השקעה בנדל"ן מסחרי: עתיד ורוד או פיל לבן?

המגמה הגוברת של ישראלים הפונים להשקעות בתחום הנדל"ן המסחרי - מרכזי מסחר ובעיקר משרדים - היא כבר הרבה יותר מטרנד חולף. לאור העלייה המתמדת במחירי הדירות, הבחירה במשרדים נראית, על פניה, טבעית. אך כשמדובר בשוק בעל רמת ביקוש כה הפכפכה, האם באמת מדובר בהשקעה נבונה לטווח הארוך?

כשמדברים על הסיכונים בשוק הנדל"ן המסחרי, לא ניתן שלא להזכיר את החשש המדובר מ"הצפה", בעיקר בתל אביב וסביבתה, שם נבנים בימים אלה כחצי מיליון מ"ר משרדים. כאשר מביאים בחשבון את עלויות הרכישה הגבוהות באזורים אלה - דוגמת הסיטי של תל אביב, הבורסה ברמת גן ובני ברק סיטי - הרי שהחשש מובן. כבר כיום יכולים להעיד על כך משקיעים רבים באזורים המרוחקים יותר של גוש דן, שהנכסים המשרדיים שבבעלותם עומדים ללא דורש במשך חודשים ארוכים, ללא הכנסה חודשית משכירות, תוך שהם נאלצים לשלם מכיסם את דמי הארנונה הגבוהים.

רצועת החוף של חדרה. "הביקוש למגורים מול הים גבוה מאוד" צילום: באדיבות ריף נדל"ן

היכן ניתן לייצר כיום רווח?

מה יעשה אם כן מי שהשגת הסכומים הנדרשים לרכישת דירה אינה יעד ריאלי עבורו? אופציה נוספת העומדת לרשותו, שלעתים נתפסת, ושלא בצדק, כמסוכנת וחסרת ודאות, היא השקעה בקרקע.

"השקעה בקרקעות היא הדרך הנכונה להגיע לדירה, גם בשביל זוגות צעירים שחולמים על בית במחיר שפוי, וגם בשביל משקיעים המחפשים נכס עם פוטנציאל השבחה גבוה" - כך אומר אומר ניר צלליכין, מבעלי חברת ריף נדל"ן, הפועלת בישראל, ארה"ב ופנמה. "כבר כיום רואים שהנהירה לשוק המשרדים עולה למשקיעים רבים ביוקר. במרכז הארץ משרדים רבים עומדים ריקים פרקי זמן ארוכים בהמתנה לשוכרים, ובפריפריה התמונה עגומה עוד יותר. במקרים שכאלה הריחוק מלב העניינים משחק תפקיד מרכזי".

לחלק מהרשויות המקומיות, כמובן, לא מפריע לראות את "הפילים הלבנים" שמעטרים את חוצותיהן, שכן בכל מקרה הן מקבלות מדי חודש את דמי הארנונה הגבוהים. אך עבור המשקיעים עצמם, שמחפשים החזר חודשי משכירות שיאפשר להם להחזיר את ההשקעה, מדובר כמובן בסיפור אחר.

לדברי צלליכין, השקעה בקרקע הכלולה בתוכנית מאושרת למגורים היא דבר מתבקש, בעיקר לנוכח העובדה ששוק הדירות, בניגוד לנכסים משרדיים, תמיד ייהנה מביקוש קשיח - "אנשים תמיד יצטרכו קורת גג", כלשונו של צלליכין. הוא גם מתייחס לצעדי הממשלה להדרת המשקיעים מהשוק, ובראשם העלאת מס הרכישה, ומאבחן בכך תמריץ נוסף להשקיע בקרקע: "גם אם זה לא קרה עד עכשיו, די ברור שההיצע בשוק השכירות למגורים יקטן, וכתוצאה מכך המחירים יעלו. בהתאם, גם הכוח של בעלי הדירות יגדל ביחס לשוכרים, שכן במציאות המחירים של היום, אין לצעירים הרבה אלטרנטיבות מלבד שכירות, והם יאלצו ליישר קו עם הדרישות של בעלי הבית".

נדל"ן בצמידות לים

אחד ממקבצי הקרקעות היוקרתיים ביותר כיום בישראל מצוי בצפון-מערב חדרה, בפרויקט רובע הים שהקמתו כבר החלה. הפרויקט, המשתרע על שטח של כ-2,700 דונם, צפוי לאכלס 50-40 אלף תושבים, ובמסגרתו עתידים להיבנות כ-10,000 יחידות דיור וכ-1,400 חדרי מלון. בנוסף יכלול הרובע, הממוקם בסמוך לעורקי תחבורה מרכזיים, גם מוסדות ציבור, בתי ספר וגני ילדים, שטחי מסחר ועסקים, ריאות ירוקות, טיילת וחופי רחצה.

ריף נדל"ן מציעה כיום למכירה חלקות ברובע הים, שתוכנית המתאר החלה על הקרקע כבר אושרה ב-2014 (חד/2020), וב-2018 הוגשו לגביה תוכניות מפורטות. בימים אלה ממתינה החברה להיתרי בנייה במקום. למעשה, זהו ייחודה של ריף נדל"ן בשוק – "הסוד לרווח יזמי משמעותי", מסביר צלליכין, "הוא קניית קרקע מאושרת לפני שניתנו בה היתרי הבנייה".

ניר צלליכין, מבעלי חברת ריף נדל"ן

בחברה מציינים כי בהערכה שנעשתה באמצעות משרד שמאות מורשה, על פי תקן 22 (שומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס צפיות), נאמד שוויה של החלקה שמוכרת כיום החברה ב-350 אלף שקל, כשעם קבלת כל ההיתרים הוא צפוי לזנק לכמיליון שקל.

ההתמקדות בקרקעות בתוכניות מאושרות, בדגש על סמיכות לרצועות חוף – הן בפרויקטים בישראל והן בחו"ל - זה אולי מה שמבדיל יותר מכל את ריף נדל"ן ומשפחת צלליכין משאר הגורמים בענף. מלבד פרויקט רובע הים בחדרה, משווקת ריף נדל"ן בארץ פרויקטים נוספים, בין השאר בשדה דב ובצפון תל אביב. פרויקט בולט שלה בחו"ל הוא פלאיה ונאו בפנמה.

"אנו מאמינים שבכל העולם, נדל"ן הצמוד לרצועת החוף ערכו עולה, ורואים בבירור שהביקוש למגורים מול הים – הן בבעלות והן בשכירות – הוא גבוה מאוד", מעיד צלליכין. "בסוף היום, כולנו מחפשים איכות חיים".

"זו בפירוש הזדמנות יוצאת דופן למשקיעים פרטיים, זוגות צעירים ומשפרי דיור", מוסיף צלליכין בהתייחסו לפרויקט בחדרה. "אנחנו מבינים היטב את האיכויות שבמגורים בקרבה לרצועות החוף, ואת זה אנחנו מבקשים להביא ללקוחות שלנו. החלקות שלנו הן חלק מתוכנית המתאר חד/ 2020, כאשר הרוכשים זוכים לליווי מקצועי צמוד, לכל אורך התהליך, מצד משרד עורכי דין מוביל. לא מדובר בעוד פרויקט נדל"ן סטנדרטי, אלא בכזה שעתיד לשנות את העיר ולהפוך לאחד מאזורי המגורים האטרקטיביים בישראל".