מיהי בירת ההתחדשות העירונית - ולמי יש הכי הרבה בצנרת

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

עד כמה באמת שינה גל ההתחדשות העירונית את שוק הדיור בישראל? סיומה של השנה העברית מספק הזדמנות לסכום את המספרים שמאחורי הפרויקטים, ולנסות לענות על שאלה זו. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון טרם פירסמה אמנם את הדו"ח המלא ל-2017 (הנתונים לגבי 2018 יפורסמו רק בשנה הבאה), אבל מנתונים חלקיים כבר ניתן לקבל תמונת מצב כלשהי - הן באשר לכמות הדירות החדשות שנוספו לשוק במסגרת מיזמי התחדשות, והן באשר לרשויות המקומיות המובילות בתחום.

לפי נתוני הרשות, הישראלים רצים לתמ"א: בין 2000 ל-2017 הוגשו כ-80 אלף בקשות לאישור פרויקטים של תמ"א 38, שכללו בנייתן של 40 אלף דירות תוספתיות חדשות. עם זאת, הרשויות נעתרו לפחות ממחצית הבקשות, ואישרו בנייתן של 30 אלף יחידות דיור בלבד, שמתוכן 15 אלף היו תוספתיות. במלים אחרות, ב-18 השנה שהסתיימו ב-2017, נוספו לשוק הדיור הודות לפרויקטים של תמ"א 38 כ-15 אלף דירות. לא כמות רבה במיוחד בהתחשב בעוצמת הבאז.

בניין שעבר תמ"א 38 ברמת גן. הבינו את האתגרים באיחור צילום: עמית שעל

ומה המצב בגזרת הפינוי-בינוי? לפי נתוני הרשות, המתייחסים לאותן השנים, כיום ממתינות בצנרת התכנון יותר מ-57 אלף יחידות דיור המיועדות להריסה ובנייה מחדש, ולצדן (או יותר נכון, מעליהן) אמורות לקום 44 אלף דירות תוספתיות.

57 אלף הוא גם מספרן של יחידות הדיור הכלולות בתוכניות פינוי-בינוי שכבר אושרו. במסגרת תוכניות אלה יתווספו, לצד הדירות שייבנו מחדש, עוד 42 אלף דירות חדשות. אך אליה וקוץ בה: הליכי פינוי-בינוי כרוכים בביורוקרטיה מתישה ואורכים זמן רב, ומתוך 57 אלף הדירות המאושרות להריסה, רק כ-10,000 כבר נמצאות בשלבי ביצוע, כשלצדן כ-7,500 דירות תוספתיות.

בחינה רב-שנתית מגלה כי מאז 2011 קיים שיפור קל במספר הדירות הכלולות בפרויקטי פינוי-בינוי שקיבלו מרשויות המדינה אור ירוק לצאת לדרך. אם ב-2011 היו 2,386 יחידות דיור בתוכניות פינוי-בינוי מאושרות, הרי שב-2017 היה מספרן יותר מפי שלושה – 7,700. בין 2012 ל-2014 נרשמה ירידה הדרגתית במדד זה, ומאז 2015 המספרים חזרו לעלות, אם כי עדיין במתינות.

"אין ספק שרואים מגמה של עלייה, הגם שאינה מספקת, בכל הנוגע למספר הדירות הכלולות בפרויקטי פינוי- בינוי", אומר עו"ד זיו גרומן, הבעלים והמייסד של משרד עורכי הדין גרומן ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית ומלווה מאות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ. "יש לכך מספר סיבות, ובראשן המודעות הגוברת, הן בקרב בעלי דירות והן של חברות יזמיות, לעובדה שאין כמעט עתודות קרקע בישראל; וכן של המדינה שמתחילה להפנים שההתחדשות העירונית היא הכרח בהתמודדות עם הביקוש הגבוה לדירות ועם מצבם של בניינים רבים שנבנו לפני שנים רבות ואינם עומדים בתקן רעידות אדמה, אין בהם ממ"ד וכיו"ב".

השנה של חיפה

בחינה של כמות היתרי הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38 מ-2006, אז החלו להינתן היתרים כאלה, ועד ל-2017, לא מעוררת ספק באשר לזהותה של בירת ההתחדשות העירונית: 240 היתרים ניתנו לפרויקטים ברמת גן, העיר הכי מתחדשת בישראל. אחריה ניצבת חיפה עם 184 היתרי בנייה לתמ"א, ותל אביב עם 119 היתרים. אחריהן ממוקמות הרצליה (97 היתרים), בני ברק (92), חולון (84) וראשון לציון (78). בירושלים ניתנו 77 היתרי בנייה של פרויקטים במסגרת תמ"א 38.

עוד לפי נתוני המנהלת, העיר חיפה היא זו שניפקה את המספר הגבוה ביותר של היתרי בנייה ב-2017 לדירות חדשות במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי – 623 היתרים. תל אביב ונתניה נמצאות הרחק מאחוריה עם 361 היתרים ו-333 היתרים, בהתאמה. הבאות בתור הן רמת גן, קרית גת, רעננה, ירושלים ובת ים. לגבי הבירה, היתה 2017 השנה הראשונה שבה החלה העירייה לספק היתרי בנייה לפרויקטים של פינוי-בינוי. ברמת גן, שם ניתנו היתרים לבנייתן של 246 דירות בפינוי-בינוי, נרשמה עלייה נאה בהשוואה ל-2016, אז ניתנו היתרים לבנייתן של 148 דירות בלבד.

את הירידה במספר ההיתרים שניתנו ברמת גן ביחס לתחילת העשור מסביר גרומן בעובדה שבעירייה הבינו באיחור כי ציפוף העיר מצריך השקעה בתשתיות ציבוריות כגון כבישים, נגישות, מוסדות חינוך ותעסוקה, אולם לא מצאו להן מקור מימון – בין היתר כי פרויקטים של תמ"א 38 פטורים מהיטל. "הדבר הוביל את העירייה לצמצם את זכויות הבנייה המוקנות לפרויקטים של תמ"א 38, בכדי להקטין את יחידות הדיור החדשות שיתווספו על התשתית הקיימת".

פרויקט פינוי-בינוי בקרית אונו. בצמרת הרשימה צילום: עמית שעל

יהוד-מונוסון וכל השאר

את נתוני הרשות משלימה בדיקה שערך "כלכליסט "בשיתוף אתר מידע הנדל"ן מדלן, המציגה את מספר הדירות במיזמי פינוי-בינוי שעבורם כבר הוציאו הרשויות המקומיות היתרי בנייה. על פי הבדיקה, שפורסמה בסוף מאי השנה, תל אביב ניצבת במקום הראשון עם 2,248 דירות, ואחריה יהוד-מונסון עם 2,164 דירות, קרית אונו עם 1,743 דירות וחיפה עם 1,544 דירות. את החמישייה הראשונה סוגרת ראשון לציון עם 1,110 דירות.

כמו כן, מלבד אשדוד (עם 1,530 יחידות דיור בפרויקטים שאושרו למתן תוקף ו-696 דירות שקיבלו היתר), מבין 12 הערים המובילות אין אף נציגות לפריפריה. "מטרת היזמים מטבע הדברים היא להשיא את רווחיהם ואין כל ספק שבתל אביב וסביבתה המחיר למ"ר הוא הגבוה ביותר", מסביר גרומן. "מעבר לכך, אין ספק שלרשות המקומית ולמדיניות העומד בראשה יש משקל גדול בדבר. כך למשל ניתן לראות שקרית אונו, שבהחלט תומכת בפרויקטים של פינוי-בינוי והיתה חלוצה בתחום, ניצבת בראש הרשימה. מגמה דומה ניתן לראות כיום ביהוד-מונסון.

עם זאת יש לזכור, כי בעוד בתל אביב היחס בין מספר הדירות שקיבלו היתר למספר התושבים הוא 1,000:5, ביהוד-מונסון ניתנו 74 היתרים לכל 1,000 תושבים – היחס הגבוה ביותר בארץ. בקרית אונו ניתנו 44.7 היתרים לדירות בפינוי-בינוי לכל 1,000 תושבים. הבירה מתהדרת בכמות זעומה של 0.4 היתרי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי לכל 1,000 תושבים.

הבדיקה מלמדת עוד כי בעשר הערים המובילות בפינוי-בינוי (יהוד-מונסון, קרית אונו, רמת השרון, גבעתיים, רמת גן, חיפה תל אביב, ראשון לציון, בת ים וירושלים) קיים פער ניכר בין תוכניות שאושרו לבין כאלה שקיבלו היתר, ובמספרים: 17,848 מול 10,000.

עו"ד זיו גרומן, הבעלים של משרד עורכי הדין גרומן ושות' צילום: משרד עורכי הדין גרומן ושות'

"לצערי הרב, מה שהכי מאפיין את ההתחדשות העירונית זה חוסר הוודאות", אומר גרומן, כשהוא נסמך על ניסיונו הרב בתחום. "פרויקטים רבים נכנסים להליך של סטגנציה פשוט משום שכל הזמן יש שינוי במדיניות של הרשות המקומית. דוגמה לכך היא מיזמי הפינוי-בינוי שכבר הסתיימו בשכונת נווה שרת בתל אביב, שבמסגרתם גדלה כל דירה קיימת בכ-40 מ"ר. לימים, החלה הוועדה המחוזית לעבוד לאור תקן 21 (למרות שהיה אמור להיות המלצה בלבד) שקבע תוספת מקסימום של 25 מ"ר בלבד. כיום העירייה מדברת אפילו על תוספת של 12 מ"ר.

"חשוב להבין שגם התהליך מול הדיירים לוקח לעתים זמן רב, ורכבת ההרים התכנונית הזו אינה תורמת. לכן, יש ליצור ודאות תכנונית בתחום, על מנת שפרויקטים לא רק יתוכננו, אלא גם יבשילו. לצד זאת, יש לתת מענה לבעיית הדייר הסרבן, בנוסף לתיקון האחרון לחוק שסייע רק במעט, ולהנחות את בתי המשפט לתת עדיפות לסכסוכים הנוגעים לפרויקטי התחדשות עירונית".