המוסדיים מישראל מממנים עבור נמקו הלוואות לאמריקאים

נמקו ריאלטי של יגאל נמדר מנסה להרוויח על חשבון החוסכים. החברה הודיעה אתמול לבורסה כי תלווה 30 מיליון דולר מהכסף הנזיל שלה ליזמי נדל"ן הפועלים בארה"ב, בציפייה לתשואה של 13%-12% מההלוואות הללו. רק לפני שנתיים גייסה החברה 451 מיליון שקל בישראל, באמצעות סדרת אג"ח נושאת ריבית של 5.8%. לפני ההנפקה הועידה נמקו את כספי הגיוס לרכישה של נכסים חדשים.

עם הגופים המוסדיים המחזיקים באג"ח של החברה נמנים כלל פנסיה עם 9.4% מהאחזקות, הראל פנסיה עם 5.6%, מגדל קרנות נאמנות עם 5% ומיטב דש קרנות נאמנות עם 2.2%. החברה מסבירה את המהלך כניצול יתרות הנזילות הגבוהות שלה, שעמדו, נכון ל־30 ביוני, על 117 מיליון דולר.

ההלוואות לרכישת הנכסים יובטחו בשעבוד ראשון על זכויות הלווה בנכס. החברה תחלק את הלוואותיה ליזמים האמריקאיים לשני תחומים עיקריים. היא תקצה הלוואות של עד 10 מיליון דולר עבור מימון רכישת נדל"ן מניב, ובעיקר מסחרי. הלוואות אלה אמורות, להערכת החברה, להניב לה תשואה של 13%-12%. 20 מיליון דולר יוקצו להלוואות ייזום, ולהערכת נמקו, הלוואות אלה ייצרו לה תשואות של כ־10%.

49 נכסים מניבים על פני 18 מדינות בארה"ב

נמקו היא חברה חדשה יחסית, הפעילה משנת 2016. במחצית הראשונה של 2018 היא דיווחה כי רכשה אחזקות בארבעה מרכזים מסחריים במדינות אורגון, וושינגטון, קולורדו ואלבמה. ה־NOI שלה (הכנסות תפעוליות נטו - רווח בניכוי הוצאות תפעול ולפני ניכוי מסים וריביות) במחצית הראשונה עלו ב־20% ל־48.5 מיליון דולר. זאת לעומת 40.5 מיליון דולר בתקופה המקבילה ב־2017.

היעד: הצפת ערך בזמן קצר מרגע הרכישה

יגאל נמדר, הבעלים של החברה, הוא אחד הצאצאים של קהילת משהד הפרסית בניו יורק. הוא התחיל את פעילות בראשית שנות התשעים בענף התכשיטים, שבו עסקו הוריו, צבר את הונו הראשוני ובשנת 2000 החל לעסוק בהשקעות בתחום הנדל"ן המניב.

החברה שבבעלותו מתמקדת במרכזים מסחריים ומרכזי קניות. נכון לרבעון הראשון של 2018, מחזיקה נמקו ב־49 נכסים מניבים, בהם שני בנייני משרדים, הפזורים על פני 18 מדינות ברחבי ארה"ב.

נכס של נמקו בארה"ב

מאז הנפקת האג"ח בתל אביב רכשה החברה 19 נכסים נוספים ברחבי ארה"ב. כשליש מהם ממוקמים בפנסילבניה ובניו יורק. רוב השוכרים בהם מגיעים מתחומי השירותים והאופנה.

מהתשקיפים האחרונים של החברה עולה כי אסטרטגיית ההשקעות שלה היא איתור הזדמנויות לרכישת נכס ולהשבחתו, תוך הצפת ערך מהותית בזמן קצר יחסית מרגע הרכישה. ההזדמנויות מבוססות בין היתר על רכישת נכסים באזורים פריפריאליים יחסית, שהלווים בהם נכנסו לקשיים, וכן נכסים שבעליהם עברו הליכי עיקול ואיבדו את הנכס המשועבד לטובת הבנק המלווה.

מויניאן עבר בתל אביב ועשה את זה קודם

הפטנט של נמקו ובעליה אינו חדש ואולי אף אומץ מנדלניסט אחר הפועל בארה"ב -ג'ו מויניאן. החברה שבבעלותו, מויניאן לימיטד, גייסה במאי 2015 אג"ח ב־1.4 מיליארד שקל בבורסת תל אביב בריבית של 4.2%. מתוך זה, 65 מיליון דולר ניתנו כבר באותה שנה כהלוואה לחברת אמ. די. ג'י, לבניית מלון במנהטן. ההלוואה בריבית שנתית של 10%, ובסוף יולי הודיעה החברה כי תגדיל הלוואתה לאמ. די. ג'י ל־125 מיליון דולר.

מהלכים נוספים שעשתה מויניאן עם כספי הגיוס בישראל כוללים הלוותה כ־160 מיליון דולר בריבית של 9% עבור בניית בניין דירות בברוקלין והלוואת כספים לחברות.