעון ריבית לאג"ח א'.

בועז גלעד בעל השליטה בברוקלנד

לא מאמינים גם באקסטל

החברה שהכי קרובה לברוקלנד מבחינת המודל העסקי שלה, אף שלא מדובר באותם היקפים או שוקי יעד, היא אקסטל של גארי ברנט. אקסטל בונה הן לשוק היוקרה של מנהטן שספג התקררות בשנים האחרונות והן פרויקטים רגילים יותר. מחיר האג"ח של אקסטל מסדרה ב', שנסחרת בתשואת זבל של 14.6%, איבד אתמול 2.3%. גם אג"ח א' של אקסטל נסחרת בתשואת זבל של 11.2%, והיא איבדה אתמול 0.9% ממחירה, ונראה כי אף שברנט הודיע לאחרונה על הקדמת תשלום הקרן הראשון של אקסטל א' לתחילת דצמבר, חששם של המשקיעים לא התפוגג.

חברה אחרת שיש לה נגיעה מסויימת לתחום הפעילות של ברוקלנד, אך היקפי וסדרי הגודל שלה שונים לחלוטין והיא עוסקת בתחומים נוספים בתחום הנדל"ן — היא אול־ייר (All Year). לחברה 4 סדרות אג"ח שנסחרו אתמול במגמה שלילית שהגיעה עד לירידה של 0.5% בסדרה ד' שנסחרת בתשואה לפדיון של 8.13%. אול־ייר בונה בנייני דירות להשכרה בברוקלין, אבל בניגוד לברוקלנד הקורסת, שההון העצמי שמיוחס לבעלי המניות שלה עומד על 8 מיליון דולר בלבד, ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של אול־ייר עמד על 472.5 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2018, זינוק של 43% לעומת התקופה המקבילה.

הכישורים של בועז גלעד

ברוקלנד נחשבת לעוף חריג גם בין החברות האמריקניות. רוב החברות שהגיעו לכאן הן בעיקר חברות נדל"ן מניב שקונות נכסים מוכנים ומשכירות אותן והגיוס משמש את צורכי ההון שלהן. ברוקלנד, מנגד, עוסקת בהקמת בנייני מגורים בעיקר בברוקלין. כחברה יזמית רמת הסיכון שלה שונה והאג"ח שלה לא נכללות במדד תל בונד־גלובל, שכולל את רוב מגייסות החוב האמריקאיות.

"הסיבה שברוקלנד כל כך חריגה, היא לא רק משום שמצבה הפיננסי תמיד היה פחות מוצלח משל אחרות. היא התדרדרה בשנים האחרונות כשהשותפים חיפשו כל דרך להיפרד זה מזה ופחות התרכזו בלנהל את הבנייה בשטח", אמר אתמול ל"כלכליסט" פעיל ותיק בשוק ההון המכיר היטב את החברה. "משאבי הניהול בחברה לא הלכו כנראה למקומות הנכונים, והיא הפכה מסוכנת יותר. כנראה שבועז גלעד לא הביא את הכישורים הנדרשים לניהול של ברוקלנד. ההערכה היא שבגלל מבנה שטר הנאמנות, ברוקלנד תגיע להליך משפטי רגיל בארץ. אבל כרגע אנחנו עוד לא שם גם אם זה קרוב מאוד. עכשיו ייקבע המתווה למקרים הבאים, וזה לא הולך למקום טוב".

מי שהתריעו על ההסתבכות הצפויה עם חברות הנדל"ן האמריקאיות היו אנשי חברת הייעוץ למוסדיים אנטרופי, שבעבודה פנימית שנחשפה ב"כלכליסט" ביוני ציינו כי חברות אלה לוקות ב"ממשל תאגידי גרוע, מגמות דירוג שליליות וקרבה להפרת התניות". מאותה עבודה עלה כי 33 חברות מצפון אמריקה גייסו 27 מיליארד שקל ב־102 סבבי גיוסים שונים. מתוכן אחת – אורבנקורפ – הגיעה לחדלות פירעון ב־2016.

דירקטוריון ברוקלנד שחבריו לא הסכימו או שלא היו זמינים מאז יום שני להתבטא בנוגע לחברה שעליהם אמורים היו לפקח, מורכב מדמויות לא מוכרות בשוק. הדח"צים הם רו"ח אביב רופל מעפולה, ומילנה שניצר רטפן, עצמאית בתחום התכנון הפיננסי לפי הדו"ח השנתי של ברוקלנד ועל פי דף הפייסבוק שלה היא גם משווקת מוצרי ביטוח של "פספורט קארד". לחברה דירקטור בלתי תלוי, רו"ח מארק ליטין מכפר סבא ודירקטור רגיל, עו"ד אלון רסקי.